- Zabezpieczenie kredytu chroni bank na wypadek braku spłaty i wpływa na warunki finansowania, szczególnie przy kredytach mieszkaniowych.
- Zabezpieczenia rzeczowe (np. hipoteka, zastaw) „przyczepiają się” do rzeczy, ale kredytobiorca z umowy kredytu zwykle pozostaje dłużnikiem osobistym, więc bank może dochodzić spłaty także z innego majątku.
- PCC od hipoteki to 19 zł tylko przy wierzytelności o wysokości nieustalonej; przy wierzytelności istniejącej „od kwoty” stawka to 0,1%.
- Po spłacie kredytu zabezpieczenia nie znikają same: trzeba dopilnować zgody banku na wykreślenie hipoteki i złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Zabezpieczenie kredytu to mechanizm prawny chroniący bank przed ryzykiem niewypłacalności dłużnika. Najczęściej przybiera formę hipoteki na nieruchomości, poręczenia osoby trzeciej, zastawu na ruchomości albo oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działają poszczególne zabezpieczenia, jakie mają koszty i skutki prawne oraz co sprawdzić przed podpisaniem umowy kredytowej.
Zabezpieczenie kredytu: czym jest i dlaczego bank go wymaga
Z punktu widzenia banku zabezpieczenie ogranicza ryzyko związane z udzieleniem finansowania. Jeżeli kredytobiorca przestaje spłacać zobowiązania, bank ma dodatkową, wcześniej uzgodnioną „ścieżkę” dochodzenia należności.
Dla kredytobiorcy zabezpieczenie wpływa na warunki umowy, na przykład na marżę, poziom akceptowanego ryzyka oraz maksymalną kwotę kredytu. Im lepiej bank ocenia zabezpieczenie, tym mniej „premii za ryzyko” wbudowuje w ofertę.
Zabezpieczenia rzeczowe i osobiste: różnice, które zmieniają ryzyko
W praktyce bankowej spotkasz dwa główne typy zabezpieczeń: rzeczowe i osobiste.
- Zabezpieczenia rzeczowe dotyczą określonego składnika majątku (np. nieruchomości, samochodu, maszyn). Bank uzyskuje prawo zaspokojenia z tej rzeczy na zasadach wynikających z przepisów i umowy.
- Zabezpieczenia osobiste polegają na zobowiązaniu osoby (kredytobiorcy lub osoby trzeciej) do zapłaty długu, co oznacza ryzyko egzekucji z majątku tej osoby.
Ta różnica przekłada się na Twoje ryzyko i na tempo działania banku, szczególnie wtedy, gdy zaczyna się windykacja i egzekucja.
Dłużnik osobisty i dłużnik rzeczowy: kto odpowiada i z czego
W artykułach o zabezpieczeniach często miesza się dwie role, a to prowadzi do złych wniosków:
- Dłużnik osobisty: odpowiada za dług całym swoim majątkiem, obecnym i przyszłym. Taką rolę masz jako kredytobiorca, bo podpisujesz umowę kredytu.
- Dłużnik rzeczowy: odpowiada tylko z przedmiotu zabezpieczenia (np. z nieruchomości obciążonej hipoteką), nawet gdy nie jest stroną umowy kredytu, na przykład gdy właściciel ustanawia hipotekę na cudzy dług.
W kredycie hipotecznym bank korzysta z obu mechanizmów równolegle: dochodzi spłaty od dłużnika osobistego oraz ma możliwość zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Hipoteka, zastaw i przewłaszczenie: filary zabezpieczeń rzeczowych
Hipoteka to standard przy kredytach mieszkaniowych. Wpis do IV działu księgi wieczystej sprawia, że zabezpieczenie „podąża za nieruchomością”, więc obowiązuje także po sprzedaży, a bank zachowuje możliwość zaspokojenia z tej nieruchomości.
Zastaw rejestrowy w bankach i finansowaniu firmowym zabezpiecza kredyt na ruchomościach (np. samochód, maszyna), które pozostają w użytkowaniu dłużnika. Szybkość zaspokojenia zależy od tego, co wpisano w umowie zastawniczej i w rejestrze, w tym od dopuszczalnych sposobów zaspokojenia.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na przeniesieniu własności rzeczy na bank do czasu spłaty długu. Dłużnik korzysta z rzeczy, ale formalnie nie jest właścicielem, więc przy problemach ze spłatą bank ma prostszą drogę przejęcia przedmiotu zgodnie z umową.
