Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - jak ją skonstruować?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – jak ją skonstruować?

In Blog, Nieruchomości
Tags: ,
by Jacek Grudniewski
Jeden komentarz

✅ Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – najważniejsze informacje:

  • Umowa przedwstępna nie przenosi własności, ale wiąże strony co do warunków umowy przyrzeczonej (cena, nieruchomość, termin).
  • Zadatek daje automatyczne konsekwencje: przepada albo wraca w podwójnej wysokości, zależnie od winy strony.
  • „Skutek silniejszy” masz wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia formę wymaganą dla sprzedaży nieruchomości, czyli jest w akcie notarialnym.
  • Jeśli chcesz realnie zablokować sprzedaż „za plecami”, rozważ ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej (gdy spełnione są warunki formalne).
  • Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku, więc termin umowy przyrzeczonej nie może być „na wieczne nigdy”.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to narzędzie, które pozwala „zamrozić” warunki transakcji, zanim dojdzie do aktu notarialnego przenoszącego własność. Poniżej masz gotową checklistę zapisów, tabele porównawcze i wzór, który możesz dopasować do swojej sytuacji.

Warianty rozwiązań w skrócie

Decyzja Wariant A Wariant B Kiedy ma sens
Forma Pisemna Akt notarialny Akt notarialny, gdy chcesz mieć realną możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Płatność „na start” Zaliczka Zadatek Zadatek, gdy chcesz twardych konsekwencji za „rozmyślenie się”.
Sankcja za niewykonanie Zadatek Kara umowna Kara umowna bywa korzystna przy nietypowych warunkach, ale trzeba ją opisać precyzyjnie i liczyć się z miarkowaniem.

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i po co się ją sporządza?

Najważniejsze: umowa przedwstępna wiąże strony co do warunków umowy przyrzeczonej, ale nie przenosi własności.

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (najczęściej aktu notarialnego sprzedaży). Powinna obejmować istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli te elementy, bez których sprzedaż nie ma sensu, na przykład: strony, nieruchomość, cenę i termin.

Jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Najważniejsze: jeśli w umowie zabraknie ceny, opisu nieruchomości albo terminu, ryzykujesz spór o to, co właściwie strony „rezerwowały”.
🧾 Checklista obowiązkowych punktów:

  • [ ] Dane stron: imiona, nazwiska, PESEL, adresy, NIP/KRS przy firmach, pełnomocnictwa.
  • [ ] Opis nieruchomości: adres, numer działki, numer KW, powierzchnia, udział w nieruchomości wspólnej, przynależności.
  • [ ] Cena i sposób płatności: kwota, terminy, rachunek, warunki zwrotu pieniędzy.
  • [ ] Termin umowy przyrzeczonej: konkretna data albo zasady wyznaczenia terminu.
  • [ ] Oświadczenia sprzedającego: stan prawny, obciążenia, służebności, postępowania, najemcy.
  • [ ] Warunki odstąpienia/rozwiązania: na przykład kredyt, zgoda współmałżonka, wykreślenie hipoteki.

Zadatek czy zaliczka: co lepiej zabezpiecza transakcję?

Najważniejsze:> zadatek daje automatyczne skutki przy niewykonaniu umowy, a zaliczka co do zasady jest zwrotna i nie „karze” za wycofanie.
Cecha Zadatek Zaliczka
Główna funkcja Zabezpieczenie wykonania umowy Część ceny, zwykle zwrotna przy braku transakcji
Gdy kupujący się wycofa Zadatek może przepaść Zwykle zwrot (chyba że strony umówią się inaczej)
Gdy sprzedający się wycofa Zwrot w podwójnej wysokości Zwykle zwrot
Gdy brak transakcji bez winy stron Zadatek podlega zwrotowi Zaliczka podlega zwrotowi
💡 Doprecyzowanie prawne: mechanizm zadatku i kiedy wraca albo „podwaja się”, wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego.

Zadatek czy kara umowna: co działa skuteczniej?

Najważniejsze: kara umowna należy się bez względu na wysokość szkody, ale sąd może ją zmniejszyć, gdy jest rażąco wygórowana.

Zadatek „działa z automatu” w ramach odstąpienia i rozliczenia między stronami, a kara umowna to odrębny mechanizm: umawiacie się, że za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego (na przykład odmowę podpisania aktu) strona zapłaci określoną kwotę. Kara umowna przysługuje w zastrzeżonej wysokości, niezależnie od wykazania szkody, ale może zostać zmiarkowana przez sąd.

Przykład zapisu: „Strony ustalają karę umowną w wysokości 20 000 zł w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron.”

