Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dwa różne sposoby finansowania zabezpieczonego hipoteką. Oba rozwiązania opierają się na wpisie do księgi wieczystej, ale różnią się pod względem celu, kosztów, procedur i stopnia kontroli banku. Ten poradnik pomoże Ci zrozumieć, które rozwiązanie będzie dla Ciebie lepsze.
Kredyt hipoteczny to opcja dla osób kupujących lub remontujących nieruchomość – z niższym oprocentowaniem, ale większą liczbą formalności. Pożyczka hipoteczna daje więcej swobody, pozwala na dowolny cel i szybsze uruchomienie środków, ale jest droższa.
Szybkie porównanie – kredyt hipoteczny vs pożyczka hipoteczna
Maksymalna kwota finansowania w obu przypadkach zależy od wskaźnika LTV (Loan-to-Value), czyli stosunku wartości zobowiązania do wartości nieruchomości. Im niższy LTV, tym niższe ryzyko kredytowe – i tym lepsze warunki można uzyskać.
| Cecha | Kredyt hipoteczny | Pożyczka hipoteczna |
|---|---|---|
| Główny cel | Zakup, budowa, remont nieruchomości | Dowolny cel konsumpcyjny (czasem również firmowy) |
| Wypłata środków | Na konto sprzedawcy lub wykonawcy | Na konto pożyczkobiorcy |
| Maksymalne LTV | Do 80–90% | Zazwyczaj do 60–70% |
| Okres spłaty | Do 35 lat | Zazwyczaj do 20–25 lat |
| Oprocentowanie (RRSO) | 8–9% | 11–13% |
| Dokumenty | Szczegółowe (umowy, kosztorysy) | Uproszczone (dochód, nieruchomość) |
| Kontrola banku | Pełna kontrola celu | Brak kontroli celu |
Uwaga: Rzeczywiste wartości zależą od aktualnych stóp procentowych i oferty banku.
Co łączy oba produkty?
Wspólną cechą obu form finansowania jest zabezpieczenie hipoteczne. Bank wpisuje roszczenie do księgi wieczystej i ma prawo przejąć nieruchomość w przypadku braku spłaty. Wymagane są:
- zdolność kredytowa;
- historia w BIK;
- operat szacunkowy nieruchomości;
- wpis hipoteki w księdze wieczystej.
Różnice zaczynają się w przeznaczeniu pieniędzy i sposobie ich wypłaty.
Reklama - Ekspert kredytowy
Kredyt hipoteczny – dla kupujących i budujących
Kredyt hipoteczny to rozwiązanie dedykowane osobom, które:
- kupują mieszkanie lub dom;
- budują dom;
- remontują nieruchomość;
- nabywają działkę budowlaną.
Środki nie trafiają na konto klienta; bank przelewa je bezpośrednio sprzedawcy lub wykonawcy robót. Wszystko odbywa się w ramach transz, zgodnie z harmonogramem i umową. Kredyt wymaga zwykle wkładu własnego 10–20% i pełnej dokumentacji inwestycji.
Pożyczka hipoteczna – więcej swobody, ale większy koszt
Pożyczka hipoteczna to forma finansowania dla osób posiadających nieruchomość. Pieniądze trafiają bezpośrednio na Twoje konto i możesz je przeznaczyć na:
- remont;
- leczenie, edukację;
- zakup auta, wakacje, konsumpcję;
- konsolidację innych zobowiązań;
- czasami także rozwój działalności gospodarczej.
Nie każdy bank dopuszcza cel firmowy, ale część z nich oferuje pożyczki hipoteczne dla osób prowadzących JDG lub spółki cywilne. W takich przypadkach warunki (np. marża, dokumenty) mogą się różnić od standardowej pożyczki konsumpcyjnej.
Oprocentowanie – skąd różnice?
Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest wyższe, bo bank nie ma wpływu na przeznaczenie środków. Na koszt wpływa:
- WIRON (nowy wskaźnik referencyjny) + marża banku
- ryzyko braku kontroli nad celem
Dla porównania:
- Kredyt hipoteczny: RRSO 8,4%
- Pożyczka hipoteczna: RRSO 11,7%
Dokumenty – czego wymaga bank?
