Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to forma wsparcia dla tych, którzy mają zdolność kredytową, ale nie posiadają wymaganego wkładu własnego. Dzięki gwarancji udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), można otrzymać kredyt hipoteczny nawet na 100% wartości nieruchomości. To rozwiązanie nieco mniej znane niż zakończony program BK2%, ale nadal aktywne i realnie dostępne.
Czym jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (a czym nie jest)?
RKM to kredyt hipoteczny na warunkach rynkowych, w którym państwo udziela gwarancji wkładu własnego, a nie dopłaca do odsetek. Program funkcjonuje na podstawie ustawy z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym oraz Bezpiecznym Kredycie 2% i zgodnie z aktualnymi przepisami ma obowiązywać do 31 grudnia 2030 r.
Najważniejsze różnice między programami
| RKM | BK2% | Kredyt na Start | |
|---|---|---|---|
| Mechanizm wsparcia | Gwarancja BGK | Dopłata do odsetek | Projekt dopłat do rat (program niezrealizowany) |
| Oprocentowanie | Rynkowe | Efektywne 2% | Projekt kredytu 0% / dopłat – program nie wszedł w życie |
| Limity cen | Tak (BGK) | Nie | Tak (w projekcie – program nie funkcjonuje) |
| Kryteria dochodowe | Nie | Nie | Tak (w projekcie – program nie funkcjonuje) |
| Status | Aktywny | Zakończony | Nie funkcjonuje (program zaniechany) |
Dwa filary programu: Gwarancja i Spłata Rodzinna
1. Gwarancja BGK
Gwarancja BGK może wynieść maksymalnie 100 000 zł, ale nie więcej niż 20% wartości nieruchomości. Jednocześnie łączna kwota wkładu własnego kredytobiorcy oraz części kredytu objętej gwarancją nie może przekroczyć 200 000 zł. Wydanie gwarancji kosztuje 1% jej wartości, jednak nie więcej niż 1 000 zł. Opłata jest jednorazowa i pobierana przy uruchomieniu kredytu.
2. Spłata Rodzinna
Spłata rodzinna to dodatkowa częściowa spłata kredytu przez BGK, jeśli w trakcie spłaty kredytu urodzi się kolejne dziecko:
- BGK spłaci 20 000 zł kredytu – za drugie dziecko,
- lub 60 000 zł – za trzecie i każde kolejne.
Łączna kwota spłat rodzinnych nie może przekroczyć 100 000 zł na jeden kredyt.
- sprzedać nieruchomości,
- wynająć jej,
- zmienić sposobu użytkowania.
Kto może skorzystać z RKM?
Z programu mogą skorzystać osoby, które mają zdolność kredytową, ale nie posiadają wymaganego wkładu własnego oraz spełniają warunek „pierwszego mieszkania”, z wyjątkami dla rodzin z dziećmi.
Dopuszczeni są:
- single,
- pary wychowujące wspólne dziecko,
- małżeństwa,
- samotni rodzice.
Warunek podstawowy: brak posiadania nieruchomości mieszkalnej przez kogokolwiek z gospodarstwa domowego (są wyjątki dla rodzin z dziećmi – limity powierzchni do 90 m², a przy piątce dzieci – bez limitu).
Limit ceny za m² – bariera numer jeden
Program obowiązuje tylko wtedy, gdy cena nieruchomości nie przekracza limitów ustalonych przez BGK dla danej lokalizacji.
Przykład limitów (II kw. 2025):
| Miasto | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Warszawa | 12 319 zł | 11 439 zł |
| Kraków | 11 550 zł | 10 725 zł |
| Wrocław | 10 500 zł | 9 750 zł |
Powyższe wartości są przykładowe dla II kwartału 2025 r. – aktualne limity zawsze sprawdzaj w najnowszej tabeli na stronie BGK.
W większych miastach, gdzie ceny metra są wyższe niż limity – program bywa bezużyteczny.
🛠️ Jak sprawdzić aktualne limity BGK?
- Wejdź na oficjalną stronę BGK: bgk.pl → Mieszkanie bez wkładu własnego
- Odszukaj zakładkę lub dokument: „Wskaźniki i limity”.
- Wybierz lokalizację (miasto, gmina).
- Sprawdź osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego.
Wkład własny – czy można mieć?
RKM nie wyklucza posiadania częściowego wkładu własnego, ale jego poziom jest ograniczony ustawowo.
