Kredyty i nieruchomości

Decydując się na kredyt gotówkowy lub hipoteczny, patrzymy głównie na oprocentowanie i wysokość miesięcznej raty. To naturalne. Jednak prawdziwe koszty zobowiązania zaczynają się tam, gdzie kończy się reklama. RRSO, prowizje, ubezpieczenia, opłaty sądowe, cross-selling i pułapki promocyjne – wszystko to wpływa na całkowitą cenę kredytu. Ten poradnik pomoże Ci zrozumieć, gdzie banki „doklejają” dodatkowe koszty i jak się przed tym zabezpieczyć.

Prowizja – pierwszy koszt, który może zaskoczyć

Prowizja za udzielenie kredytu to opłata pobierana przez bank już na starcie. Może wynosić od 0% do 5% wartości kredytu. Wysokość tej opłaty zależy od banku, rodzaju kredytu oraz promocji.

Czasami bank pozwala na doliczenie prowizji do kredytu. To wygodne rozwiązanie, które obniża Twój wkład własny na początku, ale:

👉 Pamiętaj, że kredytując prowizję, płacisz od niej odsetki przez cały okres spłaty, co mocno zwiększa jej realny koszt.

Przykład: prowizja 3% od 300 000 zł to 9000 zł. Jeśli doliczysz ją do kredytu hipotecznego na 25 lat, zapłacisz od niej nawet kilkanaście tysięcy złotych odsetek dodatkowo.

Ubezpieczenia – nie tylko dla ostrożnych

Ubezpieczenia to jeden z najbardziej złożonych i kosztownych elementów kredytu. Często obowiązkowe, czasem opcjonalne, ale zawsze wymagają dokładnego sprawdzenia warunków i wyłączeń odpowiedzialności.

Ubezpieczenie na życie (cesja na bank)

To forma zabezpieczenia banku. Choć nie zawsze jest obowiązkowe, jego brak może oznaczać wyższą marżę. Można przynieść własną polisę – często znacznie tańszą niż ta oferowana przez bank.

Ubezpieczenie od utraty pracy

Ostrożnie – te polisy są pełne wykluczeń. Najczęściej nie zadziałają, jeśli sam zrezygnujesz z pracy albo rozwiązano umowę „za porozumieniem stron”. Koszt potrafi sięgnąć od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie, a ochrona bywa ograniczona.

Ubezpieczenie nieruchomości

W przypadku kredytu hipotecznego jest obowiązkowe. Możesz je kupić w dowolnym towarzystwie – wystarczy, że spełnia wymogi banku. Koszt standardowej polisy to zwykle ok. 200–600 zł rocznie, w zależności od sumy ubezpieczenia i zakresu ochrony.

Ubezpieczenie pomostowe – koszt, o którym rzadko się mówi

To w praktyce czasowa podwyżka marży kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Podwyższenie marży o 1–1,5 p.p. oznacza wyższą ratę przez kilka miesięcy lub dłużej.

➡ Wpis hipoteki trwa obecnie najczęściej od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. W dużych miastach lub sądach z bardzo dużą liczbą wniosków łączny czas może sięgnąć około roku.

Dobra wiadomość: dla nowych umów kredytowych bank jest zobowiązany ustawowo do zwrotu części pobranych kosztów ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej – podwyższona marża nie jest więc „na zawsze”, ale wymaga weryfikacji rozliczeń po wpisie.

Koszty cross-sellingu – konto, karta i… nieoczekiwane wydatki

Banki często proponują niższą marżę w zamian za skorzystanie z „pakietu produktów dodatkowych”:

• Konto bankowe – często w płatnej wersji, koszt np. 20–25 zł miesięcznie, co przy długim kredycie daje kilka tysięcy złotych.
• Karta kredytowa – jeśli nie wykonasz określonego obrotu, płacisz np. 100–150 zł rocznie.
• Program inwestycyjny lub oszczędnościowy – obowiązkowe wpłaty i prowizje za zarządzanie, które obniżają realny zysk.

