- Jaką ofertę wybrać? Tę z najniższym kosztem łącznym w 5 latach policzonym na tej samej dacie wskaźnika i z wyliczonym RRSO.
- Termin działania: rozpocznij przygotowania 3–4 miesiące przed końcem stałej stopy; bank zwykle informuje z 30–90 dni wyprzedzenia.
- Porównanie ofert: identyczna kwota i okres, ta sama data WIRON/stałej, dodane opłaty jednorazowe i pakiety 12 m.
- Najważniejsza informacja: utrzymuj bufor ≥ 3–6 rat i przetestuj budżet na scenariuszu +1,00 p.p..
- Co zrobić dziś: pobierz ofertę aneksu, zdobądź promesę z innego banku, uzupełnij „Master porównanie” i wybierz wariant o najniższym koszcie 5-letnim.
Wybierz ofertę z najniższym kosztem łącznym w 5 latach, liczonym na tej samej dacie wskaźnika, z pełnym koszykiem opłat i pakietów. Decyzję podeprzyj regułami: bufor, marża, RRSO, test „rata + 1,00 p.p.”. Poniżej znajdziesz tło rynkowe, narzędzia i gotowe szablony do przyspieszenia wyboru.
Stopy procentowe NBP ustala RPP; kredyty zmienne są wyceniane względem WIRON (1M/3M). Porównania wykonuj na jedną, konkretną datę (np. 08/10/2025 r.) i zapisuj ją w tabelach. W planie decyzji używaj scenariusza obciążeniowego +1,00 p.p. dla raty oraz bufora ≥ 3–6 rat.
Kiedy kończy się okres stałej stopy i ile czasu mam na decyzję o nowej ofercie w banku?
Bank wysyła informację z wyprzedzeniem 30–90 dni. Po dacie końca, bez aneksu, kredyt przechodzi na warunki domyślne z umowy, zwykle na zmienną stopę opartą na WIRON i marży. Oś działań: tydzień 1 – wyjmujesz datę z pisma oraz parametry umowy; tydzień 2 – odbierasz ofertę kontynuacyjną; tydzień 3 – zbierasz kontrofertę z innego banku na tę samą datę wskaźnika; tydzień 4 – liczysz RRSO i koszt 5 lat, a następnie podpisujesz aneks lub składasz wniosek o refinans.
🗂️ Tydzień 1
Sprawdź pismo z banku, termin końca stałej, parametry umowy.
📩 Tydzień 2
Poproś o ofertę kontynuacyjną (stała/zmienna) z pełnym koszykiem opłat.
📊 Tydzień 3
Zbierz 1–2 kontroferty na tę samą datę wskaźnika.
🖊️ Tydzień 4
Policz RRSO i koszt 5 lat. Wybierz: aneks lub refinans.
Jak porównać propozycję banku z refinansowaniem do innego banku: marża, wskaźnik, RRSO i całkowity koszt?
Ustaw porównanie w 4 krokach: 1) identyczna kwota i okres; 2) ta sama data wskaźnika/stałej (np. 08/10/2025 r.); 3) pełny koszyk opłat (prowizja, aneks, pakiety 12 m, operat, KW); 4) wynik RRSO i koszt 5 lat. Rata startowa bez dodatków zniekształca wynik – decyduje koszt łączny i RRSO.
💡 Ważne: Czym jest RRSO? Oprocentowanie to cena „w salonie”, a RRSO to całkowity koszt posiadania w skali roku: odsetki, prowizje, ubezpieczenia i opłaty.
To jedyny wskaźnik, który porównuje oferty „jabłko do jabłka”. Dlatego porównuj RRSO na tej samej dacie wskaźnika.
| Typ | WIRON/Stała (data) | Marża | Prowizja | Pakiety 12 m | Operat + KW | RRSO | Koszt 5 lat | Uwagi |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ANEKS (obecny bank) | [WIRON 1M/3M lub stała – dd/mm/rrrr r.] | [x,xx p.p.] | [x zł/%] | [x zł] | [operat + 200/100 zł] | [x,xx %] | [x xxx zł] | [ważność do dd/mm/rrrr r.] |
| REFINANS (nowy bank) | [WIRON 1M/3M lub stała – dd/mm/rrrr r.] | [y,yy p.p.] | [y zł/%] | [y zł] | [operat + 200/100 zł] | [y,yy %] | [y yyy zł] | [promesa do dd/mm/rrrr r.] |
Co wybrać po stałej stopie: nowa stała stopa czy zmienna na WIRON i jak to wpływa na ratę oraz ryzyko?
