Kredyty i nieruchomości

Pożyczka gotówkowa z zabezpieczeniem hipotecznym to sposób na uzyskanie wyższej kwoty na dowolny cel – bez konieczności dokumentowania wydatków. W zamian za lepsze warunki niż przy tradycyjnej pożyczce gotówkowej bank wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki na Twojej nieruchomości. Zanim złożysz wniosek, sprawdź, jak działa ten produkt, na co uważać i kto może z niego skorzystać.

Czym jest pożyczka gotówkowa z zabezpieczeniem hipotecznym?

To forma finansowania, w której bank udziela pożyczki na dowolny, prywatny cel, a zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Może to być mieszkanie, dom, działka – ważne, by stan prawny był uregulowany i nieruchomość była wolna od wpisów na rzecz innych wierzycieli. Bank dokonuje wpisu hipoteki w księdze wieczystej, a Ty otrzymujesz środki – bez konieczności przedstawiania faktur, kosztorysów czy zaświadczeń.

Dlaczego pożyczki hipoteczne są tańsze niż zwykłe pożyczki gotówkowe?

Zabezpieczenie na nieruchomości obniża ryzyko banku, co przekłada się na korzystniejsze warunki:

• niższe oprocentowanie nominalne,
• niższe RRSO (czyli całkowity koszt finansowania),
• możliwość dłuższego okresu spłaty,
• większe kwoty dostępne dla klienta.

Typowy przedział RRSO dla pożyczek hipotecznych to 8–11%. Dla porównania, w przypadku pożyczek bez zabezpieczenia wartości te nierzadko przekraczają 14–18%. Finalna oferta zależy m.in. od kwoty, okresu kredytowania, historii kredytowej, wskaźnika LTV oraz marży banku.

Jakie są koszty pożyczki hipotecznej?

Koszty początkowe, które warto uwzględnić:

• Prowizja banku – zazwyczaj 0–3% kwoty pożyczki.
• Wycena nieruchomości – operat szacunkowy kosztuje zwykle 400–1000 zł, zależnie od lokalizacji i typu.
• Opłata sądowa – 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej.
• Podatek PCC – stała stawka 19 zł.
• Ubezpieczenie nieruchomości – wymagane przez bank, kosztuje ok. 100–300 zł rocznie (koszt zależny od wartości nieruchomości).
• Produkty dodatkowe – niektóre banki wymagają założenia konta, karty lub wykupienia polisy – sprawdź, które z nich są obowiązkowe i jak wpływają na łączny koszt.

Jak wygląda proces uzyskania pożyczki z zabezpieczeniem hipotecznym?

Krok po kroku:

1. Wniosek w banku (online lub stacjonarnie).
2. Dostarczenie dokumentów i informacji o nieruchomości.
3. Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
4. Analiza kredytowa i decyzja banku.
5. Podpisanie umowy pożyczki.
6. Ustanowienie hipoteki – akt notarialny i wniosek do sądu.
7. Wypłata środków na Twoje konto.

Wymagane dokumenty:

• Dowód osobisty.
• Numer księgi wieczystej, akt notarialny, wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• Dokument dochodowy – np. umowa o pracę, PIT, decyzja ZUS, wyciągi bankowe.
• Operat szacunkowy – czasem bank sam go zamawia, czasem musisz dostarczyć.

Ryzyka związane z pożyczką hipoteczną

• Utrata nieruchomości – brak spłaty skutkuje możliwością egzekucji komorniczej.
• Zmienne oprocentowanie – pożyczki bazują zazwyczaj na WIRON + marża banku.
• Ograniczenie sprzedaży – sprzedaż nieruchomości z hipoteką wymaga zgody banku.
• Koszt wcześniejszej spłaty – do 3% wartości spłacanej przed terminem, jeśli nastąpi to w ciągu 3 lat.

Na co można przeznaczyć środki z pożyczki hipotecznej?

Pieniądze możesz wydać na:

• remont mieszkania lub domu,
• zakup samochodu,
• leczenie, operacje, rehabilitację,
• czesne za studia dzieci,
• spłatę innych kredytów (konsolidacja),
• inne cele prywatne.

Uwaga: Nie można przeznaczyć środków na działalność gospodarczą ani inwestycje firmowe.

