Kupno udziału w nieruchomości - jak sfinansować i na co uważać?

Kupno udziału w nieruchomości – jak sfinansować i na co uważać?

In Blog, Nieruchomości
Tags: ,
by Jacek Grudniewski
Jeden komentarz

Kupno udziału w nieruchomości: co trzeba wiedzieć przed podpisem u notariusza

  • Udział daje prawo do współposiadania całej rzeczy, a nie do „konkretnego pokoju”, chyba że współwłaściciele ustalą to w umowie.
  • Kredyt hipoteczny na udział jest możliwy, ale bank zwykle oczekuje zgody współwłaścicieli na zabezpieczenie.
  • Największe ryzyko to konflikt współwłaścicieli, trudna odsprzedaż udziału oraz obciążenia w księdze wieczystej.
  • Księgę wieczystą sprawdzisz bezpłatnie online, a kluczowe są działy II, III i IV.

Zakup udziału w nieruchomości to realny sposób wejścia na rynek, ale wymaga kontroli dokumentów, ryzyk i relacji ze współwłaścicielami. Poniżej masz instrukcję krok po kroku, wraz z checklistą i FAQ.

Granice poradnika: co musisz sprawdzić „na swoich papierach”

Ten materiał opisuje typowe mechanizmy prawne i ryzyka przy zakupie udziału, ale nie zastępuje analizy konkretnej księgi wieczystej, dokumentów nabycia oraz umów dotyczących korzystania i rozliczeń. Jeżeli w KW są wzmianki, egzekucje, służebności, dożywocie, hipoteka lub spór między współwłaścicielami, bezpieczniej jest przejść ścieżkę weryfikacji z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem aktu.

Najczęstsze błędy kupujących udział: 5 punktów, które robią różnicę

  • Zakup bez planu wyjścia: brak scenariusza odkupu udziału, zniesienia współwłasności lub sprzedaży, gdy pojawia się konflikt.
  • Brak quoad usum: kupujący zakłada, że „ma swój pokój”, a potem okazuje się, że korzystanie nie jest ustalone.
  • KW sprawdzona za wcześnie: brak ponownej weryfikacji w dniu transakcji i przeoczenie wzmianki o nowym wniosku.
  • Ignorowanie działu III: skupienie na hipotece w dziale IV, a pominięcie roszczeń, ostrzeżeń, egzekucji lub służebności.
  • Finansowanie „na styk”: brak bufora na spory o remonty i koszty wspólne, które pojawiają się nagle.

Warianty rozwiązań: finansowanie i „model wejścia”

Wariant Kiedy ma sens Ryzyko / ograniczenie
Kredyt hipoteczny Gdy współwłaściciele akceptują zabezpieczenie, a nieruchomość jest „czysta” w KW. Bank może wymagać zgód, dodatkowych oświadczeń i szerszego zabezpieczenia.
Kredyt/pożyczka konsumencka Gdy nie da się ustanowić hipoteki lub transakcja ma być szybka. Zwykle wyższy koszt całkowity; ustawowy reżim kredytu konsumenckiego dotyczy kwot do 255 550 zł.
Środki własne + umowa między współwłaścicielami Gdy celem jest spokojne współposiadanie i szybkie uregulowanie zasad korzystania. Bez umowy o sposobie korzystania rośnie ryzyko sporów.

Uwaga o stopach procentowych: na dzień 13/12/2025 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% (obowiązuje od 04/12/2025 r.). To wpływa na koszt pieniądza w gospodarce i pośrednio na ceny kredytów.

🤝 Na czym polega kupno udziału w nieruchomości?

Najważniejsze: udział oznacza procent prawa własności, a nie prawo do wydzielonego pokoju lub piętra, dopóki współwłaściciele nie ustalą zasad korzystania.

