Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to skuteczne narzędzie zabezpieczające interesy obu stron. Musi zawierać: dane stron, opis nieruchomości, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Może też zawierać zadatek, zaliczkę i warunki odstąpienia. Dla silniejszego zabezpieczenia prawnego warto rozważyć formę aktu notarialnego.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i po co się ją sporządza?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (czyli umowy przenoszącej własność). Jest podpisywana m.in. wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu lub zgromadzenie dokumentów.
- nie przenosi własności,
- można zawrzeć ją pisemnie lub w formie aktu notarialnego,
- daje obu stronom zabezpieczenie i rezerwację warunków.
Jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Checklista obowiązkowych punktów:
- [ ] Dane stron: imiona, nazwiska, PESEL, adresy, NIP/KRS w przypadku firm.
- [ ] Opis nieruchomości: adres, numer działki, KW, powierzchnia.
- [ ] Cena: dokładna kwota transakcji.
- [ ] Termin: data zawarcia umowy przyrzeczonej lub określony przedział czasowy.
Jak umowa przedwstępna chroni kupującego, a jak sprzedającego?
Zadatek czy zaliczka – co lepiej zabezpiecza?
| Cecha | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Główna funkcja | Zabezpieczenie wykonania umowy | Część ceny podlegająca zwrotowi |
| Gdy kupujący się wycofa | Przepada | Zwrot zaliczki |
| Gdy sprzedający się wycofa | Zwrot x2 kupującemu | Zwrot zaliczki |
| Gdy transakcja nie dochodzi do skutku z przyczyn niezależnych od stron | Zadatek zwracany | Zaliczka zwracana |
Zadatek czy kara umowna? Co skuteczniej zabezpieczy Twoją transakcję?
Zadatek działa automatycznie – nie trzeba udowadniać szkody.
- kupujący traci zadatek,
- sprzedający musi go oddać podwójnie.
Kara umowna to określona kwota w umowie – działa podobnie, ale musi być precyzyjnie opisana.
„Strony ustalają karę umowną w wysokości 20 000 zł w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron.”
Jak wygląda dobra klauzula o kredycie w umowie przedwstępnej?
Strony postanawiają, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego, do dnia 30 września 2025, decyzji kredytowej na kwotę 450 000 zł. Brak decyzji z przyczyn niezależnych od Kupującego skutkuje rozwiązaniem umowy i zwrotem zadatku w ciągu 7 dni.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy przedwstępnej?
Dla sprzedającego:
- Numer księgi wieczystej (sprawdź online),
- Podstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o spadku),
- Zaświadczenia o braku zaległości i zameldowanych.
Dla kupującego:
- Dowód osobisty,
- Dokumenty kredytowe (jeśli dotyczy).
Jakie są konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej?
| Sytuacja | Wina kupującego | Wina sprzedającego |
|---|---|---|
| Zadatek | Przepada | Zwrot x2 |
| Odszkodowanie | Można żądać | Można żądać |
| Zawarcie umowy przez sąd | Tylko przy akcie notarialnym | Tylko przy akcie notarialnym |
Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna – pisemną czy notarialną?
| Aspekt | Umowa pisemna | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Koszt | Brak | Od 300 do 2000 zł (zależnie od wartości nieruchomości) |
| Żądanie zawarcia umowy | Tylko odszkodowanie | Możliwe przez sąd |
| Wpis do księgi wieczystej | Nie | Tak (roszczenie kupującego) |
| Poziom bezpieczeństwa | Niski | Wysoki |
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co jeśli sprzedający wycofa się z umowy notarialnej?
Kupujący może żądać zawarcia umowy przez sąd lub zwrotu zadatku x2.
Czy mogę podpisać umowę przedwstępną bez zadatku?
Tak, ale zadatek zwiększa bezpieczeństwo – chroni interesy obu stron.
Co oznacza „skutek silniejszy” aktu notarialnego?
Możliwość sądowego przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy mogę zawrzeć umowę przedwstępną bez notariusza?
Tak, ale nie uzyskasz wpisu do księgi wieczystej ani nie wymusisz zawarcia umowy w sądzie.
Jak długo mogę dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej?
Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, roszczenia przedawniają się po roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
Przykładowy wzór umowy przedwstępnej
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
zawarta w dniu [wpisz datę, np. 07 lipca 2025 r.] w [wpisz miejscowość, np. Częstochowa] pomiędzy:
§ 1. STRONY UMOWY
Sprzedającym:
[Imię i nazwisko], syn/córka [imiona rodziców], zamieszkały/a pod adresem: [ulica, kod pocztowy, miasto],
legitymujący/a się dowodem osobistym o numerze i serii [numer i seria dowodu], PESEL: [numer PESEL],
zwanym/ą dalej „Sprzedającym”,
a
Kupującym:
[Imię i nazwisko], syn/córka [imiona rodziców], zamieszkały/a pod adresem: [ulica, kod pocztowy, miasto],
legitymujący/a się dowodem osobistym o numerze i serii [numer i seria dowodu], PESEL: [numer PESEL],
zwanym/ą dalej „Kupującym”,
zwanymi dalej łącznie „Stronami”.
§ 2. OŚWIADCZENIA SPRZEDAJĄCEGO
Komentarz: Ten paragraf to fundament bezpieczeństwa Kupującego.
