Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dwa różne sposoby finansowania zabezpieczonego hipoteką. Oba rozwiązania opierają się na wpisie do księgi wieczystej, ale różnią się pod względem celu, kosztów, procedur i stopnia kontroli banku. Ten poradnik pomoże Ci zrozumieć, które rozwiązanie będzie dla Ciebie lepsze.
Kredyt hipoteczny to opcja dla osób kupujących lub
remontujących nieruchomość, z niższym oprocentowaniem, ale większą liczbą formalności.
Pożyczka hipoteczna daje więcej swobody, pozwala na dowolny cel i szybsze uruchomienie środków, jednak wiąże się z wyższym kosztem.
Szybkie porównanie – kredyt hipoteczny vs pożyczka hipoteczna
Maksymalna kwota finansowania w obu przypadkach zależy od wskaźnika LTV (Loan-to-Value), czyli stosunku wartości zobowiązania do wartości nieruchomości. Im niższy LTV, tym niższe ryzyko kredytowe banku, co zwykle przekłada się na lepsze warunki cenowe dla klienta.
| Cecha | Kredyt hipoteczny | Pożyczka hipoteczna |
|---|---|---|
| Główny cel | Zakup, budowa, remont nieruchomości, nabycie działki budowlanej | Dowolny cel konsumpcyjny, czasami także cel powiązany z działalnością gospodarczą w wybranych bankach |
| Wypłata środków | Na konto sprzedawcy lub wykonawcy | Na konto pożyczkobiorcy |
| Maksymalne LTV | Standardowo do ok. 80%, maksymalnie do ok. 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach | Zazwyczaj do ok. 60–70% wartości nieruchomości |
| Okres spłaty | Do ok. 35 lat | Zazwyczaj do ok. 20–25 lat |
| Oprocentowanie (RRSO) | Orientacyjnie ok. 6,3–7,0% w najkorzystniejszych ofertach (styczeń 2026 r.) | Orientacyjnie ok. 8,9–9,7%, wyraźnie drożej niż kredyt mieszkaniowy |
| Dokumenty | Szczegółowe (umowy, kosztorysy, dokumentacja inwestycji) | Uproszczone (dochód, nieruchomość, wycena) |
| Kontrola banku | Pełna kontrola celu finansowania | Brak kontroli nad celem wydatkowania środków |
Uwaga: Rzeczywiste wartości zależą od aktualnych stóp procentowych, oferty banku i profilu klienta. Przedziały RRSO w tabeli oparte są na rankingach i reprezentatywnych przykładach banków z 08/12/2025 r.
Co łączy oba produkty?
Wspólną cechą obu form finansowania jest zabezpieczenie hipoteczne. Bank wpisuje roszczenie do księgi wieczystej i ma prawo przejąć nieruchomość w przypadku braku spłaty. Wymagane są między innymi:
- zdolność kredytowa;
- historia w BIK;
- operat szacunkowy nieruchomości;
- wpis hipoteki w księdze wieczystej.
Różnice pojawiają się przede wszystkim w przeznaczeniu pieniędzy, sposobie ich wypłaty oraz poziomie cen.
Reklama - Ekspert kredytowy
Kredyt hipoteczny – dla kupujących i budujących
Kredyt hipoteczny to rozwiązanie dedykowane osobom, które:
- kupują mieszkanie lub dom;
- budują dom;
- remontują nieruchomość;
- nabywają działkę budowlaną.
Środki nie trafiają na konto klienta. Bank przelewa je bezpośrednio sprzedawcy lub wykonawcy robót. Wypłata często odbywa się w transzach, zgodnie z harmonogramem i umową kredytową. Kredyt wymaga zwykle wkładu własnego ok. 20% (standard KNF), a część banków dopuszcza 10%, jeśli brakująca część jest objęta dodatkowym zabezpieczeniem, na przykład ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Pożyczka hipoteczna – więcej swobody, ale większy koszt
Pożyczka hipoteczna to forma finansowania dla osób posiadających nieruchomość, którą można obciążyć hipoteką. Pieniądze trafiają bezpośrednio na Twoje konto i możesz je przeznaczyć na:
- remont mieszkania lub domu;
- leczenie, edukację, większe wydatki rodzinne;
- zakup auta, wakacje, inne potrzeby konsumpcyjne;
- konsolidację innych zobowiązań;
- czasami także rozwój działalności gospodarczej.
