Najem krótkoterminowy (Airbnb/Booking) - podatki i formalności dla właściciela

Najem krótkoterminowy (Airbnb/Booking) – podatki i formalności dla właściciela

In Blog, Nieruchomości
Tags: ,
by Jacek Grudniewski
Jeden komentarz

Jak płacić podatek od najmu krótkoterminowego w 2025 roku?

Masz dwie główne ścieżki:

  • Jako osoba prywatna: Ryczałt 8,5% lub 12,5% od przychodu. Nie odliczasz kosztów. Sprawdza się przy niskich kosztach własnych.
  • Jako firma: Ryczałt, skala podatkowa (12% / 32%) lub podatek liniowy (19%). Możesz odliczać koszty, ale opłacasz ZUS.

Uwaga: Niezależnie od formy – zawsze zapłacisz 23% VAT od prowizji Booking i Airbnb.

Dane w pigułce – najem krótkoterminowy 2025

  • Kwalifikacja działalności: Profesjonalny najem = ryzyko ZUS, VAT, obowiązkowa rejestracja.
  • Import usług: Booking i Airbnb = 23% VAT, nawet przy zwolnieniu z VAT krajowego. Zobacz szczegóły.
  • Kasa fiskalna: Zwolnienie tylko do 20 000 zł rocznie i przy pełnej ewidencji przelewów.
  • Amortyzacja: Od 2023 r. zakaz amortyzacji mieszkań – także w działalności.
  • Od 2026 r.: Rejestr najmu i obowiązkowy numer ID – bez niego nie wystawisz ogłoszenia online.

Zanim zaczniesz – sprawdź te 3 rzeczy

  1. Regulamin wspólnoty lub spółdzielni: Może zakazywać najmu na doby – bez tego nic nie ruszy.
  2. MPZP: Czy lokal może pełnić funkcję usługową? Sprawdź to w gminie.
  3. Ubezpieczenie: Potrzebujesz specjalnej polisy – standardowe OC nie wystarcza.
🛠️ Pro Tip ode mnie: „Widziałem świetne biznesplany, które upadły przez jedną uchwałę wspólnoty. Zawsze zacznij od regulaminu.”

Czy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

Prognozy: Przychody z najmu na doby mogą przewywyższać długoterminowy o 30–50%. Ale im bardziej profesjonalna forma, tym większe ryzyko, że fiskus potraktuje Cię jak przedsiębiorcę.

Kryterium Najem prywatny Działalność gospodarcza
Podatek PIT Ryczałt 8,5% / 12,5% ✔ Ryczałt, skala, liniowy
Koszty ❌ Nie można odliczać ✔ Można odliczać
Składki ZUS ❌ Brak ✔ Obowiązkowe
Księgowość ✔ Ewidencja przychodów ✔ KPiR / pełna księgowość
Rejestracja ❌ Brak ✔ Wpis do CEIDG
  • Zorganizowanie – logo, strona internetowa, automatyzacja – to wszystko może świadczyć o działalności.
  • Powtarzalność – nawet sezonowy wynajem może zostać zaklasyfikowany jako firma.
  • Usługi dodatkowe – śniadania, sprzątanie; fiskus uzna to za działalność hotelarską.
UWAGA: Jeśli fiskus dokona reklasyfikacji, zapłacisz ZUS z odsetkami nawet za 5 lat wstecz.
Paradoks zgodności: Im lepiej to wygląda, tym większe ryzyko uznania za działalność.

Jakie opodatkowanie wybrać?

Najem prywatny (ryczałt):

  • 8,5% – do 100 000 zł (200 000 zł z małżonkiem)
  • 12,5% – powyżej limitu
WAŻNE: Aby skorzystać z limitu 200 000 zł, małżonkowie muszą złożyć oświadczenie do US do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie.
🧮 Przykład: Przychód 130 000 zł → 100 000 x 8,5% = 8 500 zł + 30 000 x 12,5% = 3 750 zł → Podatek: 12 250 zł

📊 Case study – co się bardziej opłaca?