Poręczenie, weksel i art. 777 k.p.c.: jak działają zabezpieczenia osobiste
Poręczenie cywilne to umowa, w której osoba trzecia (poręczyciel) zobowiązuje się spełnić świadczenie, jeżeli dłużnik go nie spełni. Dla banku to realne wzmocnienie pozycji, bo w razie problemów ze spłatą może dochodzić roszczeń także od poręczyciela, zgodnie z umową i przepisami.
- poręczenie bywa widoczne w analizie bankowej i wpływa na BIK oraz zdolność kredytową;
- bank może kierować żądania zapłaty do poręczyciela, gdy kredyt nie jest spłacany;
- zobowiązania mogą przejść na spadkobierców zgodnie z zasadami dziedziczenia.
Weksel własny in blanco ułatwia bankowi dochodzenie roszczeń. Działa razem z deklaracją wekslową, czyli dokumentem, który opisuje zasady uzupełnienia weksla (kwota, termin, odsetki). Spory zwykle dotyczą tego, czy weksel został uzupełniony zgodnie z deklaracją.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.) ma formę aktu notarialnego. Bank zamiast procesu o zapłatę składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, a potem może skierować sprawę do komornika. Ryzyko polega na skróceniu czasu na reakcję i konieczności szybkiego działania, gdy pojawia się wniosek o klauzulę lub egzekucja.
Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej: kiedy bank przejmuje wypłatę
Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej daje bankowi prawo do otrzymania świadczenia w razie szkody. Najczęściej dotyczy ubezpieczenia nieruchomości (mury), czasem również ubezpieczenia na życie, zależnie od polityki banku i profilu ryzyka.
Przy zdarzeniach takich jak pożar, zalanie albo śmierć kredytobiorcy, środki z ubezpieczenia trafiają w pierwszej kolejności do banku na spłatę zadłużenia. Ewentualna nadwyżka jest wypłacana ubezpieczonemu lub jego spadkobiercom.
Koszty i formalności ustanowienia zabezpieczenia: realne kwoty i pułapki
- Hipoteka w księdze wieczystej: opłata sądowa za wpis jednej hipoteki to 200 zł, a za wykreślenie jednej hipoteki 100 zł.
- PCC od ustanowienia hipoteki:
- 0,1% gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność istniejącą „od kwoty zabezpieczonej wierzytelności”,
- 19 zł gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej.
- Wycena nieruchomości: najczęściej od ok. 400 do 1000 zł (stawki rynkowe zależą od miasta, rodzaju lokalu i rzeczoznawcy).
- Zastaw rejestrowy: opłata stała od wniosku o wpis do rejestru zastawów to 200 zł.
- Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.): koszt aktu notarialnego zależy od wartości zobowiązania i stawek notariusza, dlatego w praktyce rozpiętość bywa duża.
- Poręczenie i weksel: zwykle bez wysokich opłat „urzędowych”, ale realnym kosztem jest obciążenie zdolności kredytowej poręczyciela oraz ryzyko prawne przy sporze.
Jak dobrać zabezpieczenie do rodzaju kredytu
- Kredyt hipoteczny: standardem jest hipoteka oraz cesja z polisy ubezpieczenia nieruchomości.
- Kredyt gotówkowy: częste są poręczenie, weksel albo oświadczenie o poddaniu się egzekucji (gdy bank wymaga wzmocnienia zabezpieczenia).
- Kredyt firmowy: spotkasz zastaw rejestrowy na maszynach, przewłaszczenie floty, cesję wierzytelności z kontraktów oraz poręczenia/gwarancje, w tym rozwiązania z BGK, np. gwarancje de minimis dla MŚP.
Jak bank ocenia zabezpieczenie: wycena, płynność i stan prawny
- Wartość: określana na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.
- Płynność: analiza, jak łatwo zbyć przedmiot zabezpieczenia po cenie rynkowej. Lokal w dużej aglomeracji bywa bardziej płynny niż wyspecjalizowana maszyna.
