Wzmianka w księdze wieczystej to niepozorny, ale istotny sygnał ostrzegawczy. Informuje, że coś dzieje się z nieruchomością – ktoś złożył wniosek o zmianę wpisu, który jeszcze nie został rozpatrzony przez sąd. Dopóki nie dowiesz się, czego konkretnie dotyczy, nie podpisuj umowy. Zignorowanie tej informacji może oznaczać ryzyko przejęcia cudzych długów lub roszczeń osób trzecich.

Czym jest wzmianka w księdze wieczystej i dlaczego jest sygnałem ostrzegawczym?

Na pierwszy rzut oka księga wygląda klarownie: właściciel, hipoteka, granice działki. Aż trafiasz na wzmiankę. To nie jest tylko przypis – to sygnał, że ktoś złożył do sądu wniosek o zmianę wpisu, który jeszcze nie został rozpatrzony.

Wzmianka pojawia się automatycznie – niezależnie od tego, czy wniosek jest kompletny, prawidłowy, czy nawet złożony w złej wierze. Może dotyczyć np. wpisu hipoteki, egzekucji, przeniesienia własności lub zablokowania transakcji.

Jak wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej i co to oznacza dla kupującego?

Rękojmia wiary publicznej chroni kupującego – pozwala nabyć prawo od osoby, która wydaje się właścicielem. Ale jeśli w księdze wieczystej jest wzmianka, ta ochrona znika. Prawo przyjmuje, że kupujący wiedział o możliwych zmianach.

Dochodzi jeszcze kwestia mocy wstecznej wpisu. To znaczy, że skutki prawne wpisu liczą się od dnia złożenia wniosku, nie od daty jego realizacji. Możesz więc kupić mieszkanie bez hipoteki, a po miesiącu dowiedzieć się, że wpisano hipotekę – ze skutkiem od dnia sprzed Twojego aktu notarialnego.

Przykład: Wierzyciel składa wniosek 1 marca. Kupujesz mieszkanie 10 kwietnia. Wpis hipoteki pojawia się 1 czerwca, ale z mocą od 1 marca. Z pozoru czysta nieruchomość okazuje się być zadłużona.

Jak krok po kroku sprawdzić w sądzie, czego dokładnie dotyczy wzmianka?

Zacznij od portalu ekw.ms.gov.pl. Po wpisaniu numeru księgi zobaczysz wzmiankę – jej numer, datę oraz ogólny opis. Ale to tylko zajawka.

Szczegóły znajdują się w aktach księgi wieczystej w sądzie. Aby je zobaczyć, potrzebny jest interes prawny – samo bycie kupującym nie wystarcza. Dlatego poproś właściciela o wspólną wizytę w sądzie albo pełnomocnictwo dla Twojego prawnika.

W aktach zwróć uwagę na: kto złożył wniosek (np. wierzyciel, konkurencyjny nabywca) i jakie dokumenty dołączył (umowy, tytuły wykonawcze, decyzje).

Aby ułatwić Ci zrozumienie całego procesu, przygotowałem ten prosty schemat:

Wzmianka w dziale III księgi wieczystej – jakie roszczenia i ograniczenia może ukrywać?

Dział III to pole minowe. Trafiają tu:

• Roszczenia z umowy przedwstępnej – inna osoba może mieć prawo do zakupu nieruchomości.
• Egzekucje komornicze – wierzyciel zabezpieczył roszczenie przez komornika.
• Zakaz zbywania – sąd mógł zabronić sprzedaży, np. na wniosek kuratora.

Pojawiają się też mniej groźne, ale nadal istotne wpisy: dożywocie, służebność drogi. Sprawdź, czy są terminowe, czy można je wykreślić – np. za zgodą lub po śmierci uprawnionego.

Wzmianka o hipotece w dziale IV – kiedy jest standardową procedurą, a kiedy realnym zagrożeniem?

Dział IV dotyczy hipotek. Jak czytać wzmianki?

✅ Twoja hipoteka – pojawia się po podpisaniu umowy kredytowej. To naturalna część procedury.

✅ Wniosek o wykreślenie hipoteki sprzedającego – również bezpieczny. Sprzedający uzyskuje promesę z banku, a część środków z transakcji trafia bezpośrednio do banku. Po spłacie kredytu hipoteka jest usuwana.

🔴 Hipoteka przymusowa – powód do alarmu. Wierzyciel (np. skarbówka, bank) zabezpiecza dług bez zgody właściciela. Taki wpis może uniemożliwić uzyskanie kredytu i zablokować sprzedaż.

Bezpieczna wzmianka – jak ją rozpoznać?