Założenia: Przychód 150 000 zł, koszty 40 000 zł

Forma Podatek ZUS Dochód netto
Ryczałt ok. 13 750 zł 0 zł ok. 136 250 zł
Skala ok. 10 600 zł ok. 15 000 zł ok. 84 400 zł
Liniowy ok. 20 900 zł ok. 15 000 zł ok. 74 100 zł

A może spółka z o.o.?

Dla kogo? Dla inwestorów z większym kapitałem, którzy chcą rozdzielić majątek prywatny od firmowego i planują rozwój.

  • Podatek: CIT 9% (do 2 mln €), potem 19% + 19% PIT od dywidendy. Zobacz porównanie.
  • Optymalizacja: Wynagrodzenie zarządu lub umowa zlecenia.
  • ZUS: Brak składek ZUS w spółce wieloosobowej.
  • Księgowość: Pełna. Możliwość odliczania niemal wszystkich kosztów.

📘 Tabela porównawcza form opodatkowania

Parametr Ryczałt Skala Liniowy Sp. z o.o.
Stawka 8,5% / 12,5% 12% / 32% 19% 9% lub 19% + 19% PIT
Koszty ❌ ✔ ✔ ✔
ZUS Brak ✔ ✔ Brak (wieloosobowa)
Księgowość Prosta KPiR KPiR Pełna
Dla kogo? 1–2 mieszkania Osoby z kosztami Inwestorzy Skalujący portfel

VAT w najmie krótkoterminowym – w pigułce

  • Stawka: 8% (PKWiU 55 – usługi zakwaterowania)
  • Zwolnienie: do 200 000 zł rocznie
  • Import usług: 23% VAT od prowizji Booking i Airbnb. Zobacz dlaczego.
  • Deklaracje: VAT-R, VAT-UE, VAT-9M
Limit 200 000 zł dotyczy wszystkich działalności łącznie. Sklep internetowy + najem = suma przekracza limit? Tracisz zwolnienie.

Dlaczego płacę VAT od prowizji Booking i Airbnb?

To tzw. import usług – Booking (Holandia), Airbnb (Irlandia). Nawet jeśli masz zwolnienie z VAT w Polsce:

  • Potrzebujesz: NIP-UE (VAT-UE)
  • Składasz: VAT-9M co miesiąc
  • Płacisz: 23% VAT od każdej prowizji
💡 Wskazówka: Jeśli prowadzisz działalność i rozliczasz koszty, ten VAT możesz ująć jako koszt uzyskania przychodu.

Czy potrzebuję kasy fiskalnej?

Zwolnienie: Tylko do 20 000 zł rocznie i tylko przy:

  • Płatnościach bezgotówkowych
  • Pełnej ewidencji danych płatnika

Uwaga: Jeśli przyjmujesz gotówkę, kasa fiskalna obowiązuje od pierwszej złotówki.

ZUS w najmie – krótko i konkretnie

  • Najem prywatny: bez ZUS
  • Działalność gospodarcza: ZUS obowiązkowy (pełen pakiet składek)
  • Ulgi: Ulga na start → Preferencyjny → Mały ZUS Plus
Reklama - Ekspert kredytowy Kredyt hipoteczny Lendi

Najem a rezydencja podatkowa – co z mieszkaniem za granicą?

Dochód z wynajmu w Polsce zawsze podlega opodatkowaniu w Polsce.

Rodzaje rezydencji:

  • Rezydent: Podatek od dochodów z całego świata
  • Nierezydent: Tylko podatek od dochodów z Polski

Unikanie podwójnego opodatkowania:

  • Wyłączenie z progresją: np. Niemcy
  • Proporcjonalne odliczenie: np. Holandia

Mówiąc prościej: w przypadku wyłączenia z progresją (jak z Niemcami), Twój polski dochód nie jest opodatkowany w Niemczech, ale wpływa na wyliczenie wyższej stawki dla dochodów niemieckich. Z kolei przy proporcjonalnym odliczeniu (jak w Holandii) – zapłacisz podatek w Polsce, ale odliczysz go w Holandii.

