Kupno mieszkania z rynku wtórnego - co sprawdzić?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – co sprawdzić?

In Blog, Nieruchomości
Tags:
by Jacek Grudniewski
Jeden komentarz

✅ TL;DR: najważniejsze informacje

  • Księga wieczysta: sprawdź odpis zupełny i Dział III; obecność wzmianki oznacza brak ochrony rękojmi w zakresie wniosku.
  • Dokumenty od sprzedającego i zarządcy: zaświadczenia o braku zaległości, informacja o meldunku, saldo funduszu remontowego, uchwały.
  • Świadectwo energetyczne: przy sprzedaży lokalu kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa dla lokalu.
  • Koszty transakcyjne: poza ceną uwzględnij PCC (albo zwolnienie), notariusza, opłaty KW i ewentualnie prowizję pośrednika.
  • Technika: instalacja aluminiowa, wilgoć, piony, gaz i stan części wspólnych to częste źródła kosztów po zakupie.

Kupno mieszkania używanego wymaga spójnej weryfikacji trzech obszarów: prawa, techniki i finansów. Poniżej masz gotową procedurę i checklisty, które ograniczają ryzyko: od ukrytych obciążeń w KW, przez koszty remontu instalacji, po błędy w umowie przedwstępnej.

Warianty rozwiązań

Wariant Największe ryzyko Co robisz inaczej Najważniejszy dokument
Zakup za gotówkę presja czasu i brak „kontroli” banku sam pilnujesz KW, dokumentów i protokołu odbioru odpis zupełny KW
Zakup na kredyt zadatek bez klauzuli kredytowej w umowie przedwstępnej dodajesz warunek decyzji kredytowej i terminy umowa przedwstępna z warunkiem kredytu
Pierwsze mieszkanie (zwolnienie z PCC) błędne założenie, że „zawsze 0%” sprawdzasz warunki zwolnienia i dokumentujesz stan posiadania oświadczenia do aktu + weryfikacja przesłanek
Zakup z pośrednikiem niejasna prowizja i zakres usługi ustalasz na piśmie: kto płaci, ile, za co, kiedy umowa pośrednictwa

Jak szczegółowo przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości krok po kroku?

Najważniejsze: sprawdź odpis zupełny i zacznij od Działu II (właściciel) oraz Działu III (roszczenia, służebności, wzmianki).

Księga wieczysta pokazuje właściciela, obciążenia i roszczenia. Sprawdzisz ją bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl. Wpisz numer KW i pobierz odpis zupełny.

Co sprawdzasz w KW:

  • Dział I-O: adres, metraż, opis lokalu.
  • Dział II: właściciele i podstawa nabycia.
  • Dział III: służebności, roszczenia, ostrzeżenia, wzmianki o wnioskach.
  • Dział IV: hipoteki i prawa banków (jak czytać hipotekę).
3 zasady ksiąg wieczystych:

  • Jawność formalna: każdy ma prawo wglądu.
  • Domniemanie zgodności: wpisy uznaje się za prawdziwe.
  • Rękojmia wiary publicznej: chroni nabywcę, ale nie działa w zakresie, którego dotyczy wzmianka.

Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej i jak ograniczyć ryzyko?

Najważniejsze: wzmianka oznacza nierozpoznany wniosek, a rękojmia nie chroni w zakresie, którego dotyczy wniosek.

Wzmianka to informacja o niezakończonym jeszcze wniosku. Jeśli jest widoczna, przyjmij zasadę: najpierw ustalam treść wniosku, potem podpisuję.
W praktyce wzmianka dotyczy często: wpisu hipoteki, zmiany właściciela, roszczeń, ostrzeżeń, służebności.

Minimalny standard bezpieczeństwa:

  1. poproś sprzedającego o dokument potwierdzający, czego dotyczy wniosek (złożony w sądzie).
  2. wstrzymaj transakcję do czasu rozpatrzenia lub wpisz w umowie warunek usunięcia ryzyka.
  3. jeśli to wpis hipoteki: ustal procedurę spłaty i wykreślenia (list mazalny / zgoda banku).