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego?

Parametr	Pożyczka hipoteczna	Kredyt hipoteczny	Pożyczka gotówkowa
Cel finansowania	Dowolny, prywatny	Zakup, budowa lub remont nieruchomości	Dowolny
Zabezpieczenie	Hipoteka na nieruchomości	Hipoteka na nieruchomości	Brak
Kwota	Do 60–70% wartości nieruchomości	Do 90% wartości nieruchomości	Zazwyczaj do 150–250 tys. zł (w zależności od banku)
RRSO	8–11%	7–10%	14–20%

Na co zwrócić uwagę porównując oferty pożyczek hipotecznych?

• RRSO – pokazuje pełny koszt pożyczki, uwzględniając prowizje i ubezpieczenia.
• Marża banku – wpływa na wysokość rat przy zmiennym oprocentowaniu.
• Możliwość wcześniejszej spłaty – nie każdy bank pozwala na nadpłaty bez opłat.
• Dodatkowe produkty – ich koszt i obowiązkowość mają duże znaczenie.

Checklista: Czy pożyczka hipoteczna jest dla mnie?

✅ Mam stabilne źródło dochodu
✅ Posiadam nieruchomość z czystą hipoteką
✅ Potrzebuję większej kwoty niż oferują standardowe pożyczki
✅ Akceptuję ryzyko związane z zabezpieczeniem
✅ Mam poduszkę finansową na wypadek problemów

Alternatywy dla pożyczki hipotecznej

• Konsolidacja bez zabezpieczenia – dobre rozwiązanie dla zadłużonych z mniejszymi kwotami.
• Pożyczka gotówkowa – mniej formalności, ale droższa i na niższe kwoty.
• Sprzedaż nieruchomości – opcja radykalna, ale może uratować budżet w trudnej sytuacji.

Reklama - Ekspert kredytowy

Przykład – Pan Kowalski i remont kuchni

Pan Kowalski ma dwa kredyty ratalne i zadłużoną kartę kredytową. Chce wyremontować kuchnię i potrzebuje 150 000 zł. Po analizie ofert wybiera pożyczkę hipoteczną.

Wartość nieruchomości: 450 000 zł
Maksymalna dostępna kwota (60% LTV): 270 000 zł
Kwota pożyczki: 150 000 zł
RRSO: 9,2%
Okres spłaty: 15 lat
Miesięczna rata: ok. 1 540 zł

Dzięki temu łączy zobowiązania w jedną ratę, remontuje kuchnię i odzyskuje kontrolę nad domowym budżetem.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy pożyczka hipoteczna to to samo co kredyt hipoteczny?

Nie. Pożyczka hipoteczna to gotówka na dowolny cel zabezpieczona hipoteką. Kredyt hipoteczny jest przeznaczony tylko na zakup lub remont nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do pożyczki hipotecznej?

Dowód osobisty, dokumenty własności nieruchomości, operat szacunkowy, dokumenty finansowe (np. PIT, wyciągi z konta, umowa o pracę).

Czy pożyczkę hipoteczną można przeznaczyć na działalność gospodarczą?

Nie. To produkt konsumencki – środki można wydać tylko na cele prywatne.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?

Opłata sądowa wynosi 200 zł, podatek PCC to 19 zł. Do tego dochodzi koszt operatu – zwykle 400–1000 zł.

Czy bank może zabrać mieszkanie, jeśli nie spłacam pożyczki?

Tak. Niespłacanie pożyczki może skutkować egzekucją z nieruchomości.

Czy możliwa jest wcześniejsza spłata pożyczki hipotecznej?

Tak, ale bank może pobrać prowizję – do 3% przy spłacie w ciągu pierwszych 3 lat.

Jak długo trwa wypłata środków?

Zazwyczaj od 7 do 21 dni roboczych – zależy od banku, kompletności dokumentów oraz sprawności sądu wieczystoksięgowego.

Czy mogę wziąć pożyczkę hipoteczną, jeśli mam już kredyt hipoteczny na tej samej nieruchomości?

Zazwyczaj nie. Banki wymagają „czystej hipoteki”, czyli braku innych obciążeń. Wyjątkiem jest refinansowanie z dobraniem gotówki – nie wszystkie banki to oferują.

Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.