Dane w pigułce – najem krótkoterminowy 2025

• Kwalifikacja działalności: Profesjonalny najem = ryzyko ZUS, VAT, obowiązkowa rejestracja.
• Import usług: Booking i Airbnb = 23% VAT, nawet przy zwolnieniu z VAT krajowego. Zobacz szczegóły.
• Kasa fiskalna: Zwolnienie tylko do 20 000 zł rocznie i przy pełnej ewidencji przelewów.
• Amortyzacja: Od 2023 r. zakaz amortyzacji mieszkań – także w działalności.
• Od 2026 r.: Rejestr najmu i obowiązkowy numer ID – bez niego nie wystawisz ogłoszenia online.

Zanim zaczniesz – sprawdź te 3 rzeczy

1. Regulamin wspólnoty lub spółdzielni: Może zakazywać najmu na doby – bez tego nic nie ruszy.
2. MPZP: Czy lokal może pełnić funkcję usługową? Sprawdź to w gminie.
3. Ubezpieczenie: Potrzebujesz specjalnej polisy – standardowe OC nie wystarcza.

Czy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

Prognozy: Przychody z najmu na doby mogą przewyższać długoterminowy o 30–50%. Ale im bardziej profesjonalna forma, tym większe ryzyko, że fiskus potraktuje Cię jak przedsiębiorcę.

• Zorganizowanie – logo, strona internetowa, automatyzacja – to wszystko może świadczyć o działalności.
• Powtarzalność – nawet sezonowy wynajem może zostać zaklasyfikowany jako firma.
• Usługi dodatkowe – śniadania, sprzątanie; fiskus uzna to za działalność hotelarską.

Jakie opodatkowanie wybrać?

Najem prywatny (ryczałt):

• 8,5% – do 100 000 zł (200 000 zł z małżonkiem)
• 12,5% – powyżej limitu

📊 Case study – co się bardziej opłaca?

Założenia: Przychód 150 000 zł, koszty 40 000 zł

A może spółka z o.o.?

Dla kogo? Dla inwestorów z większym kapitałem, którzy chcą rozdzielić majątek prywatny od firmowego i planują rozwój.

• Podatek: CIT 9% (do 2 mln €), potem 19% + 19% PIT od dywidendy. Zobacz porównanie.
• Optymalizacja: Wynagrodzenie zarządu lub umowa zlecenia.
• ZUS: Brak składek ZUS w spółce wieloosobowej.
• Księgowość: Pełna. Możliwość odliczania niemal wszystkich kosztów.

📘 Tabela porównawcza form opodatkowania

VAT w najmie krótkoterminowym – w pigułce

• Stawka: 8% (PKWiU 55 – usługi zakwaterowania)
• Zwolnienie: do 200 000 zł rocznie
• Import usług: 23% VAT od prowizji Booking i Airbnb. Zobacz dlaczego.
• Deklaracje: VAT-R, VAT-UE, VAT-9M

Dlaczego płacę VAT od prowizji Booking i Airbnb?

To tzw. import usług – Booking (Holandia), Airbnb (Irlandia). Nawet jeśli masz zwolnienie z VAT w Polsce:

• Potrzebujesz: NIP-UE (VAT-UE)
• Składasz: VAT-9M co miesiąc
• Płacisz: 23% VAT od każdej prowizji

Czy potrzebuję kasy fiskalnej?

Zwolnienie: Tylko do 20 000 zł rocznie i tylko przy:

• Płatnościach bezgotówkowych
• Pełnej ewidencji danych płatnika

Uwaga: Jeśli przyjmujesz gotówkę, kasa fiskalna obowiązuje od pierwszej złotówki.

ZUS w najmie – krótko i konkretnie

• Najem prywatny: bez ZUS
• Działalność gospodarcza: ZUS obowiązkowy (pełen pakiet składek)
• Ulgi: Ulga na start → Preferencyjny → Mały ZUS Plus

Najem a rezydencja podatkowa – co z mieszkaniem za granicą?

Dochód z wynajmu w Polsce zawsze podlega opodatkowaniu w Polsce.

