- Jaką ofertę wybrać? Tę z najniższym kosztem łącznym w 5 lat, policzonym na tej samej dacie wskaźnika i z wyliczonym RRSO.
- Termin działania: rozpocznij przygotowania 3 do 4 miesięcy przed końcem stałej stopy; bank zwykle informuje z 30 do 90 dni wyprzedzenia.
- Porównanie ofert: identyczna kwota i okres, ta sama data wskaźnika/stałej, doliczone opłaty jednorazowe i pakiety (co najmniej 12 mies.).
- Najważniejsza reguła bezpieczeństwa: utrzymuj bufor co najmniej 3 do 6 rat i przetestuj budżet na scenariuszu rata + 1,00 p.p..
- Co zrobić dziś: pobierz ofertę aneksu, zdobądź promesę z innego banku, uzupełnij „Master porównanie” i wybierz wariant o najniższym koszcie 5-letnim.
Wybierz ofertę z najniższym kosztem łącznym w 5 lat, liczonym na tej samej dacie wskaźnika, z pełnym koszykiem opłat i pakietów. Decyzję podeprzyj regułami: bufor, marża, RRSO, test „rata + 1,00 p.p.”. Poniżej masz gotowy plan działań, tabele porównań oraz checklistę, które skracają drogę do decyzji.
|
Wariant
|
Kiedy pasuje
|
Ryzyka i haczyki
|
Co liczysz
|
|---|---|---|---|
| Aneks w obecnym banku | Gdy bank daje warunki zbliżone do rynku i zależy Ci na czasie. | Opłata za aneks, pakiety czasowe, mniej „twarda” presja konkurencyjna. | RRSO, koszt 5 lat, bilans pakietów (12 mies.). |
| Refinans do innego banku | Gdy różnica w marży i koszcie 5-letnim przebija koszty operatu/KW. | Operat, wpisy KW, proces i czas, ryzyko „po drodze” (promesa, terminy). | RRSO, koszt 5 lat, opłaty jednorazowe, harmonogram spłaty. |
| Nowa stała stopa | Gdy cenisz stabilność raty i masz ograniczony bufor. | Potencjalna rekompensata przy wcześniejszej spłacie (zależnie od umowy). | Koszt 5 lat, scenariusze „rata + 1,00 p.p.” jako kontrola budżetu. |
| Zmienna stopa (wg umowy: WIRON lub WIBOR) | Gdy planujesz nadpłaty i masz solidną poduszkę finansową. | Ryzyko wzrostu raty przy zmianach stóp NBP i wskaźnika. | Drabinka rat (+0,25 / +0,50 / +1,00 p.p.), bufor 3–6 rat. |
Stopy procentowe NBP ustala RPP. Oprocentowanie zmienne w hipotekach wynika z Twojej umowy: w części umów jest to WIBOR, w części ofert (zwłaszcza nowszych) pojawia się WIRON, a porównania zawsze wykonuj na jedną, konkretną datę i zapisuj ją w tabelach.
Kiedy kończy się okres stałej stopy i ile czasu mam na decyzję o nowej ofercie w banku?
Bank zwykle wysyła informację z wyprzedzeniem 30 do 90 dni. Jeśli nie podpiszesz aneksu, kredyt przechodzi na warunki domyślne zapisane w Twojej umowie (najczęściej wariant zmienny oparty o wskaźnik wskazany w umowie oraz marżę). Oś działań ustaw na 4 tygodnie: tydzień 1, spisujesz parametry i daty; tydzień 2, odbierasz ofertę kontynuacyjną; tydzień 3, zbierasz kontrofertę z innego banku na tę samą datę wskaźnika; tydzień 4, liczysz RRSO i koszt 5 lat oraz podpisujesz aneks lub startujesz refinans.
🗂️ Tydzień 1
Sprawdź pismo z banku, termin końca stałej, parametry umowy.
