Planujesz kredyt hipoteczny i chcesz mieć wszystko pod kontrolą? Dobrze przygotowane dokumenty to połowa sukcesu. W tym poradniku pokazuję krok po kroku, co przygotować, aby bank szybko i bez problemu rozpatrzył Twój wniosek – bez zaskoczeń i niepotrzebnych opóźnień.
📌 Pro tip: Skorzystaj z interaktywnej checklisty (moduł poniżej), która wygeneruje listę dokumentów dopasowaną do Twojej sytuacji.
Dokumenty tożsamości – od tego wszystko się zaczyna
Na początek bank musi potwierdzić Twoją tożsamość. Najczęściej wystarczy dowód osobisty, choć niektóre instytucje proszą także o drugi dokument, np. prawo jazdy lub paszport.
Jeśli jesteś obywatelem innego kraju, przygotuj:
- kartę pobytu,
- dokument tożsamości z kraju pochodzenia,
- dokumenty legalizujące pobyt i zatrudnienie w Polsce.
Dokumenty dochodowe – czyli skąd masz pieniądze na spłatę rat
To najważniejszy element wniosku kredytowego. Bank musi dokładnie wiedzieć, skąd pochodzą Twoje dochody i jak oceniana jest ich stabilność. Sposób dokumentowania zależy od rodzaju zatrudnienia.
1. Umowa o pracę
- zaświadczenie o dochodach – na formularzu banku;
- wyciągi z konta osobistego z 3 lub 6 miesięcy;
- PIT-11 i PIT-37 (PIT-11 od pracodawcy, a PIT-37 to Twoje roczne zeznanie złożone w urzędzie skarbowym);
- UPO – Urzędowe Poświadczenie Odbioru, jeśli deklarację składałeś online.
2. Umowa zlecenie / o dzieło
- kopie umów i rachunków;
- wyciągi bankowe z ostatnich 12 miesięcy;
- PIT-11 i PIT-37;
- UPO, jeśli dotyczy.
3. Działalność gospodarcza (JDG)
Rodzaj opodatkowania ma kluczowe znaczenie:
- KPiR – PIT-36 z załącznikiem PIT/B, podsumowanie KPiR (za bieżący i poprzedni rok), najlepiej z podziałem na miesiące lub kwartały. Potrzebne będą także zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US oraz wyciągi z konta firmowego i osobistego.
- Ryczałt – PIT-28, ewidencja przychodów. Banki przyjmują do analizy tylko część przychodu (od 20% do 80%, zależnie od branży).
- Karta podatkowa – potwierdzenie wysokości zobowiązania, zaświadczenie z US, wyciągi z konta. Tę formę dochodu akceptuje niewiele banków.
4. Dochody z najmu
- umowa najmu;
- potwierdzenia zapłaty podatku (np. ryczałt od najmu);
- dowód własności nieruchomości;
- wyciągi bankowe z wpływami czynszu.
5. Dochody zagraniczne
- umowa o pracę lub kontrakt;
- odcinki wypłat (pay slips);
- zagraniczne zeznania podatkowe;
- tłumaczenia przysięgłe wszystkich dokumentów.
6. Inne źródła dochodu
- Emerytura/renta – decyzja o przyznaniu, waloryzacja, wyciąg z konta;
- Dochody kapitałowe – PIT-38 i potwierdzenia z domu maklerskiego;
- Alimenty – wyrok sądu, potwierdzenia wpływów.
Dokumenty dotyczące nieruchomości – co bank musi sprawdzić
Rynek wtórny
- umowa przedwstępna;
- numer księgi wieczystej;
- akt własności;
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach;
- jeśli nieruchomość jest obciążona – zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia i warunkach zwolnienia hipoteki.
Rynek pierwotny (od dewelopera)
- umowa deweloperska (na wcześniejszym etapie – rezerwacyjna);
- prospekt informacyjny;
- pozwolenie na budowę;
- księga wieczysta gruntu;
- odpis KRS dewelopera;
- pozwolenie na użytkowanie (jeśli budynek gotowy).
Dokumenty przy budowie domu
- akt własności działki;
- księga wieczysta;
- pozwolenie na budowę (ostateczne);
- projekt budowlany;
- kosztorys;
- harmonogram prac;
- dziennik budowy.
