Rozwód nie rozwiązuje automatycznie spraw finansowych – zwłaszcza gdy w grę wchodzi wspólne mieszkanie z kredytem hipotecznym. Bank nadal traktuje obie strony jako dłużników, a podział majątku nie oznacza podziału długu. Sprawdź, co można zrobić z nieruchomością, jak rozliczyć raty i dlaczego bez aneksu do umowy nikt nie „znika” z kredytu.
💡 Najważniejsze informacje w skrócie
- Rozwód nie zrywa umowy kredytowej – bank traktuje byłych małżonków jako wspólnych dłużników.
- Mieszkanie z hipoteką można sprzedać, przejąć lub wynajmować – wybór zależy od zdolności kredytowej i porozumienia między stronami.
- Sąd dzieli wyłącznie aktywa – kredyt hipoteczny nie jest „dzielony”, choć wpływa na rozliczenia.
- Spłacone raty po rozwodzie można rozliczyć w sądzie – obowiązuje termin przedawnienia.
- Brak aneksu do umowy kredytowej oznacza, że nawet osoba bez prawa do mieszkania wciąż odpowiada za dług.
Majątek wspólny a długi – jak ustrój majątkowy wpływa na kredyt po rozwodzie?
Jeśli małżonkowie mieli wspólność ustawową, to nawet gdy tylko jedna osoba podpisała umowę z bankiem, mieszkanie i kredyt hipoteczny traktowane są jako wspólne. Bank patrzy wyłącznie na podpisy – nie interesuje go ustrój majątkowy.
W przypadku rozdzielności majątkowej kredyt dotyczy wyłącznie osoby, która go zaciągnęła. Druga strona nie odpowiada za zobowiązanie z majątku osobistego, ale ma prawo do zwrotu połowy wpłat, jeśli raty były opłacane wspólnie.
Osoba, która jedynie wyraziła zgodę na kredyt, ale nie została kredytobiorcą, ponosi odpowiedzialność tylko z majątku wspólnego – nie z osobistego.
Sprzedaż, przejęcie czy wynajem? Porównanie trzech rozwiązań
Rozwód to trudny moment, ale kwestia wspólnego kredytu hipotecznego wymaga spokojnych decyzji. Do wyboru są trzy podstawowe ścieżki: sprzedaż nieruchomości, przejęcie kredytu przez jednego z małżonków albo wspólny wynajem mieszkania.
| Opcja | Szybkość | Koszty | Wymagania | Ryzyka |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż | Średnia (2–6 mies.) | Notariusz, PCC, agencja | Zgoda stron, promesa banku | Podatek 19% (przy sprzedaży <5 lat) |
| Przejęcie kredytu | Zależna od banku | Wycena, aneks, pełnomocnik | Zdolność kredytowa | Brak zgody banku, brak wypisu byłego małżonka |
| Wynajem | Szybka | Remont, PIT, notariusz | Umowa stron, najemca | Problemy z wynajmem, konflikty |
Bezpłatne narzędzie: kalkulator spłaty przy podziale majątku
Nie wiesz, ile należy się byłemu partnerowi przy przejęciu mieszkania? Skorzystaj z prostego narzędzia:
Kalkulator spłaty przy podziale majątku
Narzędzie pomaga obliczyć kwotę spłaty dla byłego małżonka w sytuacji, gdy jedna strona przejmuje całą nieruchomość obciążoną kredytem.
Wprowadź wartość nieruchomości i pozostałą kwotę kredytu – system automatycznie obliczy kwotę spłaty drugiej strony.
Przejęcie kredytu hipotecznego przez jednego małżonka – co trzeba wiedzieć?
Jeśli jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie, składa w banku wniosek o przejęcie kredytu. Bank analizuje sytuację tak, jak przy nowym wniosku – sprawdza zdolność kredytową, dochody, historię w BIK.
W razie zgody podpisywany jest aneks – wtedy drugi kredytobiorca zostaje wykreślony z umowy. Jeśli nie, to obie osoby nadal odpowiadają za cały dług.
💡 TIP: pełnomocnictwo notarialne od drugiej strony może ułatwić negocjacje z bankiem, podpisanie aneksu lub nadpłatę kredytu.
W trudniejszych sytuacjach można rozważyć dopisanie nowego współkredytobiorcy – np. członka rodziny lub partnera.