Rodzaje rezydencji:

• Rezydent: Podatek od dochodów z całego świata
• Nierezydent: Tylko podatek od dochodów z Polski

Unikanie podwójnego opodatkowania:

• Wyłączenie z progresją: np. Niemcy
• Proporcjonalne odliczenie: np. Holandia

Mówiąc prościej: w przypadku wyłączenia z progresją (jak z Niemcami), Twój polski dochód nie jest opodatkowany w Niemczech, ale wpływa na wyliczenie wyższej stawki dla dochodów niemieckich. Z kolei przy proporcjonalnym odliczeniu (jak w Holandii) – zapłacisz podatek w Polsce, ale odliczysz go w Holandii.

Co się zmieni od 2026 roku?

• Rejestr najmu – obowiązkowy wpis do centralnej bazy
• ID ogłoszeń – bez numeru nie wystawisz oferty online
• Sankcje – kary administracyjne i podatkowe

🧮 Kalkulator opłacalności najmu

📁 Biblioteka wzorów i linków

• 📄 Oświadczenie małżonków o wspólnym opodatkowaniu (.docx)

(wkrótce)

• 📊 Excel – ewidencja przychodów (.xlsx)

(wkrótce)

• 📋 Checklista „Start najmu w 7 dni” (.pdf)

(wkrótce)

🔗 Przydatne źródła

• Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej
• Formularze podatkowe, w tym VAT-R
• Uchwała NSA w sprawie podatku od nieruchomości przy wynajmie mieszkań przez przedsiębiorców

FAQ: Najem krótkoterminowy – podatki i formalności 2025

Jaki podatek płacę przy najmie prywatnym i czy mogę odliczyć koszty?

W ramach najmu prywatnego obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości odliczania kosztów. Stawki wynoszą 8,5% do 100 000 zł rocznego przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Czy muszę płacić VAT od prowizji dla Booking/Airbnb, będąc zwolnionym z VAT?

Tak, prowizje dla zagranicznych portali to import usług. Niezależnie od krajowego zwolnienia z VAT, musisz zarejestrować się do VAT-UE, a następnie samodzielnie i co miesiąc odprowadzać 23% VAT od tych prowizji, składając deklarację VAT-9M.

Kiedy fiskus może uznać mój najem za działalność gospodarczą?

Najem staje się działalnością gospodarczą, gdy jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły. W praktyce oznacza to aktywne działania, jak marketing na portalach, zapewnianie dodatkowych usług (np. sprzątanie) czy dążenie do maksymalizacji obłożenia. Im większy profesjonalizm, tym wyższe ryzyko reklasyfikacji.

Czy wynajmując mieszkanie, muszę opłacać składki ZUS?

Nie, jeśli rozliczasz się w ramach najmu prywatnego. Obowiązek opłacania składek ZUS dotyczy wyłącznie najmu prowadzonego w formie zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jakie ulgi w ZUS przysługują mi po założeniu firmy?

Jako nowy przedsiębiorca możesz skorzystać z systemu ulg : na początku z „Ulgi na Start” (płacisz tylko składkę zdrowotną) , następnie przez 24 miesiące z „Preferencyjnego ZUS” (obniżone składki społeczne) , a później, przy niskich dochodach, z „Małego ZUS Plus”.

Jakie istotne zmiany w przepisach czekają mnie od 2026 roku?

Od 2026 roku planowane jest wprowadzenie centralnego rejestru obiektów najmu. Każdy lokal będzie musiał uzyskać unikalny numer identyfikacyjny, który trzeba będzie obowiązkowo publikować we wszystkich ofertach online. Platformy rezerwacyjne będą weryfikować te numery.

Czy mam obowiązek pobierać od turystów opłatę klimatyczną?

Tak, jeśli na terenie Twojej gminy obowiązuje opłata miejscowa lub uzdrowiskowa, masz prawny obowiązek pobrać ją od gości i odprowadzić do urzędu. Zawsze sprawdzaj lokalne przepisy, np. na terenie Częstochowy (miasta, w którym mieszkam) taka opłata obecnie nie jest pobierana.

📌 Na zakończenie

Jak widać, świat podatków w najmie krótkoterminowym bywa zawiły, ale odpowiednio zaplanowany, daje duże możliwości optymalizacji.

Mam nadzieję, że ten przewodnik rozwiał Twoje wątpliwości. Będę na bieżąco śledzić zmiany w przepisach i aktualizować artykuł, by zawsze był Twoim najpewniejszym źródłem informacji. Dodaj go do zakładek!

Aktualizacja artykułu: 27 czerwca 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.