Sprzedający oświadcza, że:
- Jest wyłącznym właścicielem nieruchomości [rodzaj, np. lokal mieszkalny / nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym], położonej w [miasto] przy ul. [adres], dla której Sąd Rejonowy w [miasto], [numer wydziału] Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze [numer KW] (zwaną dalej „Nieruchomością”).
- Nieruchomość nabył na podstawie [tytuł prawny].
- Wedle najlepszej wiedzy, Nieruchomość jest wolna od obciążeń, długów, roszczeń i praw osób trzecich.
- Działy III i IV księgi wieczystej są wolne od wpisów, w szczególności od hipotek, służebności i praw pierwokupu.
- W Nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
- Nie toczą się postępowania sądowe, administracyjne ani egzekucyjne dotyczące Nieruchomości.
§ 3. PRZEDMIOT UMOWY
Przedmiotem niniejszej umowy jest zobowiązanie się Stron do zawarcia umowy sprzedaży („Umowy Przyrzeczonej”), na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość opisaną w § 2 ust. 1.
Szczegółowy opis Nieruchomości:
- Rodzaj: [np. Lokal mieszkalny]
- Adres: [pełny adres]
- Powierzchnia użytkowa: [powierzchnia] m²
- Położenie: [np. parter, w 4-piętrowym budynku]
- Pomieszczenia: [np. 3 pokoje, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój]
- Pomieszczenia przynależne: [np. piwnica o pow. … m²]
- Udział w nieruchomości wspólnej: [np. udział w wysokości …]
§ 4. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI
Strony ustalają cenę sprzedaży Nieruchomości na kwotę [kwota liczbowa] zł (słownie: [kwota słownie] złotych).
Zadatek:
- Kupujący wręcza Sprzedającemu w dniu podpisania niniejszej umowy kwotę [kwota] zł jako zadatek. Sprzedający kwituje odbiór.
- W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego – zwraca zadatek w podwójnej wysokości.
- W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego – zadatek przepada.
- W przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej – zadatek zaliczony zostanie na poczet ceny.
Pozostała część ceny: [kwota pozostała] zł (słownie: [kwota słownie] złotych) – do zapłaty na konto: [numer konta bankowego Sprzedającego] najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
§ 5. TERMIN ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ
Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną w formie aktu notarialnego nie później niż do dnia [data]. Termin i kancelarię wyznacza [Kupujący/Sprzedający], z minimum 7-dniowym wyprzedzeniem.
§ 6. WARUNKI DODATKOWE
Komentarz: Należy wybrać i wypełnić odpowiedni wariant, a resztę usunąć.
[WARIANT A – KREDYT]
Zawarcie Umowy Przyrzeczonej zależy od uzyskania przez Kupującego pozytywnej decyzji kredytowej do dnia [data].
W razie negatywnej decyzji – umowa ulega rozwiązaniu, a Sprzedający zwróci zadatek w terminie 7 dni od przedstawienia dokumentu z banku.
[WARIANT B – ZGODA MAŁŻONKA]
Sprzedający oświadcza, że Nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową małżeńską. Dołącza pisemną zgodę współmałżonka [imię i nazwisko] – Załącznik nr 1.
§ 7. WYDANIE NIERUCHOMOŚCI
Wydanie nastąpi w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej po zapłacie całej ceny. Sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy z odczytem liczników.
§ 8. POSTANOWIENIA KOŃCOWE
- Koszty zawarcia niniejszej umowy i Umowy Przyrzeczonej ponosi [Kupujący / Strony po połowie].
- W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
- Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
- Spory rozstrzyga sąd właściwy dla położenia Nieruchomości.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze Stron.
Sprzedający:
……………………………………………..
(czytelny podpis)
Kupujący:
……………………………………………..
(czytelny podpis)
Wzór ma charakter informacyjny. Każda transakcja wymaga indywidualnej analizy z prawnikiem lub notariuszem.
Co dalej? Kroki po podpisaniu umowy przedwstępnej
- Podpisanie umowy przedwstępnej.
- Kupujący: złożenie wniosków kredytowych i kompletowanie dokumentów.
- Sprzedający: wykreślenie hipotek, załatwienie zaświadczeń z urzędów.
- Ustalenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej u notariusza.
- Zawarcie umowy końcowej i przeniesienie własności.
Na co uważać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? (Czerwone flagi)
- Naciski na szybkie podpisanie bez analizy dokumentów.
- Niejasny stan prawny w księdze wieczystej – sprawdź wzmianki.
- Sprzeciw sprzedającego wobec formy notarialnej bez przyczyny.
- Nadmiernie wysoki zadatek – powyżej 20–30% ceny nieruchomości.
Jakie inne koszty ponosi kupujący przy transakcji?
- Taksa notarialna: znacznie wyższa przy umowie przyrzeczonej niż przy przedwstępnej.
- Podatek PCC: 2% wartości nieruchomości (rynek wtórny).
- Opłaty sądowe: za wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej.
Słowniczek pojęć
- Zadatek – kwota zabezpieczająca transakcję; przepada lub zwracany jest w podwójnej wysokości.
- Zaliczka – część ceny; zawsze zwracana.
- Kara umowna – z góry ustalona suma za niewykonanie umowy.
- Umowa przyrzeczona – umowa końcowa, przenosząca własność.
- Akt notarialny – dokument sporządzony przez notariusza, umożliwia wpis do KW i dochodzenie zawarcia umowy.
Aktualizacja artykułu: 07 lipca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.