Co do zasady pożyczka hipoteczna jest produktem konsumenckim. Cel związany z działalnością gospodarczą bywa dopuszczalny tylko w wybranych bankach, często w ramach odrębnych regulaminów lub pożyczek hipotecznych dla firm. W takich przypadkach warunki (na przykład marża, dokumenty, sposób oceny ryzyka) mogą różnić się od standardowej pożyczki konsumpcyjnej zabezpieczonej hipoteką.
Oprocentowanie – skąd biorą się różnice?
Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest wyższe, ponieważ bank nie kontroluje przeznaczenia środków i przyjmuje wyższe ryzyko. Na koszt finansowania wpływa między innymi:
- zmienny wskaźnik referencyjny (obecnie głównie WIBOR 3M/6M, w części nowych umów WIRON) + marża banku;
- ryzyko braku kontroli nad celem finansowania oraz profil klienta.
Dla porównania, przy aktualnych ofertach z grudnia 2025 r. można przyjąć orientacyjnie, że:
- Kredyt hipoteczny: RRSO w najkorzystniejszych ofertach wynosi ok. 6,3–6,9%;
- Pożyczka hipoteczna: RRSO najczęściej mieści się w przedziale ok. 8,9–9,7%.
Dokładne wartości zależą od oferty konkretnego banku, kwoty, okresu kredytowania, cross-sellingu i profilu ryzyka klienta.
Załóżmy finansowanie 300 000 zł na 20 lat w systemie rat równych.
- Przy RRSO ok. 6,6% (kredyt hipoteczny) rata wynosi w przybliżeniu ok. 2 250–2 300 zł, a całkowity koszt odsetek jest niższy.
- Przy RRSO ok. 9,3% (pożyczka hipoteczna) rata rośnie do ok. 2 650–2 700 zł, co oznacza wyższy łączny koszt obsługi długu.
Różnica kilkuset złotych miesięcznie przy finansowaniu na wiele lat przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych łącznych kosztów odsetek.
Dokumenty – czego wymaga bank?
Kredyt hipoteczny:
- umowa przedwstępna zakupu;
- operat szacunkowy nieruchomości;
- zaświadczenie o dochodach lub PIT;
- dokumentacja inwestycji (na przykład projekt, kosztorys, pozwolenia).
Pożyczka hipoteczna:
- akt własności nieruchomości (na przykład odpis z księgi wieczystej);
- potwierdzenie dochodów (na przykład zaświadczenie od pracodawcy, PIT, wyciągi z konta);
- raport z wyceny lub operat szacunkowy.
Przykłady – jak to wygląda w praktyce?
Przykład 1: Kupujesz mieszkanie za 480 000 zł. Masz 20% wkładu własnego, czyli 96 000 zł. Bank przyznaje kredyt hipoteczny 384 000 zł. Pieniądze trafiają do sprzedawcy, a Ty spłacasz kredyt przez 30 lat zgodnie z harmonogramem.
Przykład 2: Masz dom wart 700 000 zł i potrzebujesz 300 000 zł na konsolidację kredytów gotówkowych oraz studia dziecka za granicą. Bank udziela pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości, a środki trafiają na Twoje konto. Spłacasz jedną ratę pożyczki zamiast kilku rat różnych kredytów.
Na co uważać? Ukryte koszty i pułapki
- Cross-selling – konieczność założenia konta, skorzystania z karty, ubezpieczenia czy pakietów dodatkowych, co podnosi koszty obsługi.
- Ubezpieczenie pomostowe – doliczane do rat do czasu wpisu hipoteki, w praktyce często w wysokości ok. 100–200 zł miesięcznie.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – w przypadku kredytu hipotecznego może być pobierana tylko przez pierwsze 3 lata i wynosić maksymalnie 3% spłacanej kwoty.
- Koszty wyceny – zazwyczaj od ok. 400 do ok. 1000 zł, płatne z góry.
- Ryzyko stopy procentowej – przy zmiennym oprocentowaniu rata może rosnąć wraz ze wzrostem wskaźnika referencyjnego, co wpływa na domowy budżet.
- ✅ Kupujesz nieruchomość? → wybierz kredyt hipoteczny.
- ✅ Masz już nieruchomość bez hipoteki lub z niskim LTV? → rozważ pożyczkę hipoteczną.
- ✅ Najważniejszy jest czas uruchomienia środków? → proces pożyczki hipotecznej bywa krótszy.
- ✅ Zależy Ci na najniższej możliwej racie? → zazwyczaj tańszy jest kredyt hipoteczny.