O co pytać w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej?

Najważniejsze: poproś o dokumenty imienne, bo pokazują długi lokalu i kondycję finansową budynku.
Poproś o imienne zaświadczenia:

  • brak zaległości czynszowych;
  • informacja o meldunku lub o braku zameldowania, jeśli zarządca to potwierdza;
  • saldo funduszu remontowego i planowane prace.

Te dokumenty mówią, czy budynek ma realne środki na remonty. Niski czynsz przy zaniedbanych częściach wspólnych i pustym funduszu zwykle kończy się podwyżkami.
Poproś też o uchwały z ostatnich 2 lat, aby znać planowane inwestycje i spory.

Jakie dokumenty od sprzedającego i urzędów są potrzebne do aktu?

Najważniejsze: do aktu przygotuj komplet „na stół”: KW, tożsamość stron, dokumenty o braku zaległości oraz świadectwo energetyczne dla lokalu.
Przed umową końcową zbierz:

  • zaświadczenie o braku zaległości czynszowych ze spółdzielni lub wspólnoty;
  • potwierdzenie braku zaległości w podatku od nieruchomości, jeśli urząd wydaje taki dokument w danej gminie;
  • informację o meldunku (lub o braku meldunku), jeśli jest potrzebna do Twojego trybu zakupu;
  • świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu, kupujący nie zrzeka się prawa do jego otrzymania;
  • jeśli jest hipoteka: zasady spłaty, zgoda banku na wykreślenie (list mazalny) lub procedura zwolnienia hipoteki.
Wskazówka: weryfikację sprzedającego oprzyj o rejestry urzędowe, a nie fora: Portal Rejestrów Sądowych (KRS), KRZ (postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne), CEIDG (działalność gospodarcza).

Gdzie sprawdzić MPZP, aby znać przyszłość okolicy?

Najważniejsze: mapy pomagają, ale rozstrzygający jest dokument planu w gminie: uchwała + rysunek + legenda.

Sprawdź mapy w geoportal.gov.pl lub w lokalnym SIP, a następnie potwierdź zapisy w dokumentach planu w gminie (BIP).

  • U: usługi (biura, gastronomia, handel).
  • KD: drogi i układ komunikacyjny.
  • ZP: zieleń urządzona.
Co, jeśli nie ma MPZP?

Wtedy o przyszłej zabudowie rozstrzygają decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Zapytaj w urzędzie, czy toczą się postępowania WZ dla działek w sąsiedztwie, oraz poproś o informację publiczną w tym zakresie.

Na co zwrócić uwagę oceniając stan techniczny mieszkania?

Najważniejsze: obejrzyj instalacje, wilgoć i ściany „bez emocji”; świeże odświeżenie wnętrza nie pokazuje ryzyk.
  • Ściany: pęknięcia ukośne i świeżo maskowane rysy sprawdź dokładnie.
  • Instalacja elektryczna: miedziana zwykle oznacza mniejsze ryzyko, aluminiowa wymaga ostrożności.
  • Woda: uruchom kilka punktów jednocześnie i sprawdź ciśnienie.
  • Gaz: poproś o aktualny protokół szczelności, jeśli instalacja występuje.
  • Wilgoć: narożniki, ściany przy pionach, okolice okien, zapach stęchlizny.
❗ Czerwona flaga: instalacja aluminiowa

Aluminium w starych instalacjach wiąże się z ryzykiem przegrzewania połączeń. Jeśli planujesz remont, przyjmij roboczo, że wymiana instalacji to 15–30 tys. zł i prace „brudne” (kucie, bruzdowanie, odtworzenie ścian).

