Jedną z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia jest księga wieczysta. To właśnie ona pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie obciążenia na niej ciążą i czy transakcja jest w ogóle możliwa w sposób bezpieczny i legalny.
Czym właściwie jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, dostępny online w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste na stronie ekw.ms.gov.pl. Wystarczy numer księgi, aby przejrzeć jej treść.
Dokument podzielony jest na cztery działy:
- Dział I składa się z dwóch części: I-O (oznaczenie nieruchomości: adres, powierzchnia, liczba izb) oraz I-Sp (spis praw związanych z własnością, np. udział w nieruchomości wspólnej);
- Dział II zawiera dane właściciela lub użytkownika wieczystego;
- Dział III to ograniczenia, roszczenia i prawa osób trzecich;
- Dział IV obejmuje hipoteki i inne zabezpieczenia kredytów.
Dzięki tym informacjom można sprawdzić, czy stan prawny zgadza się z tym, co deklaruje sprzedający. W Polsce obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która w określonych sytuacjach chroni nabywcę działającego w dobrej wierze, ale ustawodawca przewidział dla niej konkretne wyjątki.
Na czym polega rękojmia ksiąg wieczystych i jej ograniczenia?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę, który działa w dobrej wierze i opiera się na treści księgi. Jeżeli wpis w księdze wskazuje określonego właściciela lub brak obciążeń, a nabywca nie ma podstaw, aby sądzić, że rzeczywisty stan prawny jest inny, prawo zapewnia mu ochronę.
Rękojmia nie działa, gdy:
- nieruchomość objęta jest prawami, które nie podlegają obowiązkowi wpisu (np. prawo dożywocia z mocy ustawy),
- w księdze znajduje się wzmianka o złożonym wniosku, wpis o środku zaskarżenia lub ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego,
- nabywca działa w złej wierze, czyli wie, że wpis w księdze nie odpowiada rzeczywistości albo przy zachowaniu zwykłej staranności bez trudu zauważyłby rozbieżności,
- dochodzi do rozporządzenia nieodpłatnego (np. darowizna), gdzie ustawowa ochrona rękojmi jest ograniczona.
Ustawa wymienia również katalog praw, których rękojmia nie narusza, m.in. prawo dożywocia, służebność drogi koniecznej czy niektóre służebności przesyłu. Dlatego sama „czysta” księga nie zastępuje analizy stanu faktycznego nieruchomości.
Przykład: Dział III nie zawiera wzmianki o służebności, ale przez działkę przebiega utwardzona droga do sąsiada, z której korzysta on od wielu lat. Zignorowanie takiej sytuacji i przyjęcie, że „skoro nie ma wpisu, to droga nie istnieje”, może zostać uznane przez sąd za brak należytej staranności. W takiej sytuacji rękojmia nie zapewni pełnej ochrony.
Kto figuruje jako właściciel i jak to sprawdzić?
W dziale II księgi znajdują się imię i nazwisko (lub nazwa) właściciela albo użytkownika wieczystego. Jeżeli nieruchomość sprzedaje inna osoba niż widniejąca w dziale II, konieczne będą dokumenty potwierdzające ciągłość prawną, np. postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia lub akt notarialny przenoszący własność.
Jeżeli w dziale II widnieje współwłasność, do sprzedaży niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak udziału któregoś ze współwłaścicieli w transakcji oznacza ryzyko nieważności czynności albo późniejszych roszczeń.
Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?
Wszystkie hipoteki ujawnione są w dziale IV. Wpis hipoteki nie przekreśla zakupu, ale wymaga dodatkowych kroków i dokumentów:
- aktualnego zaświadczenia z banku o saldzie zadłużenia i warunkach spłaty,
- promesy wykreślenia hipoteki po spłacie (pisemne zobowiązanie banku sprzedającego, wymagane również przez bank finansujący zakup, jeżeli korzystasz z kredytu),
- ustalenia w umowie, że odpowiednia część ceny sprzedaży trafi bezpośrednio na rachunek banku, który ma hipotekę.
Po całkowitej spłacie kredytu i uzyskaniu promesy możliwe jest wykreślenie hipoteki z działu IV na podstawie odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Czy są ustanowione służebności lub prawo dożywocia?
