Zakup mieszkania czy domu to ekscytujący moment – nowe plany, zmiana otoczenia, inwestycja na lata. Ale obok emocji pojawiają się też formalności, których nie da się pominąć. Jedną z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia jest księga wieczysta. To właśnie ona pokaże, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona obciążona i czy w ogóle można ją legalnie kupić. Brzmi sucho, ale to właśnie tu ukryte jest bezpieczeństwo całej transakcji.

Czym właściwie jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, dostępny online na stronie ekw.ms.gov.pl. Wystarczy numer księgi, aby przejrzeć jej treść.

Dokument podzielony jest na cztery działy:

– Dział I – składa się z dwóch części: I-O (oznaczenie nieruchomości: adres, powierzchnia, liczba izb) oraz I-Sp (spis praw związanych z własnością, np. udział w nieruchomości wspólnej);
– Dział II – dane właściciela lub użytkownika wieczystego;
– Dział III – ograniczenia, roszczenia i prawa osób trzecich;
– Dział IV – hipoteki i zabezpieczenia kredytów.

Dzięki tym informacjom możesz sprawdzić, czy stan prawny zgadza się z tym, co mówi sprzedający. Obowiązuje w Polsce rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – choć nie bez wyjątków.

Na czym polega rękojmia ksiąg wieczystych i jej ograniczenia?

Rękojmia chroni nabywcę działającego w dobrej wierze. Jeśli księga wygląda poprawnie, a Ty nie masz podstaw, by sądzić, że coś jest nie tak – prawo stoi po Twojej stronie. Ale uwaga, nie zawsze.

Rękojmia nie działa, gdy:

– nieruchomość objęta jest prawami, które nie podlegają obowiązkowi wpisu (np. prawo dożywocia z mocy ustawy),
– w księdze znajduje się wzmianka o złożonym wniosku, wtedy treść jest „zamrożona”,
– kupujący wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć, że stan księgi nie odzwierciedla rzeczywistości.

Przykład: Dział III nie zawiera wzmianki o służebności, ale przez działkę prowadzi utwardzona droga do sąsiada. Jeśli udasz, że jej nie zauważasz i kupisz nieruchomość – sąd może uznać, że działałeś w złej wierze. Rękojmia wtedy nie zadziała.

Kto figuruje jako właściciel i jak to sprawdzić?

W dziale II księgi znajdziesz imię i nazwisko (lub nazwę) właściciela. Jeśli nieruchomość sprzedaje inna osoba, to koniecznie poproś o dokumenty. To może być spadkobierca, który jeszcze nie dokonał wpisu – wtedy potrzebne będą akty notarialne lub orzeczenia sądu.

Jeśli występuje współwłasność, do sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?

Wszystkie hipoteki ujawnione są w dziale IV. To nie problem, ale wymaga dodatkowych dokumentów:

– aktualnego zaświadczenia z banku o saldzie zadłużenia,
– promesy wykreślenia hipoteki po spłacie (to pisemne zobowiązanie banku sprzedającego, niezbędne również dla Twojego banku, jeśli zaciągasz kredyt),
– potwierdzenia, że część środków z Twojej ceny trafi bezpośrednio do banku.

Czy są ustanowione służebności lub prawo dożywocia?

W dziale III znajdują się informacje o prawach osób trzecich, takich jak:

– służebność przechodu (np. sąsiad przechodzi przez ogród),
– dożywotnie prawo zamieszkania (np. starsza osoba w lokalu),
– ostrzeżenia, roszczenia, zakazy zbywania.

Takie wpisy obowiązują nawet po zmianie właściciela, dlatego wymagają analizy, najlepiej z prawnikiem.

Uwaga na wzmianki – ukryte zagrożenie

Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę. Księga jest wtedy „zamrożona” i rękojmia nie działa. Dla Ciebie to sygnał STOP: wstrzymaj się z podpisaniem umowy do momentu rozpatrzenia wniosku. Może się okazać, że nieruchomość nagle zmieni właściciela albo zostanie obciążona.

Nieruchomość bez księgi wieczystej? Możliwe, ale ryzykowne

Brak księgi wieczystej dotyczy najczęściej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

To nie pełna własność, ale ograniczone prawo rzeczowe. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź:

– czy spółdzielnia ma założoną księgę dla gruntu,
– zaświadczenie ze spółdzielni – kto ma prawo do lokalu i czy nie ma zadłużenia,
– możliwość założenia KW – bez tego nie dostaniesz kredytu hipotecznego.

KW kontra EGiB – co ważniejsze?

Jeśli dane w księdze wieczystej i Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) się różnią:
– KW rozstrzyga o prawie własności,
– EGiB określa stan fizyczny (np. powierzchnię działki).