Reklama - Ekspert kredytowy Kredyt hipoteczny Lendi

Jak ocenić stan techniczny budynku i części wspólnych przed zakupem?

Najważniejsze: części wspólne finansujesz w czynszu; zaniedbania oznaczają podwyżki albo remonty „na raty”.

Obejrzyj klatkę, dach, elewację, piwnice, windy i miejsca postojowe. Zwróć uwagę na zacieki, zapach wilgoci, pęknięcia i stan instalacji w pionach.

Poproś zarządcę o:

  • uchwały z ostatnich 2 lat;
  • saldo funduszu remontowego;
  • terminarz planowanych inwestycji i przeglądów.

Jakie są dodatkowe koszty zakupu mieszkania w 2025 roku?

Najważniejsze: licz koszty w 3 warstwach: podatki, notariusz + KW, oraz prowizje i koszty okołotransakcyjne.

Poniższe wyliczenie pokazuje typowe pozycje przy cenie 500 000 zł. Kwoty notarialne są limitami maksymalnymi i praktyka rynkowa bywa niższa, a końcowa suma zależy też od wypisów i liczby dokumentów.

Pozycja Kwota / zasada Uwaga praktyczna
PCC 2% = 10 000 zł
albo 0 zł przy zwolnieniu dla pierwszego lokalu/domu na rynku wtórnym 		Zwolnienie dotyczy osób fizycznych spełniających warunki ustawowe; istnieje też szczególna stawka 6% przy określonych zakupach „hurtowych” (szósty i kolejny lokal w określonej konfiguracji).
Notariusz: taksa + VAT maks. ok. 1 704 zł (dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przy 500 000 zł) Dojdą wypisy i opłaty kancelaryjne; stawki maksymalne są negocjowalne.
Opłaty sądowe (KW) 200 zł wpis własności
+ 200 zł wpis hipoteki (jeśli kredyt) 		Bez kredytu najczęściej zostaje 200 zł.
Prowizja pośrednika przykład: 2,5% + VAT = 15 375 zł brutto Ustal na piśmie: kto płaci, ile, kiedy i za co.
Przykład szybkiego liczenia:

Cena 500 000 zł + PCC 10 000 zł + KW 400 zł (z hipoteką) + notariusz (roboczo 1 700–2 600 zł z wypisami) daje koszty rzędu 12 100–13 000 zł bez pośrednika.
Jeśli spełniasz warunki zwolnienia PCC, różnica w kieszeni to 10 000 zł.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna i jak zabezpieczyć pieniądze?

Najważniejsze: przy kredycie zabezpieczeniem nie jest sam zadatek, tylko zadatek + warunki (decyzja kredytowa, terminy, sposób zwrotu).
  • adres, numer KW, cena, termin aktu notarialnego;
  • zadatek lub inny mechanizm zabezpieczenia oraz harmonogram płatności;
  • zobowiązanie do usunięcia obciążeń (hipoteka, służebność, roszczenia) i sposób rozliczenia;
  • warunek decyzji kredytowej z terminami i skutkami braku finansowania;
  • opis stanu lokalu, wyposażenia i termin wydania.
Zadatek vs zaliczka

Zadatek: jeśli sprzedający odstąpi, zwraca podwójnie; jeśli kupujący odstąpi bez podstawy umownej, zadatek przepada.

Zaliczka: co do zasady podlega zwrotowi, jeśli do umowy nie dojdzie.

Wniosek: wybór zależy od sytuacji, przy kredycie dopnij warunki i terminy, aby uniknąć sporu o zwrot.

Ostrzeżenie: nie wpłacaj dużych kwot „na konto prywatne” bez precyzyjnego zapisu w umowie. Rozważ depozyt notarialny, jeśli strony chcą rozliczenia etapami.

Macierz decyzji: kupować teraz czy wstrzymać transakcję?