W dziale III znajdują się informacje o prawach osób trzecich, takich jak:
- służebność przechodu (np. sąsiad przechodzi przez ogród),
- dożywotnie prawo zamieszkania (np. wskazana osoba zachowuje prawo mieszkania w lokalu),
- ostrzeżenia, roszczenia, zakazy zbywania czy wpisy dotyczące egzekucji.
Takie wpisy działają również po zmianie właściciela. Oznacza to, że kupujący wchodzi w sytuację prawną poprzedniego właściciela i powinien dokładnie przeanalizować treść działu III, najlepiej z prawnikiem lub notariuszem, zanim podpisze umowę.
Uwaga na wzmianki – ukryte zagrożenie
Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu albo środek zaskarżenia. Treść księgi staje się wtedy niepewna, a rękojmia wiary publicznej nie zapewnia ochrony. Dla kupującego to sygnał STOP: przed podpisaniem umowy ostatecznej bezpieczne jest wstrzymanie się z decyzją do momentu rozpatrzenia wniosku i aktualizacji wpisu.
Mini-case: strona kupująca podpisała umowę przedwstępną, opierając się na wydruku księgi sprzed kilku dni. Dzień przed wizytą u notariusza w dziale III pojawiła się wzmianka o wpisaniu ostrzeżenia o egzekucji z nieruchomości. Brak ponownego sprawdzenia księgi oznaczałby wejście w transakcję bez świadomości ryzyka zajęcia komorniczego. Regularna kontrola KW przed każdym etapem (rezerwacja, umowa przedwstępna, akt notarialny) ogranicza takie sytuacje.
Nieruchomość bez księgi wieczystej? Możliwe, ale ryzykowne
Brak księgi wieczystej dotyczy w praktyce najczęściej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Nie jest to pełna własność nieruchomości, lecz ograniczone prawo rzeczowe. Przed podjęciem decyzji zakupowej warto przygotować trzy elementy:
- informację, czy spółdzielnia mieszkaniowa ma założoną księgę wieczystą dla gruntu,
- zaświadczenie ze spółdzielni określające, kto posiada prawo do lokalu i jaka jest sytuacja zadłużenia,
- weryfikację realnej możliwości założenia księgi wieczystej dla tego prawa.
Jeżeli dla danego lokalu nie da się założyć księgi wieczystej, bank nie ustanowi na nim hipoteki i nie udzieli klasycznego kredytu hipotecznego zabezpieczonego na tym prawie. Taka sytuacja ma duże znaczenie dla osób finansujących zakup z udziałem kredytu.
KW kontra EGiB – co ważniejsze?
Jeżeli dane w księdze wieczystej i Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) się różnią, trzeba rozdzielić dwa porządki:
- KW rozstrzyga o prawie własności oraz obciążeniach,
- EGiB określa stan fizyczny nieruchomości, przede wszystkim powierzchnię, położenie i sposób użytkowania.
Jeżeli w EGiB widnieje inny właściciel niż w księdze, decydujący jest wpis w KW. Jeżeli różni się powierzchnia działki, za miarodajne przyjmuje się dane z ewidencji, z uwzględnieniem aktualnych pomiarów geodezyjnych. Nieprawidłowości między tymi rejestrami warto omówić z geodetą albo prawnikiem przed podjęciem decyzji.
Reklama - Ekspert kredytowy
Numer księgi wieczystej – skąd go wziąć?
Najprościej uzyskać numer księgi bezpośrednio od właściciela. W tle transakcji mieszkaniowej brak numeru lub unikanie jego podania to wyraźny sygnał ostrzegawczy i powód do wstrzymania negocjacji.
Dla ciekawych: numer księgi ma strukturę zbliżoną do KR1P/00123456/7. Pierwsze cztery znaki to symbol sądu (w tym przykładzie: Kraków-Podgórze), następne osiem cyfr to numer porządkowy, ostatnia cyfra pełni funkcję cyfry kontrolnej.
Do weryfikacji zawsze używaj ekw.ms.gov.pl. To oficjalny, bezpłatny system Ministerstwa Sprawiedliwości, a dane z komercyjnych wyszukiwarek numerów ksiąg bywają nieaktualne lub niepełne.