Współwłasność ułamkowa oznacza, że kilka osób ma udziały w tej samej nieruchomości. Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, art. 206

🧾 Czy da się kupić udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Najważniejsze: sprzedaż udziału co do zasady nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, ale zgody mogą być potrzebne do ustanowienia zabezpieczeń lub do spokojnego korzystania po zakupie.

Sprzedający może zbyć swój udział, a Ty możesz go kupić. W praktyce problemem nie jest sam akt sprzedaży, tylko życie po transakcji: remonty, zasady korzystania, rozliczenia, dostęp do pomieszczeń, a czasem konflikt interesów.

💰 Jak sfinansować zakup udziału i dlaczego banki bywają ostrożne?

Najważniejsze: bank częściej akceptuje zabezpieczenie, gdy ma wpływ na całą nieruchomość albo gdy współwłaściciele składają wymagane zgody, a nie tylko wtedy, gdy kupujesz mały udział.
  • Kredyt hipoteczny: w teorii możliwe jest obciążenie hipoteką także całego udziału, ale banki często preferują rozwiązania z większą kontrolą zabezpieczenia.
  • Kredyt/pożyczka konsumencka: formalnie reżim ustawy o kredycie konsumenckim dotyczy kwot do 255 550 zł (to definicja ustawowa).

Źródła:
KNF, Rekomendacja S (limit okresu spłaty 35 lat) |
Ustawa o kredycie konsumenckim (255 550 zł) |
Hipoteka a udział współwłaściciela (omówienie praktyczne)

Sprawdź swoją historię kredytową w BIK: BIK.PL (link afiliacyjny)

⚠️ Jakie ryzyka prawne i finansowe pojawiają się najczęściej?

Najważniejsze: udział jest trudniejszy do sprzedania niż „pełna” nieruchomość, a spór współwłaścicieli potrafi zablokować decyzje o remontach i korzystaniu.
  • Konflikt o zarząd i koszty: różne oczekiwania co do remontów, standardu i sposobu korzystania.
  • Niższa płynność: udział z reguły znajduje mniej kupujących niż samodzielne mieszkanie.
  • Obciążenia w KW: hipoteka, egzekucje, służebności, dożywocie, ostrzeżenia i wzmianki.
Przykład poglądowy: kupujesz udział w budynku, a po kilku miesiącach wspólnota współwłaścicieli spiera się o remont dachu. Brak zgody blokuje działania, a koszty awarii rosną. Wniosek: przed zakupem zabezpiecz zasady korzystania i rozliczeń na piśmie.

📖 Jak sprawdzić księgę wieczystą przed transakcją?

Najważniejsze: sprawdzaj KW w dniu transakcji, bo wzmianka o nowym wniosku potrafi zmienić sytuację prawną „w ostatniej chwili”.

Księgę wieczystą sprawdzisz online w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przeglądanie treści KW jest bezpłatne, płatne są odpisy i dokumenty urzędowe.

ekw.ms.gov.pl | gov.pl: Elektroniczne księgi wieczyste (bezpłatny wgląd)

  • Dział II: właściciel i udziały.
  • Dział III: roszczenia, ostrzeżenia, egzekucje, służebności, wzmianki.
  • Dział IV: hipoteka (kto, na jaką kwotę, jaki rodzaj).
Uwaga praktyczna: w 2025 r. pojawiały się zapowiedzi zmian zasad dostępu do KW online. Jeżeli system w przyszłości wprowadzi dodatkowe wymogi, zasada „sprawdź w dniu transakcji” pozostaje aktualna.

⚖️ Kto ma prawo pierwokupu i kiedy notariusz robi umowę warunkową?