Zakup działki budowlanej
- księga wieczysta;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
- warunki zabudowy lub MPZP;
- umowa przedwstępna.
Operat szacunkowy – wycena nieruchomości
To profesjonalna wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi być aktualna i zawierać szczegółową analizę, w tym metodykę wyceny, mapy i zdjęcia. Może być zlecona przez bank lub dostarczona przez Ciebie, jeśli instytucja na to pozwala.
Ubezpieczenia wymagane przy kredycie
1. Ubezpieczenie nieruchomości
- od ognia i innych zdarzeń losowych;
- cesja praw z polisy na bank;
- zakres – co najmniej wartość nieruchomości.
2. Ubezpieczenie pomostowe
- obowiązuje do momentu wpisu hipoteki do KW;
- najczęściej podwyższona marża lub składka miesięczna.
3. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW)
- w przypadku wkładu własnego poniżej 20%;
- koszt doliczany do rat lub jednorazowy.
4. Dodatkowe ubezpieczenia
- na życie lub od utraty pracy;
- nieobowiązkowe, ale mogą obniżyć marżę.
Zaświadczenia z urzędów i inne dokumenty
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych;
- potwierdzenie braku zaległości czynszowych;
- oświadczenia sprzedającego;
- zaświadczenia z administracji budynku, jeśli bank tego wymaga.
Uniknij tych błędów! Porady, które oszczędzą Ci czasu i nerwów
- Ważność dokumentów – zaświadczenia z US i ZUS mają termin ważności – zwykle 30 dni.
- Spójność danych – adresy, nazwiska i numery PESEL muszą być identyczne na wszystkich dokumentach.
- Kompletność – niekompletny wniosek może zostać odrzucony lub „utknąć” w analizie.
- Współpraca z ekspertem – dobry ekspert kredytowy pomoże Ci zebrać wszystko od A do Z i uprzedzi o potencjalnych problemach.
Checklista dokumentów – co zabrać do banku?
Umowa o pracę + Rynek wtórny
Wymagane dokumenty:
- Zaświadczenie o dochodach (na formularzu banku)
- Wyciągi z konta z 3–6 miesięcy
- PIT-11 i PIT-37 + UPO
- Umowa przedwstępna
- Numer księgi wieczystej
- Akt własności
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa o pracę + Rynek pierwotny
Wymagane dokumenty:
- Zaświadczenie o dochodach (na formularzu banku)
- Wyciągi z konta z 3–6 miesięcy
- PIT-11 i PIT-37 + UPO
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Pozwolenie na budowę
- Księga wieczysta gruntu
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa o pracę + Budowa domu
Wymagane dokumenty:
- Zaświadczenie o dochodach (na formularzu banku)
- Wyciągi z konta z 3–6 miesięcy
- PIT-11 i PIT-37 + UPO
- Akt własności działki
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Kosztorys i harmonogram
- Dziennik budowy
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa o pracę + Zakup działki
Wymagane dokumenty:
- Zaświadczenie o dochodach (na formularzu banku)
- Wyciągi z konta z 3–6 miesięcy
- PIT-11 i PIT-37 + UPO
- Księga wieczysta
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- MPZP lub decyzja o WZ
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa zlecenie / o dzieło + Rynek wtórny
Wymagane dokumenty:
- Kopie umów i rachunków
- Wyciągi z konta z 12 miesięcy
- PIT-11, PIT-37, UPO
- Umowa przedwstępna
- Numer księgi wieczystej
- Akt własności
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa zlecenie / o dzieło + Rynek pierwotny
Wymagane dokumenty:
- Kopie umów i rachunków
- Wyciągi z konta z 12 miesięcy
- PIT-11, PIT-37, UPO
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Pozwolenie na budowę
- Księga wieczysta gruntu
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa zlecenie / o dzieło + Budowa domu
Wymagane dokumenty:
- Kopie umów i rachunków
- Wyciągi z konta z 12 miesięcy
- PIT-11, PIT-37, UPO
- Akt własności działki
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Kosztorys i harmonogram
- Dziennik budowy
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Umowa zlecenie / o dzieło + Zakup działki
Wymagane dokumenty:
- Kopie umów i rachunków
- Wyciągi z konta z 12 miesięcy
- PIT-11, PIT-37, UPO
- Księga wieczysta
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- MPZP lub decyzja o WZ
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Działalność gospodarcza + Rynek wtórny