Stała 5-letnia stabilizuje ratę i upraszcza budżet. Zmienna na WIRON reaguje na rynek i daje elastyczność przy nadpłatach. Reguły if/then: niski bufor i potrzeba przewidywalności – stała 5-letnia; plan nadpłat > 10% kapitału w 24 miesiące i solidna poduszka – zmienna na WIRON. Zawsze dodaj test „rata + 1,00 p.p.” na tę samą datę wskaźnika.
Jak policzyć, czy opłaca się aneks w obecnym banku czy przeniesienie kredytu z zabezpieczeniem do innego banku?
Trzy warstwy kalkulacji: rata, koszt 5 lat, opłaty jednorazowe. Poniższy case uzupełnij realnymi danymi z jednego dnia i policz RRSO w obu wariantach.
| Parametr | Aneks (obecny bank) | Refinans (nowy bank) |
|---|---|---|
| Kwota / Okres | 400 000 zł / 25 lat | 400 000 zł / 25 lat |
| Wskaźnik / Data | [WIRON 1M/3M/stała – dd/mm/rrrr r.] | [WIRON 1M/3M/stała – dd/mm/rrrr r.] |
| Marża | [1,80 p.p.] | [1,55 p.p.] |
| Rata startowa (orient.) | [x xxx zł] | [y yyy zł] |
| Opłaty jednorazowe | Aneks [x zł], Pakiety 12 m [x zł] | Operat [x zł], KW 200/100 zł, Prowizja [x zł] |
| RRSO / Koszt 5 lat | [x,xx %] / [x xxx zł] | [y,yy %] / [y yyy zł] |
Jak wynegocjować lepsze warunki po zakończeniu stałej stopy: marża, prowizja, cross-sell i ubezpieczenia?
Negocjuj w kolejności: marża → prowizja → opłata za aneks → pakiety/ubezpieczenia. Poproś o dwie wersje wyceny: bez pakietu oraz z pakietem, a następnie porównaj 12-miesięczny koszt pakietu z oszczędnością odsetek. Akceptuj pakiet tylko przy dodatnim bilansie 12 m. W wiarygodności pomagają: historia spłat, niższy LTV po aktualnym operacie, stabilne dochody, plan nadpłat.
„Dzień dobry, kończy mi się okres stałego oprocentowania. Otrzymałem ofertę z marżą X%. Mam kontrofertę z innego banku: marża Y%, prowizja 0%. Chcę zostać u Państwa, jeśli dopasujemy warunki. Proszę o renegocjację marży i przedstawienie kontrpropozycji ważnej do dd/mm/rrrr r.”.
Jak ocenić scenariusze stóp procentowych i przygotować bufor na wzrost raty po przejściu na nową ofertę?
Przygotuj trzy ścieżki od daty porównania (np. 08/10/2025 r.): bazową 0,00 p.p., górną +1,00 p.p. w 12 miesięcy, dolną –0,50 p.p. Ustaw bufor: 3–6 rat + 3 miesiące kosztów życia. Test decyzyjny: rata start + 1,00 p.p. i co najmniej 15% marginesu w budżecie.
| Zmiana wskaźnika | Oprocentowanie efektywne | Rata (400 000 zł / 25 lat) |
|---|---|---|
| 0,00 p.p. (start) | [x,xx %] | [~2 5xx zł] |
| +0,25 p.p. | [x,xx %] | [~2 6xx zł] |
| +0,50 p.p. | [x,xx %] | [~2 7xx zł] |
| +1,00 p.p. | [x,xx %] | [~2 8xx zł] |
Jakie koszty i formalności wiążą się ze zmianą oferty: aneks, operat, wpisy do KW, wcześniejsza spłata i opłaty jednorazowe?
Do koszyka wpisz: aneks (opłata taryfowa), operat (gdy wymagany; zwykle ważność 12 miesięcy), KW – wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł, ubezpieczenia (mieszkanie, życie; suma 12 m), prowizję/refinans i ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym. Wszystko wlicz do RRSO i do kosztu 5 lat.