📩 Tydzień 2
Poproś o ofertę kontynuacyjną z pełnym koszykiem opłat i pakietów.
📊 Tydzień 3
Zbierz 1 do 2 kontroferty na tę samą datę wskaźnika.
🖊️ Tydzień 4
Policz RRSO i koszt 5 lat. Wybierz: aneks lub refinans.
Jak porównać propozycję banku z refinansowaniem do innego banku: marża, wskaźnik, RRSO i całkowity koszt?
Ustaw porównanie w 4 krokach: 1) identyczna kwota i okres; 2) ta sama data wskaźnika/stałej (np. 15/12/2025 r.); 3) pełny koszyk opłat, w tym prowizja, aneks, pakiety (12 mies.), operat i wpisy w KW; 4) wynik RRSO i koszt 5 lat. Rata startowa bez doliczenia dodatków potrafi zniekształcić wybór.
💡 Ważne: Czym jest RRSO? RRSO uwzględnia nie tylko odsetki, ale też prowizje, ubezpieczenia i opłaty. To najlepszy wspólny mianownik do porównań ofert.
|
Typ
|
Wskaźnik lub stała (data)
|
Marża
|
Prowizja
|
Pakiety 12 mies.
|
Operat + KW
|
RRSO
|
Koszt 5 lat
|
Uwagi
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ANEKS (obecny bank) | [WIRON/WIBOR lub stała – dd/mm/rrrr r.] | [x,xx p.p.] | [x zł/%] | [x zł] | [operat + KW 200/100 zł] | [x,xx %] | [x xxx zł] | [ważność do dd/mm/rrrr r.] |
| REFINANS (nowy bank) | [WIRON/WIBOR lub stała – dd/mm/rrrr r.] | [y,yy p.p.] | [y zł/%] | [y zł] | [operat + KW 200/100 zł] | [y,yy %] | [y yyy zł] | [promesa do dd/mm/rrrr r.] |
Co wybrać po stałej stopie: nowa stała stopa czy zmienna i jak to wpływa na ratę oraz ryzyko?
Stała stopa stabilizuje ratę i ułatwia planowanie. Zmienna stopa reaguje na zmiany stóp NBP i wskaźnika z umowy (WIRON albo WIBOR). Jeśli masz niski bufor i potrzebujesz stabilności, zwykle bezpieczniejsza jest stała; jeśli planujesz wyraźne nadpłaty i masz poduszkę, zmienna bywa bardziej elastyczna. W obu wariantach wykonaj test „rata + 1,00 p.p.”.
Jak policzyć, czy opłaca się aneks w obecnym banku czy refinans do innego banku?
Policz trzy warstwy: rata, koszt 5 lat, opłaty jednorazowe. Wypełnij case realnymi danymi z jednego dnia i policz RRSO w obu wariantach.
|
Parametr
|
Aneks (obecny bank)
|
Refinans (nowy bank)
|
|---|---|---|
| Kwota / Okres | 400 000 zł / 25 lat | 400 000 zł / 25 lat |
| Wskaźnik / Data | [WIRON/WIBOR/stała – dd/mm/rrrr r.] | [WIRON/WIBOR/stała – dd/mm/rrrr r.] |
| Marża | [1,80 p.p.] | [1,55 p.p.] |
| Rata startowa (orient.) | [x xxx zł] | [y yyy zł] |
| Opłaty jednorazowe | Aneks [x zł], Pakiety 12 mies. [x zł] | Operat [x zł], KW 200/100 zł, Prowizja [x zł] |
| RRSO / Koszt 5 lat | [x,xx %] / [x xxx zł] | [y,yy %] / [y yyy zł] |
Jak wynegocjować lepsze warunki po zakończeniu stałej stopy: marża, prowizja, cross-sell i ubezpieczenia?