Pro Tip: Zawsze proś w banku o przygotowanie dwóch wariantów symulacji: z produktami dodatkowymi i bez nich. Porównanie całkowitego kosztu kredytu w obu wersjach szybko pokaże, czy „promocja” rzeczywiście jest korzystna.

Cross-selling na przykładzie – kiedy „tańsza” oferta wychodzi drożej

Przykład Pana Kowalskiego: otrzymał ofertę kredytu hipotecznego z marżą 2,1%, ale warunkiem było założenie konta osobistego (25 zł/mc) i posiadanie karty kredytowej (120 zł rocznie, jeśli nie wykona obrotu 1000 zł/mc). Alternatywna oferta bez tych produktów miała marżę 2,2%.

Obliczenia:

• Koszt cross-sellingu: 25 zł × 12 + 120 zł = 420 zł rocznie.
• Oszczędność na odsetkach: przy kredycie 400 000 zł na 25 lat różnica marży 0,1 p.p. daje w 1. roku ok. 270 zł oszczędności.

Wniosek: choć marża była niższa, dodatkowe produkty generowały wyższy koszt niż oszczędności na odsetkach. Finalnie więc oferta z niższą marżą była droższa w całkowitym rozrachunku.

WIBOR / WIRON / POLSTR – co wpływa na Twoje oprocentowanie?

Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów:

• Marży banku – zwykle stałej przez cały okres kredytowania, np. 2,1%.
• Wskaźnika referencyjnego – dziś najczęściej WIBOR, który w najbliższych latach ma zostać zastąpiony wskaźnikiem POLSTR (rozwijanym równolegle z WIRON).

Dlaczego nowe wskaźniki? WIRON i POLSTR są oparte na rzeczywistych jednodniowych transakcjach na rynku międzybankowym, a nie na deklaracjach banków, co zwiększa przejrzystość i zgodność z unijnym rozporządzeniem BMR.

📌 Alternatywa: kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lub 10 lat to popularny wybór wśród osób, które chcą ograniczyć ryzyko wzrostu rat.

Aktualne dane wskaźników publikowane są na stronie GPW Benchmark.

Ważne: publikacja wskaźnika POLSTR i indeksów składanych już trwa, ale w praktyce zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach nadal opiera się głównie na WIBOR. Kredyty mieszkaniowe oparte na POLSTR mają pojawić się w ofercie banków stopniowo od II kwartału 2026 r., a docelowo – wszystkie nowe kredyty ze zmienną stopą mają korzystać z POLSTR.

Nadpłata i wcześniejsza spłata – realna oszczędność czy złudzenie?

Nie każda forma wcześniejszej spłaty wygląda tak samo – inaczej działa pojedyncza nadpłata, inaczej całkowite zamknięcie kredytu.

Nadpłata

Wpłacasz więcej niż wynosi rata. Po każdej nadpłacie masz dwie opcje:

1. Skrócenie okresu kredytowania (większe oszczędności na odsetkach).
2. Zmniejszenie wysokości raty (niższe miesięczne obciążenie).

💡 Skrócenie okresu kredytu zwykle generuje największą oszczędność na odsetkach – w skali całego kredytu może to być nawet kilkanaście procent jego wartości.

Całkowita wcześniejsza spłata

W kredytach hipotecznych:

• Przez pierwsze 3 lata bank może pobrać maksymalnie 3% opłaty (dotyczy to kredytów ze zmiennym oprocentowaniem).
• Po 3 latach – brak opłat za wcześniejszą spłatę przy zmiennej stopie.
• Przy stałym oprocentowaniu – opłaty mogą obowiązywać przez cały okres obowiązywania stałej stopy (np. 5 lat) i są opisane w umowie kredytowej.

Koszty około-kredytowe – co doliczyć do budżetu?

