Masz dwie główne ścieżki:
- Jako osoba prywatna: ryczałt 8,5% lub 12,5% od przychodu. Nie odliczasz kosztów.
- Jako firma: ryczałt (dla działalności), skala podatkowa (12% / 32%) lub podatek liniowy (19%). Możesz rozliczać koszty, pojawia się też temat ZUS i VAT.
Uwaga:
Prowizje Booking i Airbnb to zwykle import usług, więc VAT rozliczasz w Polsce, nawet gdy masz zwolnienie podmiotowe z VAT (różni się tylko „technika” rozliczenia).
Dane w pigułce, najem krótkoterminowy 2025
- Kwalifikacja: „zorganizowany i ciągły” najem zwiększa ryzyko uznania za działalność, a wtedy wchodzą zasady firmowe.
- Import usług: prowizje Booking i Airbnb rozliczasz jako import usług (najczęściej 23% VAT od prowizji).
- Kasa fiskalna: limit 20 000 zł i zwolnienia są warunkowe, trzeba sprawdzić rozporządzenie i wyłączenia.
- Amortyzacja: od 01/01/2023 r. nie zaliczysz do kosztów podatkowych amortyzacji lokali mieszkalnych (również w działalności).
- Od 20/05/2026 r.: zacznie być stosowane unijne rozporządzenie STR (numery rejestracyjne i raportowanie), szczegóły w Polsce zależą od wdrożenia.
Zanim zaczniesz, sprawdź te 3 rzeczy
- Regulamin wspólnoty lub spółdzielni: bywają uchwały porządkowe i zasady korzystania z części wspólnych, które w praktyce utrudniają najem na doby (windy, domofony, śmieci, cisza nocna). Warto mieć to „na papierze”.
- Bezpieczeństwo i odpowiedzialność: procedury przekazania lokalu, regulamin pobytu, depozyt, dokumentacja szkód, RODO (jeśli zbierasz dane).
- Ubezpieczenie: sprawdź, czy polisa obejmuje szkody wyrządzone przez gości i zdarzenia przy działalności zarobkowej (często potrzebne rozszerzenia).
Czy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?
| Kryterium | Najem prywatny | Działalność gospodarcza |
|---|---|---|
| Podatek PIT | Ryczałt 8,5% / 12,5% | Różne formy, zależnie od wyboru |
| Koszty | Nie rozliczasz kosztów podatkowych | Rozliczasz koszty podatkowe (z wyjątkami) |
| ZUS | Brak | Może wejść obowiązek składek (zależnie od sytuacji i ulg) |
| Ewidencje | Ewidencja przychodów (ryczałt) | KPiR lub księgi, zależnie od formy |
| Rejestracja | Brak CEIDG | CEIDG lub KRS |
- Zorganizowanie: automatyzacja, stały marketing, rozbudowana oferta, obsługa wielu lokali.
- Powtarzalność: wynajem cykliczny, w wielu miesiącach roku, z ciągłą obsługą rezerwacji.
- Usługi dodatkowe: sprzątanie, wymiana pościeli, śniadania, „hotelowa” obsługa.
Jakie opodatkowanie wybrać?
Najem prywatny, ryczałt
- 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
podatek: 100 000 × 8,5% = 8 500 zł, 50 000 × 12,5% = 6 250 zł,
razem 14 750 zł.
Case study, porównanie na jednej bazie (dochód po kosztach)
Założenia: przychód 150 000 zł, koszty 40 000 zł, czyli dochód 110 000 zł. Poniżej liczby poglądowe, bo ZUS zależy od ulg, a składka zdrowotna od bieżącego dochodu.
| Wariant | Podstawa do PIT | PIT (poglądowo) | ZUS (poglądowo) | Kwota po kosztach, PIT i ZUS |
|---|---|---|---|---|
| Najem prywatny, ryczałt | Przychód 150 000 zł | 14 750 zł | 0 zł | 150 000 – 40 000 – 14 750 = 95 250 zł |
| Działalność, skala | Dochód 110 000 zł | (110 000 – 30 000) × 12% = 9 600 zł | Zależne od ulg i zdrowotnej, orientacyjnie „pełny rok bez ulg” bywa istotnie wyższy niż 15 tys. zł | Do policzenia indywidualnie, użyj kalkulatora poniżej |
| Działalność, liniowy | Dochód 110 000 zł | 110 000 × 19% = 20 900 zł | Zależne od ulg i zdrowotnej (inne zasady niż skala) | Do policzenia indywidualnie, użyj kalkulatora poniżej |
Czy spółka z o.o. ma sens przy najmie na doby?
- CIT: stawka 9% dla małych podatników (do limitu przychodów), później 19%, do tego możliwy PIT od dywidendy.
- ZUS: temat zależy od konstrukcji (wieloosobowa spółka i sposób wynagradzania zarządu to osobne scenariusze).
- Księgowość: pełna, czyli koszt i formalności rosną, ale łatwiej porządkować koszty.
VAT w najmie krótkoterminowym
- Zwolnienie podmiotowe: limit 200 000 zł dotyczy działalności opodatkowanej VAT łącznie, a nie tylko najmu.
- Uwaga: nawet przy zwolnieniu podmiotowym z VAT możesz mieć obowiązki VAT przy imporcie usług (prowizje platform).
Dlaczego rozliczam VAT od prowizji Booking i Airbnb?
W praktyce oznacza to:
- Rejestracja do VAT-UE: zwykle przez VAT-R (dla transakcji unijnych).
- Rozliczenie VAT: przy zwolnieniu z VAT, najczęściej deklaracja VAT-9M, przy czynnym VAT ujęcie w JPK.
- Stawka: najczęściej 23% VAT liczony od prowizji.
Kasa fiskalna, kiedy jest potrzebna?