Negocjuj w kolejności: marża, prowizja, opłata za aneks, pakiety i ubezpieczenia. Poproś o dwie wyceny: bez pakietu oraz z pakietem, a potem porównaj koszt pakietu w 12 miesięcy z oszczędnością odsetek w 12 miesięcy. Pakiet ma sens tylko przy dodatnim bilansie.
„Dzień dobry, kończy mi się okres stałego oprocentowania. Otrzymałem ofertę z marżą X%. Mam kontrofertę z innego banku: marża Y%, prowizja 0%. Chcę zostać u Państwa, jeśli dopasujemy warunki. Proszę o renegocjację marży i przedstawienie propozycji ważnej do dd/mm/rrrr r.”.
Jak ocenić scenariusze stóp procentowych i przygotować bufor na wzrost raty po przejściu na nową ofertę?
Przygotuj trzy ścieżki od daty porównania (np. 15/12/2025 r.): bazową 0,00 p.p., górną +1,00 p.p. w 12 miesięcy, dolną –0,50 p.p. Ustaw bufor: 3 do 6 rat oraz dodatkowo 3 miesiące kosztów życia. Test decyzyjny: rata w scenariuszu +1,00 p.p. i co najmniej 15% marginesu w budżecie.
|
Zmiana wskaźnika
|
Oprocentowanie efektywne
|
Rata (400 000 zł / 25 lat)
|
|---|---|---|
| 0,00 p.p. (start) | [x,xx %] | [~2 5xx zł] |
| +0,25 p.p. | [x,xx %] | [~2 6xx zł] |
| +0,50 p.p. | [x,xx %] | [~2 7xx zł] |
| +1,00 p.p. | [x,xx %] | [~2 8xx zł] |
Jakie koszty i formalności wiążą się ze zmianą oferty: aneks, operat, wpisy do KW, wcześniejsza spłata i opłaty jednorazowe?
Do koszyka wpisz: opłatę za aneks, operat (gdy wymagany; często ważność 12 miesięcy), opłaty w KW (wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł), ubezpieczenia (12 miesięcy), prowizję i ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę, jeśli wynika z umowy i przepisów. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Jak ustawić strategię nadpłat i długość okresu po zmianie oferty, aby obniżyć odsetki i skrócić czas spłaty?
Minimalizacja kosztu to nadpłaty w skrócenie okresu. Bezpieczeństwo płynności to nadpłaty przy utrzymaniu okresu i obniżaniu raty. Po każdej nadpłacie zapisuj: datę, kwotę, nowy harmonogram i różnicę w odsetkach. Kontroluj też zasady darmowych nadpłat w Twojej umowie.
- Priorytet kosztowy: skracasz okres po każdej nadpłacie.
- Priorytet płynności: utrzymujesz okres, obniżasz ratę, budujesz bufor.
- Priorytet elastyczności: miks; co druga nadpłata skraca okres.
Jakie błędy i pułapki psychologiczne występują najczęściej po zakończeniu stałej stopy i jak ich uniknąć?
Typowe błędy to decyzja na podstawie raty bez kosztów, akceptacja pakietów bez bilansu 12-miesięcznego, spóźnione działania, nieuwzględnione opłaty (operat, KW) oraz brak bufora. Działaj prosto: porównuj na ten sam dzień, negocjuj marżę i opłaty, wykonaj test „rata + 1,00 p.p.” i trzymaj bufor co najmniej 3 do 6 rat.
- Efekt przywiązania: zawsze sprawdzaj kontroferty, nawet jeśli „od lat” jesteś w jednym banku.
- Paraliż decyzyjny: ustal datę decyzji i zbierz maksymalnie 3 porównywalne oferty z jednego dnia.
- Skupienie na jednym parametrze: oprzyj wybór o RRSO i koszt 5 lat, a nie o samą ratę.