⚠️ Ostrzeżenie: jeśli wpiszesz „astronomiczne” kwoty, ryzykujesz spór i próbę obniżenia kary przez dłużnika. Lepiej uzasadnić wysokość (na przykład koszty kredytu, prowizje, przeprowadzka, rezerwacje).

Jak napisać dobrą klauzulę kredytową i warunki rozwiązania?

Najważniejsze: klauzula kredytowa musi mówić kto, do kiedy, na jaką kwotę, jakim dowodem potwierdza odmowę i co wtedy z zadatkiem.
📄 Przykładowa klauzula kredytowa (bez „przeterminowanej” daty):

Strony postanawiają, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego do dnia [data] decyzji kredytowej na kwotę co najmniej [kwota] zł. Kupujący zobowiązuje się złożyć wnioski kredytowe w terminie [np. 7 dni] od podpisania umowy oraz przedstawić Sprzedającemu potwierdzenie złożenia wniosków. Brak decyzji z przyczyn niezależnych od Kupującego, udokumentowany pismem banku, skutkuje rozwiązaniem umowy i zwrotem zadatku w terminie [np. 7 dni].

✅ Wskazówka praktyczna: dopisz, ile wniosków kredytowych ma złożyć kupujący, żeby uniknąć sporu typu „złożyłem jeden wniosek i koniec”.

Jak zabezpieczyć się wpisem roszczenia w księdze wieczystej?

Najważniejsze: ujawnione w KW roszczenie o przeniesienie własności może działać „odstraszająco” na kolejnego kupującego, ale wymaga spełnienia warunków formalnych i dokumentu będącego podstawą wpisu.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnienie w KW praw osobistych i roszczeń, w tym roszczenia o przeniesienie własności. W praktyce wpis zwiększa bezpieczeństwo kupującego, bo utrudnia „sprzedaż bokiem” bez wyjaśnienia sytuacji. Podstawą wpisu jest co do zasady dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, a dla wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący zgodę właściciela na wpis roszczenia.

Numer księgi wieczystej możesz sprawdzić w systemie EKW: ekw.ms.gov.pl.

Jakie dokumenty przygotować do umowy przedwstępnej?

Najważniejsze: im lepiej „udokumentujesz” stan prawny i stan lokalu, tym mniej przestrzeni na spór przy umowie przyrzeczonej.

Dla sprzedającego:

  • Numer księgi wieczystej i wydruk aktualnych działów,
  • Podstawa nabycia: akt notarialny, postanowienie o spadku, dział spadku,
  • Dokumenty o braku zaległości (jeśli lokal jest w spółdzielni lub wspólnocie),
  • Informacja o zameldowaniu (jeśli wymagana przez kupującego lub bank),
  • Dokumenty dotyczące hipoteki i warunków wykreślenia, jeśli hipoteka istnieje.

Dla kupującego:

  • Dowód osobisty,
  • Dokumenty do kredytu (jeśli dotyczy),
  • Potwierdzenie środków na zadatek lub zaliczkę,
  • Jeżeli kupujesz „na firmę”, dane rejestrowe i umocowanie reprezentacji.
Reklama - Ekspert kredytowy Kredyt hipoteczny Lendi

Co grozi za niewykonanie umowy i jakie są terminy roszczeń?

Najważniejsze: bez aktu notarialnego zwykle skończy się na odszkodowaniu, a roszczenia mają twarde terminy przedawnienia.
Sytuacja Wina kupującego Wina sprzedającego
Zadatek Może przepaść Zwrot w podwójnej wysokości
Odszkodowanie Możliwe w granicach przepisów i umowy Możliwe w granicach przepisów i umowy
Dochódzenie zawarcia umowy Realne przy umowie w formie wymaganej dla sprzedaży, czyli zwykle w akcie notarialnym Realne przy umowie w formie wymaganej dla sprzedaży, czyli zwykle w akcie notarialnym
⚠️ Uwaga na przedawnienie: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a po oddaleniu żądania zawarcia umowy przez sąd liczy się rok od prawomocności orzeczenia.

Jaka forma umowy, koszty, czerwone flagi i co dalej?

Najważniejsze: akt notarialny zwykle zwiększa bezpieczeństwo, ale generuje koszty, które warto znać z góry i wpisać do umowy.
Aspekt Umowa pisemna Akt notarialny
Koszt Zwykle 0 zł Taksa notarialna (maksymalna), zwykle + VAT i wypisy; dla umowy zobowiązującej pod warunkiem/terminem maksymalnie 1/2 stawki liczonych jak dla wartości przedmiotu czynności
Skutek prawny Zwykle łatwiej o spór dowodowy Mocniejsza podstawa do dochodzenia roszczeń
Bezpieczeństwo Niższe Wyższe
📌 Porada: ustal wprost, kto płaci koszty notariusza i kto składa wnioski do KW, żeby nie było „przerzucania” odpowiedzialności w ostatnim tygodniu przed aktem.

