Zakup udziału w nieruchomości to atrakcyjna forma wejścia na rynek mieszkaniowy, ale wiąże się z niestandardowymi wyzwaniami prawnymi i finansowymi. W tym poradniku znajdziesz definicje najważniejszych pojęć, instrukcje krok po kroku oraz opinie ekspertów.
✅ Współwłasność ułamkowa – sytuacja, w której kilka osób posiada procentowy udział w tej samej nieruchomości.
✅ Dłużnik rzeczowy – osoba, która odpowiada za dług tylko z nieruchomości, a nie całym majątkiem osobistym.
✅ Umowa quoad usum – porozumienie współwłaścicieli określające sposób korzystania z nieruchomości.
✅ Czynności zwykłego zarządu – decyzje bieżące, jak naprawy, opłaty, konserwacja.
✅ Prawo pierwokupu – uprawnienie do zakupu udziału przed osobami trzecimi, jeśli prawo to wynika z przepisów lub wpisu w KW.
🤝 Na czym polega współwłasność w częściach ułamkowych?
Współwłasność oznacza posiadanie określonego procentu tej samej nieruchomości – np. 1/2, 1/4 lub 1/8. Nie oznacza to jednak wyłącznego prawa do konkretnego pokoju czy lokalu.
Każdy współwłaściciel:
- może korzystać z całej nieruchomości,
- ma prawo sprzedać, darować lub obciążyć swój udział,
- ponosi koszty (media, fundusz remontowy, podatki) proporcjonalnie do udziału.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 200 i 207
💰 Jak sfinansować zakup udziału – kredyt hipoteczny czy pożyczka gotówkowa?
Banki niechętnie udzielają kredytu hipotecznego na udział, ponieważ zabezpieczenie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Alternatywą może być pożyczka gotówkowa, choć droższa.
| Parametr | Kredyt hipoteczny | Pożyczka gotówkowa |
|---|---|---|
| RRSO | 8–9% | 12–15% |
| Maksymalna kwota | Zależna od wartości nieruchomości | Do 255 550 zł |
| Okres spłaty | Do 35 lat | Do 10 lat |
| Zabezpieczenie | Hipoteka na całej nieruchomości | Brak |
| Zaleta | Niższe oprocentowanie | Szybka decyzja |
| Wada | Wymaga zgody współwłaścicieli | Wyższy koszt całkowity |
Sprawdź swoją historię kredytową w BIK: BIK.PL (link afiliacyjny)
⚠️ Jakie są ryzyka przy zakupie udziału?
Kupując udział, stajesz się współwłaścicielem – często z obcymi osobami. Konflikty mogą dotyczyć remontów, kosztów czy zasad użytkowania.
📌 WAŻNE: Jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka, nowy właściciel udziału staje się dłużnikiem rzeczowym – odpowiada za dług tylko tym udziałem, ale nie swoim majątkiem.
Zagrożenia:
- trudność odsprzedaży udziału,
- niższa wycena udziałów,
- odpowiedzialność rzeczowa za cudze długi hipoteczne.
📖 Jak sprawdzić księgę wieczystą udziału?
Księga wieczysta to podstawowe źródło informacji o nieruchomości. Sprawdź ją bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl.
Co analizować:
- Dział II: Kto jest właścicielem i w jakiej części?
- Dział III: Czy są wpisane ostrzeżenia, egzekucje, służebności?
- Dział IV: Czy jest hipoteka – i na co?
- Dostęp do drogi: Czy zapewniony przez służebność?
⚖️ Kto ma prawo pierwokupu przy sprzedaży udziału?
Współwłaściciele nie mają ustawowego prawa pierwokupu, jeśli nie wynika ono z przepisów szczególnych lub nie zostało zapisane w księdze wieczystej.
Wyjątki:
- Grunty rolne: Pierwokup przysługuje innemu współwłaścicielowi będącemu rolnikiem lub KOWR.