- Stan prawny: weryfikacja księgi wieczystej i rejestrów, aby wykluczyć obciążenia, roszczenia i prawa osób trzecich.
Spłata kredytu i „sprzątanie” po zabezpieczeniach: co zrobić krok po kroku
- Hipoteka: odbierz z banku zgodę na wykreślenie hipoteki (często nazywaną listem mazalnym) i złóż wniosek w sądzie wieczystoksięgowym. Pamiętaj o opłacie 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
- Zastaw rejestrowy: złóż wniosek o wykreślenie wpisu z rejestru zastawów.
- Przewłaszczenie: dopilnuj pisemnego potwierdzenia zakończenia zabezpieczenia, zgodnie z umową przewłaszczenia.
- Cesja z polisy: odbierz z banku oświadczenie o zrzeczeniu się praw i przekaż je ubezpieczycielowi.
Porównanie zabezpieczeń: tabela decyzji
| Zabezpieczenie | Typ | Tempo działania banku | Ryzyko dla dłużnika/poręczyciela | Czy możesz korzystać z rzeczy |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteka | Rzeczowe | Zależne od postępowania i stanu prawnego nieruchomości | Ryzyko licytacji nieruchomości oraz kosztów egzekucyjnych | Tak |
| Zastaw rejestrowy | Rzeczowe | Często szybkie, zależnie od treści umowy i sposobów zaspokojenia | Ryzyko utraty przedmiotu, także w trybach pozasądowych, jeżeli przewidziano je w umowie | Tak |
| Przewłaszczenie | Rzeczowe | Zwykle szybkie, zgodnie z umową przewłaszczenia | Ryzyko utraty własności rzeczy do czasu spłaty, a przy zwłoce także trwałej utraty | Tak |
| Poręczenie | Osobiste | Wysokie, bank może dochodzić roszczeń także od poręczyciela | Ryzyko egzekucji z majątku poręczyciela i spadek zdolności kredytowej | Nie dotyczy |
| Poddanie się egzekucji (art. 777 k.p.c.) | Osobiste | Bardzo szybkie po nadaniu klauzuli wykonalności | Ryzyko szybkiej egzekucji i ograniczonego czasu na reakcję procesową | Nie dotyczy |
Checklista przed podpisaniem umowy
- Ustal, czy jesteś tylko dłużnikiem osobistym, czy pojawia się także dłużnik rzeczowy (np. właściciel nieruchomości ustanawiający hipotekę na cudzy dług).
- Poproś bank o listę dokumentów do ustanowienia i zwolnienia zabezpieczeń (hipoteka, cesja, zastaw).
- Zweryfikuj PCC od hipoteki: czy wierzytelność ma wysokość nieustaloną (19 zł), czy jest „od kwoty” (0,1%).
- Przy poręczeniu upewnij się, że poręczyciel rozumie konsekwencje dla zdolności kredytowej i ryzyko egzekucji.
- Przy zastawie rejestrowym sprawdź, jakie sposoby zaspokojenia wpisano w umowie (to wpływa na tempo działań banku).
- Przy cesji polisy ustal, jakie ubezpieczenia są wymagane i na jaką sumę.
- Ustal procedurę po spłacie: kto i jak wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki oraz zwolnienie cesji.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy zabezpieczenie rzeczowe oznacza, że bank może dochodzić spłaty tylko z tej rzeczy?
Ile wynosi PCC od ustanowienia hipoteki w 2025 r.?
Czy poręczenie zawsze obniża zdolność kredytową poręczyciela?
Czy weksel in blanco oznacza, że bank wpisze dowolną kwotę?
Czy art. 777 k.p.c. oznacza egzekucję bez sądu?
Co zrobić po spłacie kredytu hipotecznego, żeby wykreślić hipotekę?
Czy cesja z polisy oznacza, że nic nie dostanę z odszkodowania?
Źródła i podstawy prawne
- Podatek PCC od hipoteki (stawki 0,1% oraz 19 zł): podatki.gov.pl
- Opłaty sądowe za wpis i wykreślenie hipoteki (200 zł i 100 zł): Sąd Rejonowy Wrocław-Krzyki
- Opłata za wpis zastawu rejestrowego do rejestru zastawów (200 zł): Sąd Rejonowy Katowice-Wschód
Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.