Wynajem wspólnej nieruchomości po rozwodzie
Jeśli nie ma zgody na sprzedaż lub przejęcie, mieszkanie można wynajmować wspólnie. Umowa najmu określa, kto zajmuje się remontem, kontaktami z najemcą i rozliczeniami.
Przychody można opodatkować ryczałtem 8,5% lub na zasadach ogólnych. Warto też rozważyć najem okazjonalny z aktem notarialnym – zabezpiecza właścicieli na wypadek problemów.
Podział majątku w sądzie – jak wygląda procedura?
Gdy brak porozumienia, jedna ze stron może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Wymagane są dokumenty: wyrok rozwodowy, księga wieczysta, umowa kredytowa, wycena.
- opłata sądowa: 1000 zł
- gdy strony się zgadzają: 300 zł
- koszt biegłego: 2000–5000 zł
Alternatywa? Notarialny podział majątku – wymaga aktu i zapłaty taksy notarialnej (ok. 0,5–2% wartości) oraz 0,5% PCC jeśli następuje spłata udziału.
Wycena przez sąd – co z kredytem?
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 2019 roku (III CZP 30/18), sąd nie odejmuje kredytu od wartości nieruchomości.
Przykład: Mieszkanie warte 800 tys. zł, pozostały kredyt 500 tys. zł. W rozliczeniu sąd przyjmie wartość 800 tys. zł. Osoba przejmująca mieszkanie musi oddać 400 tys. zł drugiej stronie i spłacać kredyt sama.
Wyjątek? Gdy ktoś został wypisany z kredytu – sąd może wziąć pod uwagę wartość zadłużenia.
Spłacone raty po rozwodzie – jak dochodzić zwrotu?
Jeśli jedna osoba płaciła raty po rozwodzie, przysługuje jej roszczenie regresowe, czyli prawo do zwrotu połowy kosztów.
Raty są świadczeniem okresowym, więc obowiązuje 3-letni termin przedawnienia. Warto zgłosić roszczenie w sprawie o podział majątku.
A co z kredytem frankowym?
W przypadku kredytów CHF podział mieszkania po rozwodzie bywa jeszcze trudniejszy. Wpływa na to zmienny kurs, ryzyko przewalutowania oraz możliwe procesy z bankiem. Tego typu sytuacje wymagają konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w sprawach frankowych.
Mediacja – czy da się uniknąć sądu?
Zamiast iść do sądu, warto rozważyć mediację. To sposób tańszy, szybszy i mniej stresujący. Bezstronny mediator pomaga dojść do ugody, także w sprawach dotyczących mieszkania czy kredytu.
Ugoda zawarta przed mediatorem i zatwierdzona przez sąd ma moc wyroku.
📋 Checklista – co zrobić, żeby podzielić mieszkanie z kredytem?
- [ ] uzyskaj z banku saldo kredytu i promesę wykreślenia hipoteki;
- [ ] sprawdź swoją zdolność kredytową;
- [ ] wybierz – sprzedaż, przejęcie, wspólny wynajem;
- [ ] przygotuj dokumenty – KW, wyrok rozwodowy, umowa kredytowa, wycena;
- [ ] zdecyduj – mediacja, notariusz, sąd;
- [ ] jeśli spłacałeś raty sam – zgłoś roszczenie regresowe;
- [ ] podpisz aneks – bez niego nadal odpowiadasz za kredyt.
FAQ – pytania i odpowiedzi
Co jeśli były partner przestanie płacić swoją część?
Bank traktuje kredytobiorców jako solidarnych dłużników. Gdy jedna osoba przestaje spłacać raty – druga przejmuje cały ciężar.
Czy bank może zmusić do sprzedaży mieszkania?
Nie wprost, ale jeśli kredyt nie jest spłacany, bank może uruchomić egzekucję, nawet z licytacją komorniczą.
Czy mogę nadpłacić kredyt bez zgody byłego małżonka?
Tylko wtedy, gdy jesteś jedynym kredytobiorcą. W przeciwnym razie potrzebna jest zgoda drugiej strony lub pełnomocnictwo.
Jak długo trwa sądowy podział majątku?
Jeśli bez sporu, to kilka miesięcy. Przy konflikcie i opinii biegłego – do roku lub dłużej.
Aktualizacja artykułu: 22 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.