Na co uważać (czerwone flagi):

  • Naciski na szybki podpis bez analizy KW i dokumentów własności,
  • Wzmianki i ostrzeżenia w KW bez jasnego wyjaśnienia,
  • Brak zgody na notariusza bez logicznego powodu,
  • Zbyt wysoki zadatek, który paraliżuje płynność (w praktyce często stosuje się niższe wartości, a wysokość dobiera się do ryzyka i realnych kosztów stron).

Jakie inne koszty ponosi kupujący przy transakcji?

  • Taksa notarialna i wypisy (zwykle wyższe przy umowie przyrzeczonej niż przy przedwstępnej),
  • PCC 2% na rynku wtórnym (jeżeli nie ma zwolnienia),
  • Opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej,
  • W przypadku kredytu: opłaty bankowe, wycena, ubezpieczenia (zależnie od banku i umowy).
✅ Co dalej po podpisaniu umowy:

  1. Podpisz umowę przedwstępną i zachowaj potwierdzenia płatności (zadatek/zaliczka).
  2. Kupujący: złóż wnioski kredytowe i kompletuj dokumenty.
  3. Sprzedający: przygotuj dokumenty, ustal warunki wykreślenia hipoteki, jeśli dotyczy.
  4. Ustal termin aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.
  5. Podpisz akt, rozlicz cenę, podpisz protokół zdawczo-odbiorczy.
📄 Przykładowy wzór umowy przedwstępnej (kliknij, aby rozwinąć)
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu [wpisz datę, np. 14 grudnia 2025 r.] w [wpisz miejscowość] pomiędzy:

Sprzedającym:
[Imię i nazwisko], zamieszkały/a: [adres], PESEL: [PESEL], dokument: [seria i numer],
zwanym/ą dalej „Sprzedającym”,

a

Kupującym:
[Imię i nazwisko], zamieszkały/a: [adres], PESEL: [PESEL], dokument: [seria i numer],
zwanym/ą dalej „Kupującym”,

zwanymi łącznie „Stronami”.

§ 1. Przedmiot i opis nieruchomości
[opis, adres, KW, powierzchnia, przynależności, udział]

§ 2. Cena i płatność
Cena: [kwota] zł. Zadatek: [kwota] zł płatny do dnia [data] na rachunek [nr].

§ 3. Termin umowy przyrzeczonej
Strony zawrą umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego do dnia [data].

§ 4. Warunki dodatkowe
Wariant kredytowy / zgoda współmałżonka / wykreślenie hipoteki / inne: [dopasuj].

§ 5. Postanowienia końcowe
Koszty: [Kupujący/Sprzedający/po połowie]. W sprawach nieuregulowanych: Kodeks cywilny.

Sprzedający: _____________________
Kupujący: _____________________

Wzór ma charakter informacyjny. Każda transakcja może wymagać konsultacji z notariuszem lub prawnikiem.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna przenosi własność nieruchomości?

Nie. Własność przenosi dopiero umowa przyrzeczona w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna wiąże strony co do warunków przyszłej sprzedaży.

Co oznacza „skutek silniejszy” umowy przedwstępnej?

To sytuacja, gdy umowa przedwstępna spełnia formę wymaganą dla sprzedaży nieruchomości, czyli jest w akcie notarialnym, co umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Co jeśli kupujący nie dostanie kredytu?

To zależy od zapisów. Dobra umowa powinna mieć klauzulę kredytową i wskazywać, czy w takiej sytuacji następuje zwrot zadatku oraz jakie dokumenty potwierdzają odmowę.

Czy mogę podpisać umowę przedwstępną bez zadatku?

Tak. Umowa jest ważna, ale zadatek wzmacnia bezpieczeństwo, bo daje konkretne konsekwencje finansowe przy wycofaniu się z transakcji.

Czy kara umowna wymaga udowodnienia szkody?

Nie. Kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości niezależnie od wysokości szkody, ale sąd może ją zmniejszyć, gdy jest rażąco wygórowana.

Jak długo mogę dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej?

Co do zasady rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dlatego termin umowy przyrzeczonej i dowody dat są krytyczne.

Czy da się zabezpieczyć transakcję wpisem roszczenia do księgi wieczystej?

Tak, w określonych sytuacjach można ujawnić roszczenie o przeniesienie własności w KW, ale trzeba spełnić wymogi formalne i mieć dokument stanowiący podstawę wpisu, w tym zgodę właściciela na wpis roszczenia.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.

Jeden komentarz

Wyślij komentarz