- Limit 20 000 zł: dotyczy sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności i rolników ryczałtowych.
- Warunki zwolnienia: często wymagają płatności bezgotówkowej i ewidencji pozwalającej zidentyfikować transakcję.
- Gotówka: przyjmowanie gotówki zwiększa ryzyko obowiązku kasy, czasem od razu.
ZUS w najmie, kiedy wchodzi i ile to realnie znaczy?
- Najem prywatny: bez ZUS.
- Działalność gospodarcza: mogą wejść składki społeczne i zdrowotna, zależnie od sytuacji.
- Ulgi: ulga na start, preferencyjne składki, mały ZUS plus, ale warunki są formalne.
Rezydencja podatkowa i UPO, co z mieszkaniem za granicą?
- Rezydent: rozlicza w Polsce dochody światowe, z uwzględnieniem UPO.
- Nierezydent: rozlicza w Polsce dochody osiągane w Polsce.
- UPO: metoda unikania podwójnego opodatkowania zależy od umowy z konkretnym państwem.
Co może się zmienić w 2026 r. (STR UE)
- Numer rejestracyjny: w modelu unijnym ma być widoczny w ofertach.
- Raportowanie: platformy mają przekazywać dane do właściwych organów.
- Praktyka w Polsce: zależy od rozwiązań wdrożeniowych i krajowych przepisów.
🧮 Kalkulator opłacalności najmu
Kalkulator Opłacalności Najmu 2025
📊 Wprowadź dane i kliknij "Oblicz", aby porównać formy opodatkowania najmu.
Kalkulator jest symulacją opartą na przepisach i stawkach przewidywanych na 2025 rok. Wyniki mają charakter informacyjny i nie stanowią porady podatkowej. Skonsultuj się z doradcą podatkowym lub księgowym przed podjęciem decyzji.
🔗 Źródła (oficjalne i weryfikowalne)
- podatki.gov.pl: ewidencja i zwolnienia z kas rejestrujących (dostęp: 13/12/2025 r.)
- Dziennik Ustaw: rozporządzenie MF z 17/12/2024 r. o zwolnieniach z kas (dostęp: 13/12/2025 r.)
- ZUS: nowe wysokości składek na ubezpieczenia społeczne w 2025 r. (dostęp: 13/12/2025 r.)
- biznes.gov.pl: minimalna składka zdrowotna 2025 i zasady (dostęp: 13/12/2025 r.)
- EUR-Lex: rozporządzenie UE o STR, zbieranie danych i raportowanie (dostęp: 13/12/2025 r.)
- CEIDG: rejestr działalności (dostęp: 13/12/2025 r.)
FAQ: Najem krótkoterminowy, podatki i formalności 2025
Jaki podatek płacę przy najmie prywatnym i czy mogę odliczyć koszty?
W najmie prywatnym w 2025 r. obowiązuje ryczałt od przychodu, bez rozliczania kosztów. Stawki wynoszą 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki.
Czy muszę rozliczać VAT od prowizji Booking i Airbnb, będąc zwolnionym z VAT?
Najczęściej tak, bo prowizje platform to import usług. Nawet przy zwolnieniu podmiotowym z VAT w Polsce możesz mieć obowiązek rozliczenia VAT od prowizji, zwykle w formule VAT-9M lub w ewidencji, zależnie od statusu VAT.
Kiedy urząd może uznać najem krótkoterminowy za działalność gospodarczą?
Gdy najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, z elementami obsługi „hotelowej”, usług dodatkowych i marketingu. Im większa skala i profesjonalizacja, tym większe ryzyko kwalifikacji jako działalność.
Czy wynajmując prywatnie muszę płacić ZUS?
Nie, przy najmie prywatnym ZUS nie występuje. Temat składek pojawia się zwykle przy działalności gospodarczej lub gdy organ uzna, że faktycznie prowadzisz działalność.
Czy kasa fiskalna zawsze jest potrzebna przy najmie na doby?
Nie zawsze. Są zwolnienia i limit 20 000 zł, ale to obszar „warunkowy”, trzeba sprawdzić, czy nie wpadasz w wyłączenia i czy spełniasz warunki zwolnienia (płatności, ewidencja, dokumentacja).
Czy od 2026 roku będę musiał mieć numer rejestracyjny dla ogłoszeń?
Od 20/05/2026 r. zacznie być stosowane unijne rozporządzenie STR dotyczące rejestracji i raportowania. Obowiązek numerów rejestracyjnych będzie zależeć od tego, jak zostanie wdrożony system rejestracji w Polsce i na jakim poziomie (krajowym lub lokalnym).
Czy mam obowiązek pobierać od turystów opłatę miejscową lub uzdrowiskową?
Tylko jeśli gmina wprowadziła opłatę miejscową lub uzdrowiskową i spełnia warunki ustawowe. W praktyce wiele miast, w tym Częstochowa, wskazywało, że nie ma dziś prostych podstaw do poboru „opłaty turystycznej” w obecnym modelu prawnym.
📌 Na zakończenie
Najem krótkoterminowy to nie tylko podatek, to też VAT od prowizji platform, ryzyko kwalifikacji jako działalność i formalności, które trzeba poukładać przed pierwszym gościem.
Jeśli chcesz, podeślij swoje założenia (liczba lokali, przychód, koszty, czy jest sprzątanie, czy jest recepcja), a dopasuję scenariusz rozliczeń i checklistę dokumentów pod Twoją sytuację.
Aktualizacja artykułu: 14 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Masz pytanie? Zadaj je w komentarzu – odpowiadam w ciągu 48h. Jeśli chcesz porozmawiać o ofercie kredytowej, zapraszam do bezpośredniego kontaktu z Ekspertami finansowymi: https://bankmieszkaniowy.pl/kontakt/