Bezpieczna wzmianka to taka, która jest bezpośrednim skutkiem Twojej transakcji. Jeśli podpisujesz akt, pojawi się wzmianka o wniosku o wpis własności. Jeśli bierzesz kredyt – wzmianka o wpisie hipoteki banku. To normalne etapy procesu.

Problemem są wzmianki, które zastałeś w księdze jeszcze przed zawarciem umowy. Jeśli nie dotyczą Twoich działań – traktuj je jako sygnał ostrzegawczy.

Ile trwa wykreślenie wzmianki w 2025 roku?

Zależy od miasta; oto średnie czasy oczekiwania:

Dane za I kwartał 2025 r. – opracowanie własne

W tym czasie bank nalicza ubezpieczenie pomostowe – w okresie oczekiwania na wpis bank może technicznie naliczać podwyższoną marżę, jednak zgodnie z obowiązującymi przepisami, całość tych kosztów musi zostać zwrócona kredytobiorcy po dokonaniu wpisu hipoteki przez sąd. Oznacza to, że ostatecznie koszt długiego oczekiwania na wpis nie obciąża już kupującego.

Ryzykowne scenariusze – kiedy absolutnie wstrzymać się z umową?

Unikaj finalizacji, jeśli widzisz:

• Wzmiankę w dziale II (własność) – ryzyko, że kupujesz od osoby, która za chwilę może stracić prawo do nieruchomości;
• Egzekucję komorniczą – ryzyko, że komornik zlicytuje nieruchomość na pokrycie długów sprzedającego;
• Hipotekę przymusową – ryzyko przejęcia cudzego zadłużenia wraz z nieruchomością;
• Zakaz zbywania – ryzyko, że sprzedaż jest formalnie zabroniona.

Depozyt notarialny – bezpieczne rozwiązanie przy długach sprzedającego

Co, jeśli sprzedający chce spłacić kredyt z Twoich pieniędzy, a Ty się boisz? Rozwiązaniem jest depozyt notarialny. Kupujący wpłaca pieniądze na konto notariusza. Ten przelewa je do banku sprzedającego dopiero po otrzymaniu dokumentu zwalniającego hipotekę. Resztę przekazuje sprzedającemu. To uczciwe zabezpieczenie interesów obu stron.

Rola notariusza – Twój sojusznik w analizie wzmianki

Notariusz ma prawny obowiązek poinformować Cię o istnieniu wzmianki i jej możliwych konsekwencjach. Nie podpisze aktu, jeśli coś budzi wątpliwości. Skorzystaj z jego doświadczenia – to ważne ogniwo bezpieczeństwa.

Ostateczna checklista bezpieczeństwa: 7 kroków do pewnej transakcji

1. Weryfikacja online – sprawdź księgę na ekw.ms.gov.pl. Zanotuj numer wzmianki, datę i dział.
2. Kontakt ze sprzedającym – poproś o numer wniosku i jego wyjaśnienia – co, kto i dlaczego.
3. Analiza w sądzie – uzyskaj wgląd do akt. Sprawdź, kto jest wnioskodawcą i na jakiej podstawie działa.
4. Konsultacja z ekspertem – omów treść z notariuszem lub prawnikiem. Nie zgaduj, pytaj.
5. Ocena ryzyka – ustal, czy wzmianka dotyczy Twojej transakcji (bezpieczna), czy cudzej sprawy (ryzykowna).
6. Negocjacja rozwiązań – jeśli są przeszkody – rozważ depozyt notarialny, aneksy lub odroczenie umowy.
7. Decyzja ostateczna – nie podpisuj aktu, jeśli masz choćby cień wątpliwości, których nie rozwiano dokumentami.

Jeśli chcesz spać spokojnie po zakupie mieszkania – czytaj księgi uważnie, pytaj odważnie i nie podpisuj niczego w ciemno. Nieruchomość z czystym wpisem to nie luksus, tylko podstawa bezpiecznej transakcji.

FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania

Co zrobić, jeśli sprzedający nie chce wyjaśnić wzmianki?

Odmowa współpracy to jeden z najpoważniejszych sygnałów alarmowych. Oznacza, że sprzedający może celowo ukrywać niekorzystne dla Ciebie informacje. W takiej sytuacji bezwzględnie wstrzymaj się z dalszymi krokami. Możesz zażądać od niego notarialnego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej. Jeśli odmówi – to niemal jednoznaczny sygnał, by wycofać się z transakcji.

Czy bank udzieli kredytu na nieruchomość ze wzmianką?