Pozornie „drobne” opłaty potrafią urosnąć do kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych i istotnie wpłynąć na realny koszt finansowania.

• Wycena nieruchomości – operat rzeczoznawcy: zwykle ok. 400–1000 zł. Możesz zlecić go samodzielnie (z listy banku) lub skorzystać z wyceny bankowej.
• Opłaty notarialne i sądowe:
  • Taksa notarialna – zależna od wartości nieruchomości, często ok. 1000–3000 zł.
  • Wpis hipoteki do księgi wieczystej: opłata sądowa 200 zł + drobny podatek PCC od ustanowienia hipoteki (obecnie 19 zł).
  • Podatek PCC – standardowo 2% wartości nieruchomości, płacony przy zakupie na rynku wtórnym (czyli z „drugiej ręki”). Przy zakupie od dewelopera PCC od ceny zakupu co do zasady nie występuje, bo cena zawiera VAT.
  • Zwolnienie PCC dla pierwszego mieszkania – jeśli kupujesz pierwszy lokal lub dom na rynku wtórnym i spełniasz warunki ustawowe, nie płacisz 2% PCC.
  • 6% PCC od szóstego i kolejnych mieszkań – dotyczy głównie dużych pakietów inwestycyjnych (zakup co najmniej szóstego lokalu w jednym przedsięwzięciu deweloperskim).
• Rachunek bankowy do obsługi kredytu – obowiązkowy w niektórych bankach. Rocznie: nawet 240–300 zł.
• Opłaty za przelew rat – jeśli nie są realizowane wewnątrzbankowo lub poza darmową pulą przelewów.

Promocje bankowe – taniej, ale czy naprawdę?

• „0% prowizji” – często rekompensowane wyższą marżą lub kosztownym pakietem usług.
• Niska marża przez pierwszy rok – po okresie promocyjnym oprocentowanie rośnie, a początkowy zysk znika w kolejnych latach.

Zanim się skusisz – zażądaj harmonogramu spłat z rozbiciem na lata. Zobaczysz, jak zmienia się rata i koszt kredytu po zakończeniu promocji.

Porównanie kosztów – praktyczna tabela w jednym miejscu

Dla pełnego obrazu zestawiliśmy najważniejsze koszty dodatkowe kredytu w jednej tabeli. Dzięki temu możesz od razu zobaczyć, co realnie obciąża Twój budżet i jak ograniczyć te wydatki.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

500 000 zł × 1,5% = 7 500 zł dodatkowych odsetek

Jak „przechytrzyć” bank? 4 zasady mądrego kredytobiorcy

1. Patrz na RRSO, nie tylko na ratę – to syntetyczny wskaźnik całkowitych kosztów.
2. Proś o symulacje różnych wariantów – np. z i bez dodatkowych produktów, z różnym okresem kredytowania.
3. Refinansuj i konsoliduj, jeśli możesz poprawić warunki i obniżyć koszt całkowity.
4. Czytaj umowę kredytową od deski do deski – zwłaszcza sekcje o opłatach, ubezpieczeniach i możliwości zmiany warunków.

Najważniejsze informacje – co składa się na całkowity koszt kredytu?

• ✅ Prowizja (w tym jej ewentualne kredytowanie).
• ✅ Ubezpieczenia: na życie, nieruchomości, utrata pracy, pomostowe.
• ✅ Produkty dodatkowe – konto, karta, programy inwestycyjne.
• ✅ Wycena, notariusz, PCC, opłaty sądowe (wpis hipoteki, akty notarialne).
• ✅ Koszty wcześniejszej spłaty i nadpłat – prowizje i opłaty zgodnie z ustawą.
• ✅ Pułapki promocji i cross-sellingu – pozornie tańsze oferty, które w długim okresie kosztują więcej.

Dobry kredyt to nie ten z najniższą ratą dziś, tylko ten, który ma najniższy realny koszt całkowity w całym okresie spłaty.

Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.