Jeśli w EGiB widnieje inny właściciel – liczy się wpis w KW. Jeśli różni się powierzchnia, za miarodajne uznaje się dane z ewidencji.

Numer księgi wieczystej – skąd go wziąć?

Poproś właściciela o numer księgi. To podstawa. Brak chęci do jego udostępnienia to poważny sygnał ostrzegawczy. Dla ciekawych – numer księgi ma strukturę: np. KR1P/00123456/7. Pierwsze cztery znaki to symbol sądu (tu: Kraków-Podgórze), następne osiem cyfr to numer porządkowy, a ostatnia to cyfra kontrolna.

Sprawdzaj zawsze na ekw.ms.gov.pl – to oficjalny, bezpłatny system Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jak czytać wpisy – nie daj się zmylić prawniczym językiem

W księdze możesz trafić na zwroty, które brzmią obco:

– Wzmianka – złożono wniosek, czeka na rozpatrzenie,
– Ostrzeżenie – coś się nie zgadza między rzeczywistością a wpisem,
– Roszczenie – ktoś ubiega się o prawo, np. pierwokupu.

Jeśli nie masz pewności – porozmawiaj z notariuszem lub prawnikiem. To koszt niewspółmiernie niski wobec potencjalnych problemów.

Czy skorzystać z pomocy eksperta?

Księga wieczysta jest jawna, ale nie zawsze oczywista. Jeżeli nie czujesz się pewnie – warto porozmawiać z ekspertem. To może być prawnik, notariusz lub doradca kredytowy. Taka rozmowa pozwoli Ci spać spokojnie.

Księga wieczysta w 7 krokach – Twoja checklista

1. Zdobądź numer KW od właściciela.

2. Wejdź na ekw.ms.gov.pl i sprawdź dokument.

3. Dział II: czy dane właściciela się zgadzają? Czy są współwłaściciele?

4. Dział I: czy opis nieruchomości pasuje do oferty? Sprawdź też EGiB.

5. Dział III: czy widnieją służebności lub prawa osób trzecich?

6. Dział IV: czy nieruchomość ma hipotekę? Czy sprzedający ma promesę wykreślenia?

7. Sprawdź wzmianki – jeśli są, wstrzymaj się z decyzją.

Czerwone Flagi przy sprawdzaniu księgi wieczystej

Niektóre sygnały powinny natychmiast uruchomić Twoją czujność. Poniższa tabela to szybka ściąga – jeśli zauważysz coś z tej listy, wstrzymaj się z decyzją i poproś o wyjaśnienia.

Sygnał Ostrzegawczy (Czerwona Flaga)	Możliwe Ryzyko / Co Robić
Sprzedający unika podania numeru KW	Możliwe próby ukrycia wad prawnych. Zrezygnuj z transakcji, jeśli nie uzyskasz numeru.
Wzmianka w dowolnym dziale	Trwa procedura zmiany wpisu. Poczekaj do jej rozpatrzenia – rękojmia wtedy nie działa.
Dane w KW nie zgadzają się z dokumentami sprzedającego	Może to świadczyć o nieuregulowanej sukcesji lub oszustwie. Poproś o dodatkowe dokumenty.
Niezgodność powierzchni między KW a EGiB	Ryzyko problemów geodezyjnych. Zleć aktualny pomiar geodecie lub poproś o wypis z EGiB.
Brak promesy wykreślenia hipoteki	Może być problem ze spłatą zobowiązania. Nie wpłacaj zadatku bez zabezpieczenia tej kwestii.

Mity i Fakty o księgach wieczystych

Poniżej rozwiewamy najczęstsze błędne przekonania, z którymi spotyka się każdy kupujący nieruchomość po raz pierwszy:

• Mit: „Notariusz wszystko sprawdzi za mnie.”
  Fakt: Notariusz sprawdza zgodność aktu z prawem, ale nie analizuje całej księgi. Odpowiedzialność za ocenę ryzyka leży po Twojej stronie.
• Mit: „Pusta księga to najlepsza sytuacja.”
  Fakt: Brak wpisów nie oznacza braku ryzyk. Mogą istnieć roszczenia, które nie zostały jeszcze ujawnione – np. spadkobiercy czy zasiedzenie.
• Mit: „Wystarczy sprawdzić KW tuż przed podpisaniem umowy.”
  Fakt: Stan prawny może się zmienić w każdej chwili. Sprawdź księgę: przed pierwszym spotkaniem, przed podpisaniem umowy przedwstępnej i w dniu aktu notarialnego.

Najczęstsze pytania o księgi wieczyste

Ważne źródło: Instrukcja systemu Elektroniczne Księgi Wieczyste – krok po kroku

Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.