Najważniejsze: przy gruntach rolnych lub leśnych oraz w części przypadków „gminnych” prawo pierwokupu może wymusić umowę warunkową i dodatkową procedurę.
  • Nieruchomości rolne: w określonych sytuacjach prawo pierwokupu / nabycia wykonuje KOWR.
  • Nieruchomości leśne: Skarbowi Państwa (Lasy Państwowe) przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadkach wskazanych w ustawie.
  • Prawo pierwokupu gminy: dotyczy katalogu przypadków z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Źródła:
gov.pl (KOWR): pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych |
Ustawa o lasach, art. 37a |
UGN: art. 109 (prawo pierwokupu gminy)

📐 Jak działa umowa quoad usum i czy da się ją ujawnić w KW?

Najważniejsze: quoad usum porządkuje „kto z czego korzysta”, ale nie robi z udziału odrębnej własności.

Umowa quoad usum to porozumienie współwłaścicieli określające sposób korzystania z nieruchomości, na przykład piętro, ogród, piwnica, miejsca postojowe. W praktyce zmniejsza liczbę konfliktów, bo zamienia „domysły” na zasady.

  • Forma: przepisy nie wymagają aktu notarialnego, ale w sporach liczy się dowód, a forma notarialna ułatwia porządek dokumentów.
  • KW: ujawnienie bywa możliwe jako roszczenie w dziale III, gdy dokument spełnia warunki wpisu.

Źródło (omówienie wpisu): KSSiP: umowny podział rzeczy wspólnej do korzystania

🏠 Najem, rachunki, podatki: co jest proporcjonalne, a co bywa sporne?

Najważniejsze: koszty między współwłaścicielami rozlicza się zwykle proporcjonalnie do udziałów, ale odpowiedzialność wobec podmiotów zewnętrznych zależy od rodzaju zobowiązania i umów.
  • Podatek od nieruchomości: w praktyce gminy często kierują decyzje do współwłaścicieli w sposób powodujący odpowiedzialność solidarną, z rozliczeniem regresowym między współwłaścicielami.
  • Media i rachunki: zależą od tego, na kogo są zawarte umowy i jak rozlicza administrator, wspólnota lub spółdzielnia.
  • Najem: oddanie całej rzeczy wspólnej w najem bywa kwalifikowane jako czynność wymagająca zgody współwłaścicieli, dlatego bez porozumienia rośnie ryzyko sporu.

Źródło (najem a współwłasność): Współwłasność nieruchomości a dochody z najmu (omówienie praktyczne)

🏘️ Jak wyjść ze współwłasności: umownie czy przez sąd?

Najważniejsze: najtańsza i najszybsza jest droga umowna, a sąd pojawia się wtedy, gdy nie ma zgody co do spłaty, podziału albo sprzedaży.
  • Umownie: akt notarialny, w którym strony dzielą majątek, przyznają całość jednej osobie albo rozliczają spłaty.
  • Sądowo: podział fizyczny (gdy możliwy), przyznanie rzeczy jednemu ze spłatą, albo sprzedaż i podział pieniędzy.
Wskazówka: przed zakupem udziału zaplanuj scenariusz wyjścia. Jeżeli jedyną opcją miałaby być licytacja lub długi spór, ryzyko rośnie.
Dokumenty i koszty przy akcie notarialnym

  • Od kupującego: dowód osobisty, PESEL, stan cywilny, decyzja kredytowa (jeżeli dotyczy).
  • Od sprzedającego: podstawa nabycia, numer KW, zaświadczenia o opłatach (jeżeli są wymagane w praktyce danej transakcji), świadectwo charakterystyki energetycznej (jeżeli obowiązuje).
  • Koszty: taksa notarialna, PCC (jeżeli transakcja podlega PCC), opłaty sądowe za wpisy.
Reklama - Ekspert kredytowy Kredyt hipoteczny Lendi
Checklista przed zakupem udziału:

  1. Sprawdź KW: dział II (własność i udziały), dział III (roszczenia, ostrzeżenia, wzmianki), dział IV (hipoteki).
  2. Zweryfikuj obciążenia: służebności, dożywocie, egzekucje, wzmianki o wnioskach.
  3. Ustal zasady korzystania i rozliczeń: przygotuj projekt quoad usum.
  4. Sprawdź, czy nie ma szczególnych praw pierwokupu: rolne, leśne, gminne.
  5. Ustal scenariusz wyjścia: odkup udziału, zniesienie współwłasności, sprzedaż.