To zależy od rodzaju i treści wzmianki. Bank odmówi finansowania, jeśli wzmianka dotyczy hipoteki przymusowej, egzekucji komorniczej lub roszczeń osób trzecich, które mogą podważyć prawo własności. Z kolei akceptowalne są wzmianki będące naturalnym etapem procedury, np.:

• wzmianka o wniosku o wpis Twojej hipoteki,
• wzmianka o wykreśleniu hipoteki sprzedającego (jeśli spłacana z Twoich środków).

Każda sytuacja analizowana jest indywidualnie, dlatego skonsultuj się z ekspertem kredytowym (np. NOTUS).

Wzmianka pojawiła się po umowie przedwstępnej. Co teraz?

Przede wszystkim – nie panikuj. Skontaktuj się ze sprzedającym i notariuszem, aby sprawdzić, czego dotyczy wzmianka. Jeśli to efekt Twojego kredytu – nie ma powodów do obaw. Jeśli jednak chodzi o cudze prawa – zajrzyj do umowy przedwstępnej. Może dać Ci prawo do renegocjacji lub nawet odstąpienia od umowy z zachowaniem zadatku.

Jak długo wzmianka widnieje po rozpatrzeniu wniosku?

Wzmianka jest usuwana w momencie rozpatrzenia wniosku. Nie ma oddzielnej procedury jej wykreślenia – znika automatycznie, gdy sąd wpisze nowy stan prawny lub odrzuci wniosek. Dlatego czas oczekiwania na wpis = czas życia wzmianki.

Studium przypadku

Jak niepozorna wzmianka mogła zrujnować projekt domu

Pan Tomasz znalazł działkę w świetnej lokalizacji, w atrakcyjnej cenie. W księdze wieczystej widniała tylko jedna wzmianka w dziale III – „ustanowienie służebności gruntowej”. Sprzedający zbył to machnięciem ręki: „to stara sprawa z sąsiadem”.

Pan Tomasz jednak poszedł do sądu. W aktach odkrył, że chodzi o służebność przechodu i przejazdu przez środek działki. Garaż w bryle budynku? Nierealny. Cały projekt musiałby zostać zmieniony.

Dzięki czujności wycofał się z transakcji. Oszczędził sobie lat walki o pozwolenie na budowę i kupna nieruchomości z wadą prawną, która obniżała jej wartość o dziesiątki tysięcy złotych.

📌 Morał: Nie ufaj zapewnieniom. Diabeł tkwi w aktach sądowych.

Aktualizacja danych – czas oczekiwania na wpis w KW

Źródło: Opracowanie własne na podstawie uśrednionych danych z raportów Homebanking.pl I kwartał 2025 r.. Czas w konkretnej sprawie może się różnić.

Ubezpieczenie pomostowe – mechanizm i zwrot

Jak to działa?
Bank nalicza podwyższone oprocentowanie (tzw. ubezpieczenie pomostowe) od momentu wypłaty kredytu do chwili wpisania hipoteki do KW.

Jak uzyskać zwrot?
Bądź proaktywny i pilnuj swoich pieniędzy! Zgodnie z przepisami, bank musi zwrócić Ci całość kosztów poniesionych na ubezpieczenie pomostowe. Po otrzymaniu zawiadomienia o wpisie hipoteki:

• Skontaktuj się z bankiem.
• Dowiedz się, czy zwrot następuje automatycznie, czy wymaga wniosku.
• Sprawdź zapisy umowy kredytowej.

Dzięki temu odzyskasz nadpłacone środki nawet po kilku miesiącach.

Słowniczek pojęć

• Wzmianka: Informacja w księdze wieczystej o złożonym wniosku, który jeszcze nie został rozpatrzony. To sygnał: „coś się dzieje – sprawdź szczegóły!”.
• Rękojmia wiary publicznej: Zasada ochrony kupującego, który ufa treści księgi. Jeśli widnieje wzmianka – ochrona ta nie działa.
• Moc wsteczna wpisu: Efekt, w którym sąd nadaje wpisowi skuteczność od dnia złożenia wniosku, a nie od momentu jego realizacji. To dlatego czas wzmianki jest tak krytyczny.
• Hipoteka przymusowa: „Wróg publiczny nr 1” transakcji. Zabezpieczenie długu wpisywane przez wierzyciela (np. ZUS, urząd skarbowy) bez zgody właściciela. Praktycznie blokuje sprzedaż i kredyt.
• Depozyt notarialny: Narzędzie bezpieczeństwa – kupujący wpłaca środki na rachunek notariusza, a te trafiają do sprzedającego dopiero po spełnieniu warunku, np. wykreśleniu hipoteki.

Aktualizacja artykułu: 18 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.