- ✅ Nie chcesz tłumaczyć się z przeznaczenia środków? → więcej swobody zapewnia pożyczka hipoteczna.
FAQ – najczęstsze pytania o kredyt i pożyczkę hipoteczną
Czy pożyczką hipoteczną można spłacić kredyt hipoteczny?
Tak, pożyczka hipoteczna może zostać przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego, o ile bank zaakceptuje taki cel. Przed złożeniem wniosku trzeba porównać oprocentowanie obu produktów, ponieważ pożyczki hipoteczne są zazwyczaj droższe niż standardowe kredyty mieszkaniowe.
Jaki jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2025 roku?
Zgodnie z Rekomendacją S KNF, minimalny wkład własny w 2025 roku wynosi najczęściej ok. 20% wartości nieruchomości. Część banków może zaakceptować wkład własny na poziomie ok. 10%, jeżeli brakująca część zostanie objęta dodatkowym zabezpieczeniem, na przykład ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Co lepiej wybrać na remont – kredyt hipoteczny czy pożyczkę hipoteczną?
Jeżeli remont zwiększa wartość nieruchomości i masz przygotowaną dokumentację (projekt, kosztorys, umowy z wykonawcami), kredyt hipoteczny zazwyczaj będzie tańszy. Jeżeli zależy Ci na czasie, elastyczności i dowolnym celu, pożyczka hipoteczna daje większą swobodę kosztem wyższego RRSO.
Ile trwa uzyskanie pożyczki hipotecznej w porównaniu do kredytu?
Decyzja o pożyczce hipotecznej zapada zazwyczaj szybciej, często w ciągu ok. 1–3 tygodni od złożenia kompletnego wniosku. Kredyt hipoteczny wymaga większej liczby dokumentów i analiz, dlatego cały proces zwykle zajmuje ok. 3–8 tygodni, w zależności od banku i jakości dokumentacji.
Czy można mieć kredyt i pożyczkę hipoteczną jednocześnie?
Tak, pod warunkiem posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej i zgody aktualnego wierzyciela hipotecznego. Bank ocenia przy tym wartość nieruchomości oraz wskaźnik LTV, aby sprawdzić, czy zabezpieczenie pozostaje wystarczające przy dwóch zobowiązaniach.
Jakie jest maksymalne LTV przy pożyczce hipotecznej w 2025 roku?
W 2025 roku banki zazwyczaj udzielają pożyczek hipotecznych do ok. 60–70% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy nieruchomości wartej 700 000 zł kwota pożyczki mieści się zwykle w przedziale ok. 420 000–490 000 zł. Dokładny limit zależy od polityki ryzyka banku oraz tego, czy na nieruchomości są już inne obciążenia.
Jakie są najważniejsze ryzyka przy pożyczce hipotecznej?
Najważniejsze ryzyka to między innymi: ryzyko stopy procentowej (wzrost rat przy rosnącym WIBOR/WIRON), ryzyko utraty nieruchomości w przypadku poważnych opóźnień w spłacie, a także ryzyko nadmiernego zadłużenia, gdy pożyczka hipoteczna służy do spłaty wielu wcześniejszych zobowiązań. Trzeba też pamiętać o dodatkowych kosztach, takich jak ubezpieczenia, prowizje oraz opłaty związane z wyceną i zmianami w księdze wieczystej.
Linki do źródeł
- Aktualne dane wskaźników referencyjnych (WIRON, indeksy składane): https://gpwbenchmark.pl
- Sprawdzenie historii w BIK: https://www.bik.pl
- Rekomendacja S KNF – zasady dotyczące wkładu własnego i LTV: strona Komisji Nadzoru Finansowego
- Aktualne stopy procentowe NBP – decyzje RPP i tabela stóp: Narodowy Bank Polski
Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie z niższym oprocentowaniem i ścisłą kontrolą celu finansowania. Pożyczka hipoteczna daje więcej swobody i szybszy dostęp do środków, lecz wiąże się z wyższym kosztem i niższym maksymalnym LTV. Oba rozwiązania mogą być dobre, jeżeli są dopasowane do Twojej sytuacji, potrzeb i planów dotyczących nieruchomości.
Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doświadczonym ekspertem kredytowym, który pomoże Ci porównać oferty, przeanalizować wpływ rat na domowy budżet oraz dobrać produkt zgodny z Twoimi możliwościami finansowymi.
Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.