- Grunty leśne: Prawo pierwokupu ma Skarb Państwa.
- Inwestycje celu publicznego: Pierwokup dla gminy.
Umowa pierwokupu z osobą fizyczną działa wobec osób trzecich tylko wtedy, gdy jest ujawniona w księdze wieczystej.
📐 Do czego służy i jak działa umowa quoad usum?
Umowa quoad usum to pisemne porozumienie współwłaścicieli, które określa, kto korzysta z jakiej części nieruchomości (np. piętro, ogród, piwnica). Dzięki niej unika się konfliktów i precyzuje zasady współżycia.
📝 Jakie dokumenty są potrzebne do podpisania aktu notarialnego?
Od kupującego:
- dowód osobisty,
- PESEL i stan cywilny,
- decyzja kredytowa (jeśli dotyczy).
Od sprzedającego:
- akt własności nieruchomości,
- numer księgi wieczystej,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
- świadectwo charakterystyki energetycznej (jeśli wymagane).
Koszty: taksa notarialna, podatek PCC (2%), opłaty sądowe.
🏘️ Jak znieść współwłasność nieruchomości?
Dostępne są dwa tryby:
- Umowny: Wszyscy współwłaściciele podpisują akt notarialny, określający nowy podział (np. przyznanie całości jednej osobie ze spłatą).
- Sądowy: W przypadku braku zgody sąd może:
- dokonać podziału fizycznego (jeśli możliwy),
- przyznać udział jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych,
- zarządzić licytacyjną sprzedaż nieruchomości przez komornika.
🧾 Lista kontrolna przed zakupem udziału
- Księga wieczysta: Działy III i IV, wzmianki o wnioskach.
- Dokumenty: Akt własności, świadectwo energetyczne, brak zaległości.
- Relacje: Rozmowa z innymi współwłaścicielami.
- Finansowanie: Porównanie kredytu i pożyczki (RRSO, okres, zabezpieczenia).
- Ryzyka: Czy są służebności, egzekucje, hipoteki?
❓ FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy mogę kupić udział bez zgody współwłaścicieli?
Tak, zgoda jest potrzebna tylko przy ustanowieniu hipoteki na całej nieruchomości.
Czy bank udzieli kredytu hipotecznego tylko na udział?
Tylko jeśli wszyscy współwłaściciele zgodzą się na zabezpieczenie hipoteczne.
Co jeśli udział ma wpisaną służebność lub dożywocie?
Nowy właściciel musi respektować istniejące prawa osób trzecich.
Jakie są realne koszty zakupu udziału?
Podatek PCC (2%), taksa notarialna, opłaty sądowe, ewentualne koszty kredytu.
Czy mogę wynajmować „swoją” część nieruchomości?
Tak, o ile nie narusza to zasad współkorzystania z całego obiektu.
Co jeśli współwłaściciel nie płaci rachunków?
Odpowiedzialność jest solidarna – warto uregulować to w umowie quoad usum.
Jak rozliczyć koszty remontów?
Proporcjonalnie do udziałów – najlepiej spisać to w umowie użytkowej.
Co się dzieje po śmierci współwłaściciela?
Udział przechodzi na spadkobierców – może być potrzebne postępowanie spadkowe.
📊 Dodatkowe narzędzie – kalkulator kosztów notarialnych i podatkowych
Kalkulator Kosztów Transakcyjnych
Oszacuj opłaty notarialne, sądowe i podatki przy zakupie nieruchomości.
Zaznacz, jeśli kwalifikujesz się do zwolnienia z podatku PCC.
Dodaje koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Podsumowanie kosztów:
Kalkulator ma charakter informacyjny. Wyliczenia są szacunkowe i nie stanowią oferty handlowej. Ostateczne koszty mogą się różnić w zależności od ustaleń z kancelarią notarialną. Zawsze skonsultuj się z notariuszem i doradcą finansowym.
Aktualizacja artykułu: 25 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.