❓ FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy mogę kupić udział bez zgody współwłaścicieli?

Tak, co do zasady sprzedaż udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgody mogą być potrzebne przy ustanowieniu zabezpieczeń (np. hipoteki) albo przy ustaleniu zasad korzystania po zakupie.

Czy bank udzieli kredytu hipotecznego tylko na udział?

To zależy od polityki banku i jakości zabezpieczenia. Prawnie możliwe jest obciążenie hipoteką całego udziału, ale banki często oczekują zgód współwłaścicieli i konstrukcji zabezpieczenia, która daje im przewidywalność egzekucji.

Co jeśli w KW są służebności albo dożywocie?

Kupując udział, przejmujesz sytuację prawną nieruchomości. Służebność lub dożywocie ograniczają korzystanie i zwykle obniżają wartość udziału oraz utrudniają sprzedaż.

Jakie koszty transakcyjne pojawiają się najczęściej?

Najczęściej są to: PCC (jeżeli transakcja podlega PCC), taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w KW oraz, przy kredycie, koszty bankowe i ubezpieczenia wymagane przez bank.

Czy mogę wynajmować udział lub „swoją część” nieruchomości?

W praktyce da się to zrobić najbezpieczniej po uregulowaniu zasad korzystania w umowie quoad usum. Najem całej rzeczy wspólnej bywa kwalifikowany jako czynność wymagająca zgody współwłaścicieli, dlatego bez porozumienia rośnie ryzyko sporu.

Co jeśli współwłaściciel nie płaci swojej części kosztów?

Między współwłaścicielami rozliczenia zwykle są proporcjonalne do udziałów, ale wobec podmiotów zewnętrznych (np. podatki, opłaty administracyjne) odpowiedzialność zależy od rodzaju zobowiązania i konstrukcji decyzji lub umów. Z punktu widzenia relacji wewnętrznych działa roszczenie o zwrot (regres) wobec współwłaściciela, który nie partycypuje w kosztach.

Co dzieje się z udziałem po śmierci współwłaściciela?

Udział przechodzi na spadkobierców. To może zwiększyć liczbę współwłaścicieli i utrudnić decyzje, dlatego w praktyce często pojawia się potrzeba działu spadku lub zniesienia współwłasności przed sprzedażą.

Dodatkowe narzędzie: kalkulator kosztów notarialnych i podatkowych
Kalkulator Kosztów Notarialnych i Podatkowych

Kalkulator Kosztów Transakcyjnych

Oszacuj opłaty notarialne, sądowe i podatki przy zakupie nieruchomości.

Zaznacz, jeśli kwalifikujesz się do zwolnienia z podatku PCC.

Dodaje koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Podsumowanie kosztów:

Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) 2% 0,00 zł
Maksymalna taksa notarialna (+ 23% VAT) 0,00 zł
Koszt wypisów aktu notarialnego (szacunkowo) 0,00 zł
Opłaty sądowe (księga wieczysta) 0,00 zł
SUMA KOSZTÓW (orientacyjnie) 0,00 zł

Kalkulator ma charakter informacyjny. Wyliczenia są szacunkowe i nie stanowią oferty handlowej. Ostateczne koszty mogą się różnić w zależności od ustaleń z kancelarią notarialną. Zawsze skonsultuj się z notariuszem i doradcą finansowym.

Źródła (weryfikacja na 13/12/2025 r.)

Następny krok: przed podpisem aktu przejdź checklistę, sprawdź KW w dniu transakcji i przygotuj projekt quoad usum do omówienia ze współwłaścicielami.

Aktualizacja artykułu: 14 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.

Jeden komentarz

Wyślij komentarz