Wymagane dokumenty:
- PIT-36 + PIT/B lub PIT-28
- Ewidencja przychodów / KPiR
- Zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US
- Wyciągi z kont firmowego i osobistego
- Umowa przedwstępna
- Numer księgi wieczystej
- Akt własności
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Działalność gospodarcza + Rynek pierwotny
Wymagane dokumenty:
- PIT-36 + PIT/B lub PIT-28
- Ewidencja przychodów / KPiR
- Zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US
- Wyciągi z kont firmowego i osobistego
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Pozwolenie na budowę
- Księga wieczysta gruntu
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Działalność gospodarcza + Budowa domu
Wymagane dokumenty:
- PIT-36 + PIT/B lub PIT-28
- Ewidencja przychodów / KPiR
- Zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US
- Wyciągi z kont firmowego i osobistego
- Akt własności działki
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Kosztorys i harmonogram
- Dziennik budowy
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Działalność gospodarcza + Zakup działki
Wymagane dokumenty:
- PIT-36 + PIT/B lub PIT-28
- Ewidencja przychodów / KPiR
- Zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS i US
- Wyciągi z kont firmowego i osobistego
- Księga wieczysta
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- MPZP lub decyzja o WZ
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód z najmu + Rynek wtórny
Wymagane dokumenty:
- Umowa najmu
- Potwierdzenia zapłaty podatku
- Dowód własności nieruchomości
- Wyciągi z konta
- Umowa przedwstępna
- Numer księgi wieczystej
- Akt własności
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód z najmu + Rynek pierwotny
Wymagane dokumenty:
- Umowa najmu
- Potwierdzenia zapłaty podatku
- Dowód własności nieruchomości
- Wyciągi z konta
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Pozwolenie na budowę
- Księga wieczysta gruntu
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód z najmu + Budowa domu
Wymagane dokumenty:
- Umowa najmu
- Potwierdzenia zapłaty podatku
- Dowód własności nieruchomości
- Wyciągi z konta
- Akt własności działki
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Kosztorys i harmonogram
- Dziennik budowy
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód z najmu + Zakup działki
Wymagane dokumenty:
- Umowa najmu
- Potwierdzenia zapłaty podatku
- Dowód własności nieruchomości
- Wyciągi z konta
- Księga wieczysta
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- MPZP lub decyzja o WZ
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód zagraniczny + Rynek wtórny
Wymagane dokumenty:
- Umowa lub kontrakt
- Odcinki wypłat (pay slips)
- Zeznania podatkowe
- Tłumaczenia przysięgłe
- Umowa przedwstępna
- Numer księgi wieczystej
- Akt własności
- Zaświadczenie o braku zaległości
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód zagraniczny + Rynek pierwotny
Wymagane dokumenty:
- Umowa lub kontrakt
- Odcinki wypłat (pay slips)
- Zeznania podatkowe
- Tłumaczenia przysięgłe
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Pozwolenie na budowę
- Księga wieczysta gruntu
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód zagraniczny + Budowa domu
Wymagane dokumenty:
- Umowa lub kontrakt
- Odcinki wypłat (pay slips)
- Zeznania podatkowe
- Tłumaczenia przysięgłe
- Akt własności działki
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Kosztorys i harmonogram
- Dziennik budowy
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Dochód zagraniczny + Zakup działki
Wymagane dokumenty:
- Umowa lub kontrakt
- Odcinki wypłat (pay slips)
- Zeznania podatkowe
- Tłumaczenia przysięgłe
- Księga wieczysta
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- MPZP lub decyzja o WZ
- Operat szacunkowy
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją
Jeśli zależy Ci na czasie i pewności, że niczego nie pominiesz, skorzystaj z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego. Dobre przygotowanie to nie tylko szybsza decyzja, ale też większa szansa na lepsze warunki kredytu hipotecznego.
Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.