Sygnał Ryzyko Decyzja Co robisz
Wzmianka w Dziale III nieznany wniosek w toku wstrzymaj ustal treść wniosku, podpisz po wyjaśnieniu
Aluminiowa instalacja koszt i bezpieczeństwo negocjuj wyceń wymianę, policz rabat w cenie
Pusty fundusz remontowy podwyżki i dopłaty sprawdź uchwały, plan remontów, stan instalacji w pionach
Brak świadectwa energetycznego problem formalny przy sprzedaży warunek wpisz w umowie obowiązek przekazania dokumentu
Checklista: 30 minut przed podpisem aktu

  1. masz odpis zupełny KW z tego samego dnia lub z dnia poprzedniego;
  2. sprawdzasz Dział III i Dział IV jeszcze raz;
  3. masz zaświadczenie o braku zaległości czynszowych i saldo funduszu;
  4. masz świadectwo energetyczne dla lokalu albo zapis w akcie o jego przekazaniu;
  5. jeśli kredyt: masz ustalony wpis hipoteki i opłaty KW;
  6. masz projekt protokołu zdawczo-odbiorczego i listę wyposażenia;
  7. ustaliłeś datę wydania lokalu, klucze, piloty, kody;
  8. znasz pełny koszt transakcji: podatek, notariusz, KW, pośrednik, dodatkowe opłaty.

FAQ – najczęstsze pytania

Ile kosztuje inspektor budowlany przy zakupie mieszkania?

Zależnie od regionu i zakresu, koszt inspektora budowlanego często mieści się w przedziale 300–800 zł za oględziny z krótkim raportem, a rozbudowany audyt bywa droższy.

Co zrobić, jeśli w księdze wieczystej jest wzmianka?

Jeśli w księdze wieczystej jest wzmianka, ustal treść wniosku i wstrzymaj podpisanie do wyjaśnienia albo wpisz do umowy warunek usunięcia ryzyka, bo rękojmia nie chroni w zakresie wniosku.

Czy przy pierwszym mieszkaniu na rynku wtórnym zawsze nie płaci się PCC?

Zwolnienie z PCC dotyczy osób fizycznych spełniających warunki ustawowe, więc nie jest „automatyczne” dla każdego. Jeśli masz wątpliwość, przygotuj do notariusza jasne oświadczenia i sprawdź, czy wcześniejsze prawa do lokalu lub domu nie wyłączają zwolnienia.

Czy mogę negocjować taksę notarialną?

Tak, taksę notarialną można negocjować, bo stawki w rozporządzeniu są limitami maksymalnymi, a nie ceną sztywną.

Czy sprzedający musi przekazać świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania?

Tak, przy sprzedaży lokalu przekazuje się świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu, a kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Jak sprawdzić MPZP dla okolicy mieszkania?

MPZP sprawdzisz na mapach (geoportal lub SIP), a następnie potwierdzisz w dokumentach planu w gminie (uchwała, rysunek, legenda). Jeśli planu nie ma, sprawdź informacje o decyzjach WZ w urzędzie.

Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?

Protokół odbioru powinien zawierać datę, dane stron, stany liczników, listę kluczy i pilotów, opis usterek i terminy napraw, a do tego zdjęcia jako dowód stanu lokalu.

Słowniczek pojęć

KW (księga wieczysta): rejestr stanu prawnego nieruchomości prowadzony przez sąd.

Wzmianka: informacja o złożonym wniosku, który nie został jeszcze rozpoznany.

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych): podatek, który często występuje przy zakupie na rynku wtórnym.

MPZP: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dokument gminy określający przeznaczenie terenu.

WZ (warunki zabudowy): decyzja określająca parametry zabudowy, gdy nie ma MPZP.

Źródła

CTA: Jeśli chcesz, podeślę wersję tej checklisty w formacie do wydruku (PDF-ready) oraz krótką „kartę kontroli” KW i kosztów, którą da się użyć na oględzinach.

Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.

Jeden komentarz

Wyślij komentarz