Kredyt hipoteczny:
- umowa przedwstępna zakupu;
- operat szacunkowy nieruchomości;
- zaświadczenie o dochodach lub PIT;
- dokumentacja inwestycji (projekt, kosztorys).
Pożyczka hipoteczna:
- akt własności nieruchomości;
- potwierdzenie dochodów (np. zaświadczenie od pracodawcy);
- raport z wyceny.
Przykłady – jak to wygląda w praktyce?
Przykład 2: Masz dom wart 700 000 zł i potrzebujesz 300 000 zł na konsolidację kredytów gotówkowych i studia dziecka w Hiszpanii. Bank udziela pożyczki hipotecznej, środki trafiają na Twoje konto.
Na co uważać? Ukryte koszty i pułapki
- Cross-selling – obowiązek założenia konta, ubezpieczenia, karty, czyli rosnące koszty obsługi.
- Ubezpieczenie pomostowe – doliczane do rat do czasu wpisu hipoteki (czasem 100–200 zł miesięcznie).
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – przy kredycie hipotecznym tylko przez pierwsze 3 lata (max 3%).
- Koszty wyceny – zazwyczaj od 400 do 1000 zł – płatne z góry.
Checklista – co wybrać? Zadaj sobie te pytania
✅ Czy kupujesz nieruchomość? → Kredyt hipoteczny
✅ Masz już nieruchomość bez hipoteki? → Pożyczka hipoteczna
✅ Liczy się czas? → Pożyczka hipoteczna
✅ Chcesz najniższe możliwe raty? → Kredyt hipoteczny
✅ Nie chcesz się tłumaczyć z wydatków? → Pożyczka hipoteczna
FAQ – najczęstsze pytania o kredyt i pożyczkę hipoteczną
Czy pożyczką hipoteczną można spłacić kredyt hipoteczny?
Tak, pożyczka hipoteczna może zostać przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego, o ile bank zaakceptuje taki cel. Należy porównać oprocentowanie obu produktów – pożyczki są zazwyczaj droższe.
Jaki jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym w 2025 roku?
Zgodnie z Rekomendacją S KNF, minimalny wkład własny w 2025 roku wynosi 20%. Bank może przyjąć 10%, jeśli brakująca część jest objęta ubezpieczeniem niskiego wkładu.
Co lepiej wybrać na remont – kredyt hipoteczny czy pożyczkę hipoteczną?
Jeśli remont zwiększa wartość nieruchomości i masz dokumentację, kredyt hipoteczny będzie tańszy. Jeśli zależy Ci na czasie i dowolnym celu – pożyczka hipoteczna daje większą swobodę.
Ile trwa uzyskanie pożyczki hipotecznej w porównaniu do kredytu?
Decyzja o pożyczce hipotecznej zapada szybciej – najczęściej w 1–3 tygodnie. Kredyt hipoteczny wymaga więcej dokumentów, więc proces trwa od 3 do 8 tygodni.
Czy można mieć kredyt i pożyczkę hipoteczną jednocześnie?
Tak, ale warunkiem jest odpowiednia zdolność kredytowa i zgoda aktualnego wierzyciela hipotecznego. Bank oceni też wartość nieruchomości i wskaźnik LTV (loan-to-value).
Linki do źródeł
- Aktualne dane wskaźnika WIRON: https://gpwbenchmark.pl
- Sprawdzenie historii w BIK: https://www.bik.pl
Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie, z niskim oprocentowaniem i ścisłą kontrolą celu. Pożyczka hipoteczna daje więcej swobody i szybszy dostęp do środków, ale kosztuje więcej. Oba rozwiązania są dobre – pod warunkiem, że pasują do Twojej sytuacji.
Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doświadczonym ekspertem kredytowym, który pomoże Ci porównać oferty i dopasować produkt do Twoich potrzeb i możliwości finansowych.
Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.