Jak czytać wpisy – nie daj się zmylić prawniczym językiem
W księdze wieczystej pojawiają się zwroty, które brzmią obco dla osoby, która czyta taki dokument po raz pierwszy:
- Wzmianka – do sądu wpłynął wniosek o wpis albo środek zaskarżenia, treść księgi znajduje się w fazie zmiany,
- Ostrzeżenie – istnieje niezgodność między rzeczywistym stanem prawnym a wpisem albo toczy się spór dotyczący nieruchomości,
- Roszczenie – określony podmiot domaga się wpisu lub zmiany wpisu, np. roszczenia z umowy przedwstępnej albo prawa pierwokupu.
Jeżeli treść któregoś z działów budzi wątpliwości, dobrym rozwiązaniem jest konsultacja z notariuszem, prawnikiem albo ekspertem zajmującym się nieruchomościami. Koszt takiej rozmowy jest nieporównywalnie niższy niż konsekwencje podpisania niekorzystnej umowy.
Czy skorzystać z pomocy eksperta?
Księga wieczysta jest jawna i dostępna online, ale interpretacja niektórych wpisów wymaga doświadczenia. W złożonych sytuacjach (spadki, egzekucje, skomplikowane służebności, kilka hipotek) pomoc specjalisty zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji.
W analizie księgi może uczestniczyć prawnik, notariusz lub ekspert czy pośrednik kredytowy wspierający finansowanie zakupu. Taka konsultacja ułatwia wyłapanie ryzyk, które na pierwszy rzut oka nie są widoczne.
- aktualny numer księgi wieczystej,
- wydruk lub zapis elektroniczny podglądu KW z systemu EKW,
- dokumenty od sprzedającego (podstawa nabycia, dokumenty spadkowe, zaświadczenia ze spółdzielni),
- zaświadczenie z banku i promesę wykreślenia hipoteki, jeżeli w dziale IV widnieją zabezpieczenia.
Księga wieczysta w 7 krokach – Twoja checklista
- Zdobądź numer księgi wieczystej (KW) od właściciela i sprawdź, czy zgadza się z danymi z ogłoszenia.
- Wejdź na ekw.ms.gov.pl i odczytaj treść księgi bezpośrednio w systemie.
- Dział II: porównaj dane właściciela z dokumentami sprzedającego. Ustal, czy istnieją współwłaściciele lub użytkownicy wieczyści.
- Dział I: sprawdź, czy opis nieruchomości (adres, powierzchnia, sposób użycia) odpowiada ofercie i danym z EGiB.
- Dział III: przeanalizuj służebności, prawa osób trzecich, ostrzeżenia i roszczenia.
- Dział IV: ustal, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i czy sprzedający posiada aktualną promesę jej wykreślenia.
- Sprawdź wzmianki w całej księdze: jeżeli się pojawiają, zrezygnuj z pochopnych decyzji i poczekaj na rozstrzygnięcie wniosku.
Czerwone Flagi przy sprawdzaniu księgi wieczystej
Niektóre sygnały uruchamiają wyraźny alarm. Zestaw poniżej pomaga szybko ocenić, czy zakup wymaga wstrzymania się z decyzją i dodatkowych wyjaśnień.
| Sygnał ostrzegawczy (czerwona flaga) | Możliwe ryzyko / co robić |
|---|---|
| Sprzedający unika podania numeru KW | Istnieje ryzyko ukrycia wad prawnych nieruchomości. Wstrzymaj się z negocjacjami, jeżeli numer księgi nie zostanie udostępniony. |
| Wzmianka w dowolnym dziale | Trwa procedura zmiany wpisu lub rozpoznawany jest środek zaskarżenia. Poczekaj na rozstrzygnięcie – rękojmia w tym okresie nie zapewnia ochrony. |
| Dane w KW nie zgadzają się z dokumentami sprzedającego | Nierozwiązana sukcesja, błędy w dokumentach albo próba wprowadzenia w błąd. Poproś o dodatkowe dokumenty i rozważ konsultację z prawnikiem. |
| Niezgodność powierzchni między KW a EGiB | Możliwe nieaktualne pomiary albo błędy w ewidencji. Poproś o aktualny wypis z EGiB i rozważ zlecenie pomiaru geodecie. |
| Brak promesy wykreślenia hipoteki przy sprzedaży obciążonej nieruchomości | Niewyjaśniona sytuacja długu. Nie przekazuj zadatku ani zaliczki przed uzyskaniem jasnych dokumentów z banku. |
📘 Mity i Fakty o księgach wieczystych
Poniżej wyjaśniamy najczęstsze błędne przekonania, z którymi spotykają się osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy:
-
❌ Mit: „Notariusz wszystko sprawdzi za mnie.”
