💡 Najważniejsze informacje w skrócie
- Rozwód nie zrywa umowy kredytowej – bank traktuje byłych małżonków jako wspólnych dłużników.
- Mieszkanie z hipoteką można sprzedać, przejąć lub wynajmować – wybór zależy od zdolności kredytowej i porozumienia między stronami.
- Sąd dzieli wyłącznie aktywa – kredyt hipoteczny nie jest „dzielony”, choć wpływa na rozliczenia.
- Spłacone raty po rozwodzie można rozliczyć w sądzie – obowiązuje termin przedawnienia.
- Brak aneksu do umowy kredytowej oznacza, że nawet osoba bez prawa do mieszkania wciąż odpowiada za dług.
Majątek wspólny a długi – jak ustrój majątkowy wpływa na kredyt po rozwodzie?
Jeśli małżonkowie mieli wspólność ustawową, to nawet gdy tylko jedna osoba podpisała umowę z bankiem, mieszkanie i kredyt hipoteczny traktowane są jako wspólne. Bank patrzy wyłącznie na podpisy – nie interesuje go ustrój majątkowy.
W przypadku rozdzielności majątkowej kredyt dotyczy wyłącznie osoby, która go zaciągnęła. Druga strona nie odpowiada za zobowiązanie z majątku osobistego, ale ma prawo do zwrotu połowy wpłat, jeśli raty były opłacane wspólnie.
Osoba, która jedynie wyraziła zgodę na kredyt, ale nie została kredytobiorcą, ponosi odpowiedzialność tylko z majątku wspólnego – nie z osobistego.
Sprzedaż, przejęcie czy wynajem? Porównanie trzech rozwiązań
Rozwód to trudny moment, ale kwestia wspólnego kredytu hipotecznego wymaga spokojnych decyzji. Do wyboru są trzy podstawowe ścieżki: sprzedaż nieruchomości, przejęcie kredytu przez jednego z małżonków albo wspólny wynajem mieszkania.
| Opcja | Szybkość | Koszty | Wymagania | Ryzyka |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż | Średnia (2–6 mies.) | Notariusz, PCC, agencja | Zgoda stron, promesa banku | Podatek 19% (przy sprzedaży <5 lat) |
| Przejęcie kredytu | Zależna od banku | Wycena, aneks, pełnomocnik | Zdolność kredytowa | Brak zgody banku, brak wypisu byłego małżonka |
| Wynajem | Szybka | Remont, PIT, notariusz | Umowa stron, najemca | Problemy z wynajmem, konflikty |
Bezpłatne narzędzie: kalkulator spłaty przy podziale majątku
Nie wiesz, ile należy się byłemu partnerowi przy przejęciu mieszkania? Skorzystaj z prostego narzędzia:
Wprowadź wartość nieruchomości i pozostałą kwotę kredytu – system automatycznie obliczy kwotę spłaty drugiej strony.
Przejęcie kredytu hipotecznego przez jednego małżonka – co trzeba wiedzieć?
Jeśli jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie, składa w banku wniosek o przejęcie kredytu. Bank analizuje sytuację tak, jak przy nowym wniosku – sprawdza zdolność kredytową, dochody, historię w BIK.
W razie zgody podpisywany jest aneks – wtedy drugi kredytobiorca zostaje wykreślony z umowy. Jeśli nie, to obie osoby nadal odpowiadają za cały dług.
💡 TIP: pełnomocnictwo notarialne od drugiej strony może ułatwić negocjacje z bankiem, podpisanie aneksu lub nadpłatę kredytu.
W trudniejszych sytuacjach można rozważyć dopisanie nowego współkredytobiorcy – np. członka rodziny lub partnera.
Reklama - Ekspert kredytowy
Wynajem wspólnej nieruchomości po rozwodzie
Jeśli nie ma zgody na sprzedaż lub przejęcie, mieszkanie można wynajmować wspólnie. Umowa najmu określa, kto zajmuje się remontem, kontaktami z najemcą i rozliczeniami.
Przychody można opodatkować ryczałtem 8,5% lub na zasadach ogólnych. Warto też rozważyć najem okazjonalny z aktem notarialnym – zabezpiecza właścicieli na wypadek problemów.
Podział majątku w sądzie – jak wygląda procedura?