Co się zmieni od 2026 roku?

  • Rejestr najmu – obowiązkowy wpis do centralnej bazy
  • ID ogłoszeń – bez numeru nie wystawisz oferty online
  • Sankcje – kary administracyjne i podatkowe
🔎 Przygotuj się już teraz – uporządkuj sytuację formalną przed 2026 rokiem.

🧮 Kalkulator opłacalności najmu

Ulepszony Kalkulator Opłacalności Najmu 2025

Kalkulator Opłacalności Najmu 2025

📊 Wprowadź dane i kliknij "Oblicz", aby porównać formy opodatkowania najmu.

Kalkulator jest symulacją opartą na przepisach i stawkach przewidywanych na 2025 rok. Wyniki mają charakter informacyjny i nie stanowią porady podatkowej. Skonsultuj się z doradcą podatkowym lub księgowym przed podjęciem decyzji.

🔗 Przydatne źródła

FAQ: Najem krótkoterminowy – podatki i formalności 2025

Jaki podatek płacę przy najmie prywatnym i czy mogę odliczyć koszty?

W najmie prywatnym obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie można odliczać kosztów. Stawki wynoszą 8,5% do 100 000 zł rocznego przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Czy muszę płacić VAT od prowizji dla Booking/Airbnb, będąc zwolnionym z VAT?

Tak, prowizje dla Booking czy Airbnb to import usług. Nawet jeśli jesteś zwolniony z VAT w Polsce, musisz zarejestrować się do VAT-UE i co miesiąc odprowadzać 23% VAT poprzez deklarację VAT-9M.

Kiedy fiskus może uznać mój najem za działalność gospodarczą?

Gdy najem prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły. W praktyce – jeśli prowadzisz marketing, oferujesz dodatkowe usługi (np. sprzątanie), automatyzujesz wynajem lub optymalizujesz zyski – możesz zostać uznany za przedsiębiorcę.

Czy wynajmując mieszkanie, muszę opłacać składki ZUS?

Nie, jeśli prowadzisz najem prywatny i rozliczasz się ryczałtem. ZUS dotyczy tylko działalności gospodarczej związanej z najmem.

Jakie ulgi w ZUS przysługują po założeniu firmy?

Nowi przedsiębiorcy mogą skorzystać z:
• Ulgi na Start – tylko składka zdrowotna,
• Preferencyjnego ZUS – przez 24 miesiące,
• Małego ZUS Plus – po tym okresie, jeśli dochody są niskie.

Jakie istotne zmiany w przepisach czekają mnie od 2026 roku?

Od 2026 roku powstanie Centralny Rejestr Obiektów Najmu. Każdy lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który trzeba będzie umieszczać w ofertach online. Platformy takie jak Booking będą weryfikować te numery.

Czy mam obowiązek pobierać od turystów opłatę klimatyczną?

Tak – jeśli gmina uchwaliła opłatę miejscową lub uzdrowiskową, masz obowiązek ją pobierać i odprowadzać do urzędu. W Częstochowie (gdzie mieszkam) taka opłata nie obowiązuje – ale zawsze sprawdzaj lokalne przepisy.

📌 Na zakończenie

Jak widać, świat podatków w najmie krótkoterminowym bywa zawiły, ale odpowiednio zaplanowany, daje duże możliwości optymalizacji.

Mam nadzieję, że ten przewodnik rozwiał Twoje wątpliwości. Będę na bieżąco śledzić zmiany w przepisach i aktualizować artykuł, by zawsze był Twoim najpewniejszym źródłem informacji. Dodaj go do zakładek!

Aktualizacja artykułu: 27 czerwca 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.

Jeden komentarz

Wyślij komentarz