✅ Fakt: Notariusz odpowiada za zgodność aktu z prawem i prawidłowe złożenie wniosków, natomiast szczegółowa analiza ryzyka związanego z konkretną nieruchomością leży po stronie kupującego.
-
❌ Mit: „Pusta księga to najlepsza sytuacja.”
✅ Fakt: Brak wpisów w działach III i IV nie oznacza braku ryzyk. W grę wchodzą prawa niepodlegające wpisowi (np. dożywocie), a także roszczenia, które jeszcze nie zostały ujawnione w księdze.
-
❌ Mit: „Wystarczy sprawdzić KW tuż przed podpisaniem umowy.”
✅ Fakt: Stan prawny nieruchomości może się zmieniać na każdym etapie sprzedaży. Bezpieczna praktyka obejmuje weryfikację księgi: przed pierwszym spotkaniem, przed podpisaniem umowy przedwstępnej oraz w dniu aktu notarialnego.
Najczęstsze pytania o księgi wieczyste
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Zakup mieszkania z hipoteką jest dopuszczalny, jeżeli sprzedający przedstawi aktualne zaświadczenie z banku o saldzie oraz promesę wykreślenia hipoteki. Część ceny trafia wtedy bezpośrednio na rachunek banku, a po spłacie długu hipoteka jest wykreślana z księgi.
Czy wzmianka w księdze wieczystej wymaga rezygnacji z zakupu?
Wzmianka sygnalizuje, że trwa proces zmiany wpisu albo rozpoznawany jest środek zaskarżenia. Najbezpieczniej poczekać na rozstrzygnięcie i aktualizację księgi, ponieważ w tym okresie rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy.
Czy księga wieczysta musi zawsze istnieć?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi wieczystej. W wielu przypadkach istnieje jednak możliwość jej założenia. Bez realnej możliwości założenia KW bank nie ustanowi hipoteki na tym prawie, co ogranicza dostęp do klasycznego kredytu hipotecznego.
Kto zakłada księgę wieczystą dla mieszkania?
Na rynku pierwotnym księgę dla nieruchomości zazwyczaj zakłada deweloper, a nabywca składa wniosek o wpis swojego prawa. Na rynku wtórnym księga najczęściej już istnieje i nabywca składa wniosek o zmianę właściciela, a nie o założenie nowej KW.
Czy można sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości?
W oficjalnym systemie EKW konieczny jest numer księgi wieczystej. Komercyjne serwisy pozwalające na wyszukiwanie po adresie korzystają z własnych baz danych, które bywają niepełne albo nieaktualne, dlatego do weryfikacji stanu prawnego najlepiej używać wyłącznie systemu Ministerstwa Sprawiedliwości.
Czy rękojmia wiary publicznej zawsze chroni kupującego?
Rękojmia nie działa w każdej sytuacji. Nie obejmuje m.in. praw niewpisywanych do księgi, niektórych służebności i prawa dożywocia, rozporządzeń nieodpłatnych oraz przypadków, w których nabywca działa w złej wierze. Dlatego obok analizy księgi trzeba ocenić również stan faktyczny nieruchomości.
Czy wystarczy bezpłatny podgląd księgi online, czy potrzebny jest odpłatny odpis?
Do podstawowej analizy stanu prawnego wystarcza bezpłatny podgląd księgi w systemie EKW. Odpłatny odpis albo wyciąg przydaje się przy sporach sądowych, postępowaniach administracyjnych oraz wtedy, gdy instytucja finansująca lub notariusz wyraźnie o niego poprosi.
Ważne źródło: Instrukcja systemu Elektroniczne Księgi Wieczyste – krok po kroku
Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.