Macierz decyzji: jak wybrać wariant bez zgadywania?
|
Sytuacja
|
Najczęściej sensowny kierunek
|
Warunek kontrolny
|
|---|---|---|
| Bufor niższy niż 3 raty | Stała stopa lub szybki aneks z niższym kosztem 5-letnim | Budżet wytrzymuje „rata + 1,00 p.p.” |
| Bufor 6 rat i plan nadpłat w 24 mies. | Zmienna stopa (wg umowy) lub stała z dobrą polityką nadpłat | Bilans pakietów w 12 mies. jest dodatni |
| Nowy bank daje wyraźnie niższy koszt 5-letni | Refinans | Doliczone operat i KW, dotrzymane terminy promesy |
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź pismo z banku: data końca stałej stopy i termin decyzji.
- Ustal dzień porównań: pobierz wartości wskaźnika (WIRON lub WIBOR zgodnie z umową) i informacje RPP dla tej samej daty (format: dd/mm/rrrr r.).
- Zbierz oferty: ANEKS i REFINANS; marża, prowizja, pakiety 12 mies., operat, KW.
- Wypełnij „Master porównanie”, policz RRSO i koszt 5 lat; dodaj test „rata + 1,00 p.p.”.
- Negocjuj marżę i opłaty; poproś o kontrpropozycję ważną do dd/mm/rrrr r.
- Wybierz i podpisz: aneks lub refinans; przygotuj dokumenty do KW.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Stałą stopę wybierz przy niskim buforze i potrzebie stabilnej raty. Zmienną rozważ, gdy masz poduszkę co najmniej 6 rat i realny plan nadpłat w 24 miesiące; potwierdź wybór porównaniem RRSO na jedną datę.
Najczęściej 30 do 90 dni od otrzymania pisma banku. Datę graniczną znajdziesz w piśmie oraz w umowie lub aneksie.
RRSO, bo uwzględnia marżę, wskaźnik i koszty dodatkowe. To praktyczny punkt odniesienia przy wyborze.
Najczęściej operat, opłaty w księdze wieczystej (wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł), prowizja i polisy. Zsumuj je w RRSO i w koszcie 5 lat.
Utrzymuj bufor 3 do 6 rat i wykonaj test „rata + 1,00 p.p.”. Monitoruj wskaźnik oraz komunikaty RPP co miesiąc.
Nie. Akceptuj pakiet wyłącznie wtedy, gdy oszczędność odsetek w 12 miesięcy przewyższa koszt pakietu w 12 miesięcy; w przeciwnym razie odrzuć dodatki.
Dla minimalizacji odsetek wybierz skrócenie okresu. Gdy priorytetem jest płynność miesięczna, utrzymaj okres i obniż ratę.
Słowniczek pojęć
RRSO
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wskaźnik łączący odsetki i koszty dodatkowe w jednej liczbie.
Marża
Stały składnik oprocentowania banku dodawany do wskaźnika (WIRON albo WIBOR zgodnie z umową).
Operat szacunkowy
Wycena nieruchomości, często wymagana przy refinansie; zwyczajowo banki traktują ją jako ważną przez określony czas.
KW
Księga wieczysta; przy zmianie banku pojawiają się opłaty za wpis i wykreślenie hipoteki.
Rekompensata
Opłata, którą strony mogą przewidzieć w umowie w związku z wcześniejszą spłatą, na zasadach wynikających z przepisów i treści umowy.
Źródła
- NBP – komunikat RPP z 03/12/2025 r. (decyzja z 02–03/12/2025 r., stopa referencyjna 4,00%, wejście w życie 04/12/2025 r.)
- NBP – podstawowe stopy procentowe NBP (tabela)
- GPW Benchmark – WIRON i POLSTR (wartości i statystyki dzienne)
- KNF – Rekomendacja S (nowelizacja czerwiec 2023, okres stałej stopy minimum 5 lat)
- ISAP – ustawa o kredycie hipotecznym (m.in. zasady rekompensaty przy wcześniejszej spłacie)
- Sąd Rejonowy – opłaty w postępowaniu wieczystoksięgowym (KW: wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł)
Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.