Można – w ograniczonym zakresie:
- maks. 200 000 zł,
- do 20% wartości nieruchomości (kredyt ze zmienną stopą),
- do 30% (stała stopa min. 5 lat),
- do 10% (jeśli korzystasz z „ścieżki rozwoju”).
W praktyce oznacza to, że brakująca część wkładu może zostać zastąpiona gwarancją BGK, ale łącznie wkład własny i część objęta gwarancją nie mogą przekroczyć 200 000 zł.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – Checklista krok po kroku
- Wstępna weryfikacja – sprawdź warunki programu: brak nieruchomości lub spełnienie wyjątków.
- Sprawdzenie limitów cenowych – odwiedź stronę BGK i odczytaj aktualne limity dla lokalizacji.
- Poszukiwanie nieruchomości – znajdź mieszkanie/dom, który mieści się w limicie cenowym.
- Wybór banku – sprawdź listę banków BGK, porównaj RRSO i warunki.
- Wniosek – przygotuj dokumenty i złóż wniosek wraz z prośbą o objęcie gwarancją BGK.
- Decyzja i podpisanie – po pozytywnej decyzji podpisz umowę kredytową.
- (Opcjonalnie) Spłata Rodzinna – po narodzinach dziecka złóż wniosek w banku (w ciągu 12 miesięcy od narodzin lub przysposobienia).
Oferty banków z gwarancją BGK
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją BGK oferuje kilka banków komercyjnych, a lista stopniowo się zmienia. Najczęściej spotkasz m.in.:
- Santander – oferuje kredyty z gwarancją BGK, często w pakiecie z dodatkowymi ubezpieczeniami (np. „Spokojna Hipoteka”).
- PKO BP – kredyt ze zmiennym lub okresowo stałym oprocentowaniem, warunki zależne od scoringu i rodzaju umowy.
- Alior – kredyty z gwarancją BGK, elastyczne podejście do ubezpieczeń i parametrów marży.
Szczegółowe parametry (marże, prowizje, RRSO) zmieniają się w czasie, dlatego zawsze sprawdzaj aktualne oferty banków oraz aktualny poziom stóp procentowych NBP przed podjęciem decyzji kredytowej.
Symulacja – jakie są koszty braku wkładu?
Przykładowa, uproszczona symulacja pokazuje, jak brak wkładu własnego wpływa na wysokość raty kredytu.
| Scenariusz | Kwota kredytu | Oprocentowanie | Rata (25 lat) | Koszt dodatkowy |
|---|---|---|---|---|
| RKM bez wkładu | 400 000 zł | 8,0% | ~3 100 zł | 800 zł prowizji BGK |
| Kredyt z wkładem 20% | 320 000 zł | 7,5% | ~2 320 zł | niższe odsetki |
Wniosek: rata w programie RKM może być wyższa o ok. 700–800 zł miesięcznie – to koszt za brak konieczności posiadania 80 000 zł oszczędności na wkład własny. Symulacja ma charakter poglądowy i odzwierciedla poziom rat przy realiach rynkowych 2025 r. (przy uwzględnieniu aktualnej stopy referencyjnej NBP).
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy mogę wynająć nieruchomość?
Nie – po skorzystaniu ze „spłaty rodzinnej” przez 5 lat obowiązuje zakaz wynajmu, sprzedaży oraz zmiany sposobu użytkowania nieruchomości objętej dopłatą. Naruszenie tego warunku może skutkować obowiązkiem zwrotu części dopłaty do BGK.
Czy nadpłata wpływa na prawo do „spłaty rodzinnej”?
Zwykła nadpłata kredytu po uzyskaniu spłaty rodzinnej co do zasady nie powoduje automatycznej utraty dopłaty BGK. Kluczowe jest zachowanie warunków określonych w ustawie: m.in. brak sprzedaży lub wynajmu nieruchomości przez 5 lat oraz brak wcześniejszej spłaty kredytu w sposób, który spełnia przesłanki zwrotu dopłaty. Szczegółowe interpretacje warto każdorazowo potwierdzić w banku oraz w aktualnym brzmieniu ustawy.
Jakie są sankcje za złamanie warunków?
W przypadku naruszenia warunków programu konieczny będzie zwrot całości lub proporcjonalnej części otrzymanej dopłaty do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Dokładne zasady określa ustawa oraz umowa kredytowa – przed sprzedażą, wynajmem lub zmianą przeznaczenia nieruchomości należy sprawdzić aktualne przepisy.
Gdzie znaleźć oficjalne informacje?
Aktualizacja artykułu: 09 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.