Jak ustawić strategię nadpłat i długość okresu po zmianie oferty, aby obniżyć odsetki i skrócić czas spłaty?
Minimalizacja kosztu – kieruj nadpłaty w skrócenie okresu. Bezpieczeństwo płynności – nadpłacaj, utrzymuj okres i obniżaj ratę. Po każdej nadpłacie zapisuj: datę, kwotę, nowy harmonogram i oszczędność odsetek. Ustaw stałą dyspozycję dzień po wpływie pensji i kontroluj limity darmowych nadpłat.
- Priorytet kosztowy – skracasz okres po każdej nadpłacie.
- Priorytet płynności – utrzymujesz okres, obniżasz ratę, budujesz bufor.
- Priorytet elastyczności – miks; co druga nadpłata skraca okres.
Jakie błędy i pułapki psychologiczne występują najczęściej po zakończeniu stałej stopy i jak ich uniknąć?
Typowe błędy: decyzja na podstawie samej raty startowej zamiast RRSO, akceptacja pakietów bez bilansu 12 m, spóźnione działania, nieuwzględnione opłaty (operat, KW), brak bufora. Działania: porównuj oferty na ten sam dzień, negocjuj marżę przed prowizją, test „rata + 1,00 p.p.”, bufor ≥ 3–6 rat.
- Efekt przywiązania: „Jestem w tym banku od lat, więc oferta jest najlepsza”. Zawsze sprawdzaj kontroferty.
- Paraliż analityczny: „Za dużo opcji, więc nic nie robię”. Ustal datę decyzji i trzy porównania na jeden dzień.
- Skupienie na jednym czynniku: „Tylko rata”. Decyzję opieraj na RRSO i koszcie 5 lat.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź pismo z banku: data końca stałej stopy i termin decyzji.
- Ustal dzień porównań: pobierz WIRON 1M/3M i komunikat RPP dla tej samej daty (format: dd/mm/rrrr r.).
- Zbierz oferty: ANEKS i REFINANS; marża, prowizja, pakiety 12 m, operat, KW.
- Wypełnij „Master porównanie”, policz RRSO i koszt 5 lat; dodaj test „rata + 1,00 p.p.”.
- Negocjuj marżę; poproś o kontrpropozycję ważną do dd/mm/rrrr r.
- Wybór i podpis: aneks lub refinans; przygotuj dokumenty do KW.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Stałą wybierz przy niskim buforze i potrzebie stabilnej raty. Zmienną rozważ, gdy posiadasz poduszkę ≥ 6 rat i plan nadpłat w 24 miesiące; potwierdź wybór porównaniem RRSO na jedną datę.
Zazwyczaj 30–90 dni od otrzymania pisma banku. Datę graniczną znajdziesz w tym piśmie oraz w swojej umowie lub aneksie.
RRSO – uwzględnia marżę, wskaźnik i wszystkie koszty. To miara całkowitego kosztu kredytu i punkt odniesienia przy wyborze.
Operat, opłaty w księdze wieczystej (wpis 200 zł, wykreślenie 100 zł), prowizja nowego kredytu oraz polisy. Zsumuj je w RRSO i w koszcie 5 lat.
Utrzymuj bufor 3–6 rat i przeprowadź test „rata + 1,00 p.p.”. Ustaw automatyczne nadpłaty i monitoruj wskaźnik raz w miesiącu.
Nie. Akceptuj pakiet wyłącznie wtedy, gdy oszczędność odsetek w 12 miesięcy przewyższa koszt pakietu w 12 miesięcy; inaczej odrzuć dodatki.
Przy celu minimalizacji odsetek wybierz skrócenie okresu. Gdy priorytetem jest płynność miesięczna – utrzymaj okres i obniż ratę.
Źródła
- NBP – decyzja RPP z 08/10/2025 r. (nowe poziomy stóp, wejście w życie 09/10/2025 r.)
- GPW Benchmark – WIRON 1M/3M (wartości i statystyki dzienne)
- KNF – Rekomendacja S (min. 5 lat dla okresowo stałej)
- Ustawa o kredycie hipotecznym (m.in. art. 40 – rekompensata za wcześniejszą spłatę)
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.