Gdy brak porozumienia, jedna ze stron może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Wymagane są dokumenty: wyrok rozwodowy, księga wieczysta, umowa kredytowa, wycena.
- opłata sądowa: 1000 zł
- gdy strony się zgadzają: 300 zł
- koszt biegłego: 2000–5000 zł
Alternatywa? Notarialny podział majątku – wymaga aktu i zapłaty taksy notarialnej (ok. 0,5–2% wartości) oraz 0,5% PCC jeśli następuje spłata udziału.
Wycena przez sąd – co z kredytem?
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 2019 roku (III CZP 30/18), sąd nie odejmuje kredytu od wartości nieruchomości.
Przykład: Mieszkanie warte 800 tys. zł, pozostały kredyt 500 tys. zł. W rozliczeniu sąd przyjmie wartość 800 tys. zł. Osoba przejmująca mieszkanie musi oddać 400 tys. zł drugiej stronie i spłacać kredyt sama.
Wyjątek? Gdy ktoś został wypisany z kredytu – sąd może wziąć pod uwagę wartość zadłużenia.
Spłacone raty po rozwodzie – jak dochodzić zwrotu?
Jeśli jedna osoba płaciła raty po rozwodzie, przysługuje jej roszczenie regresowe, czyli prawo do zwrotu połowy kosztów.
Raty są świadczeniem okresowym, więc obowiązuje 3-letni termin przedawnienia. Warto zgłosić roszczenie w sprawie o podział majątku.
A co z kredytem frankowym?
W przypadku kredytów CHF podział mieszkania po rozwodzie bywa jeszcze trudniejszy. Wpływa na to zmienny kurs, ryzyko przewalutowania oraz możliwe procesy z bankiem. Tego typu sytuacje wymagają konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w sprawach frankowych.
Mediacja – czy da się uniknąć sądu?
Zamiast iść do sądu, warto rozważyć mediację. To sposób tańszy, szybszy i mniej stresujący. Bezstronny mediator pomaga dojść do ugody, także w sprawach dotyczących mieszkania czy kredytu.
Ugoda zawarta przed mediatorem i zatwierdzona przez sąd ma moc wyroku.
📋 Checklista – co zrobić, żeby podzielić mieszkanie z kredytem?
- [ ] uzyskaj z banku saldo kredytu i promesę wykreślenia hipoteki;
- [ ] sprawdź swoją zdolność kredytową;
- [ ] wybierz – sprzedaż, przejęcie, wspólny wynajem;
- [ ] przygotuj dokumenty – KW, wyrok rozwodowy, umowa kredytowa, wycena;
- [ ] zdecyduj – mediacja, notariusz, sąd;
- [ ] jeśli spłacałeś raty sam – zgłoś roszczenie regresowe;
- [ ] podpisz aneks – bez niego nadal odpowiadasz za kredyt.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
❓ Co jeśli były partner przestanie płacić swoją część?
Bank traktuje wszystkich kredytobiorców jako solidarnych dłużników. Gdy jedna osoba przestaje spłacać raty, druga przejmuje cały ciężar zobowiązania – niezależnie od ustaleń między stronami.
❓ Czy bank może zmusić do sprzedaży mieszkania?
Nie bezpośrednio, ale jeśli kredyt nie jest spłacany, bank może wypowiedzieć umowę i uruchomić egzekucję – włącznie z licytacją komorniczą nieruchomości.
❓ Czy mogę nadpłacić kredyt bez zgody byłego małżonka?
Tylko wtedy, gdy jesteś jedynym kredytobiorcą. Jeśli kredyt jest wspólny, potrzebna jest zgoda drugiej strony albo notarialne pełnomocnictwo – inaczej bank może odmówić przyjęcia nadpłaty.
❓ Jak długo trwa sądowy podział majątku?
Gdy strony są zgodne, postępowanie może zakończyć się w ciągu kilku miesięcy. W przypadku konfliktu, opinii biegłego i rozpraw dowodowych – postępowanie potrafi trwać rok lub dłużej.
Aktualizacja artykułu: 22 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Masz pytanie? Zadaj je w komentarzu – odpowiadam w ciągu 48h. Jeśli chcesz porozmawiać o ofercie kredytowej, zapraszam do bezpośredniego kontaktu z Ekspertami finansowymi: https://bankmieszkaniowy.pl/kontakt/