Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dwa różne sposoby na zdobycie finansowania z zabezpieczeniem w postaci nieruchomości. Różnią się przeznaczeniem pieniędzy, warunkami spłaty i sposobem ich wypłaty. W tym artykule znajdziesz rzetelne porównanie obu rozwiązań i konkretne przykłady, dzięki którym łatwiej podjąć decyzję.

Co łączy pożyczkę hipoteczną z kredytem hipotecznym?

Obie formy finansowania opierają się na tym samym mechanizmie – bank zabezpiecza swoje pieniądze hipoteką na nieruchomości. Oznacza to, że jeśli spłata przestaje być realizowana, instytucja może dochodzić roszczeń z tej konkretnej nieruchomości. To zabezpieczenie zmniejsza ryzyko dla banku, co przekłada się na korzystniejsze warunki niż w przypadku kredytów bez zabezpieczenia.

Zarówno przy pożyczce hipotecznej, jak i kredycie hipotecznym wymagane są: ocena zdolności kredytowej, historia kredytowa, wycena nieruchomości i wpis hipoteki do księgi wieczystej. Różnice zaczynają się w momencie, gdy spojrzymy na cel i sposób wykorzystania środków.

Kredyt hipoteczny – kiedy i na co jest udzielany?

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie dla tych, którzy planują zakup mieszkania, budowę domu, remont lub nabycie działki. Bank wypłaca pieniądze bezpośrednio na rachunek sprzedawcy nieruchomości albo wykonawcy usług budowlanych. Kredytobiorca nie dostaje gotówki na konto i nie może wydać jej inaczej, niż przewiduje umowa. Cały proces jest kontrolowany – bank oczekuje dokumentów potwierdzających, jak środki są wykorzystywane.

Taki kredyt zazwyczaj udzielany jest na długi okres – nawet do 35 lat – i wymaga wkładu własnego, który najczęściej wynosi 10 lub 20 procent wartości nieruchomości. Dzięki temu kredyt hipoteczny oferuje relatywnie niskie oprocentowanie.

Pożyczka hipoteczna – swoboda wydatkowania środków

Pożyczka hipoteczna działa inaczej. Tutaj pieniądze trafiają bezpośrednio na konto wnioskodawcy. Nie trzeba tłumaczyć się z ich przeznaczenia – można je wykorzystać na dowolny cel: remont, inwestycję, leczenie albo spłatę innych zobowiązań, z wyłączeniem działalności gospodarczej.

Podstawowym warunkiem jest posiadanie nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie. Kwota pożyczki jest ustalana w odniesieniu do wartości tej nieruchomości – najczęściej wynosi od 60 do 70% jej aktualnej wyceny. To rozwiązanie daje dużą elastyczność, ale też wiąże się z wyższym oprocentowaniem niż w przypadku kredytu hipotecznego.

Jak wygląda proces ubiegania się o oba typy zobowiązań?

W przypadku kredytu hipotecznego lista dokumentów jest dłuższa. Potrzebne są m.in. zaświadczenia o dochodach, dokumenty dotyczące nieruchomości, operat szacunkowy oraz umowy kupna czy budowy. Bank sprawdza, jak i na co zostaną wydane środki, co wydłuża cały proces.

Z kolei przy pożyczce hipotecznej procedura jest prostsza. Najważniejsze są: dokument własności nieruchomości, potwierdzenie dochodów i raport z wyceny. Bank nie ingeruje w to, jak zostaną wykorzystane pieniądze, więc decyzja zapada szybciej.

Koszty – czy pożyczka hipoteczna jest droższa?

Tak, pożyczka hipoteczna wiąże się z wyższymi kosztami. Oprocentowanie jest wyższe o około 1–2 punkty procentowe niż w przypadku kredytu hipotecznego. Różnica wynika z braku kontroli nad celem finansowania – bank przyjmuje większe ryzyko, a to przekłada się na wyższą marżę.

Niezależnie od formy zobowiązania, trzeba się liczyć z kosztami dodatkowymi: prowizją, ubezpieczeniem, opłatą za wpis hipoteki czy kosztem wyceny nieruchomości. Warto sprawdzić RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania – to ona pokazuje całkowity koszt kredytu w ujęciu rocznym.

Przykład praktyczny – jak to wygląda w rzeczywistości?

Wyobraź sobie, że planujesz kupno mieszkania za 500 000 zł. Dysponujesz 100 000 zł wkładu własnego, a brakujące 400 000 zł chcesz sfinansować kredytem hipotecznym. W tej sytuacji bank wypłaca środki sprzedawcy mieszkania, a Ty spłacasz raty według ustalonego harmonogramu.

Inna sytuacja: masz dom wart 600 000 zł i potrzebujesz 300 000 zł na rozwój działalności gospodarczej. Możesz skorzystać z pożyczki hipotecznej, zabezpieczając ją tą właśnie nieruchomością. Dostajesz pieniądze na konto i sam decydujesz, jak je rozdysponować. Jest jeden haczyk, nie możesz przeznaczyć ich finansowanie potrzeb związanych z działalnością gospodarczą.

Warunki i ryzyko związane z pożyczką hipoteczną

Pożyczka hipoteczna to duża odpowiedzialność. Jeśli zobowiązanie nie będzie spłacane w terminie, bank ma prawo zająć nieruchomość. Właśnie dlatego przed jej zaciągnięciem trzeba być pewnym swojej sytuacji finansowej i możliwości regularnej spłaty.

To rozwiązanie jest chętnie wybierane przez osoby, które potrzebują większej sumy pieniędzy i mają już nieruchomość na własność. Bywa także wykorzystywane przez przedsiębiorców jako źródło finansowania inwestycji. Warunkiem uzyskania pożyczki jest jednak nie tylko dobra historia kredytowa, ale też czysty stan prawny nieruchomości.

Na co zwracać uwagę przy wyborze między pożyczką a kredytem?

Jeśli planujesz zakup nieruchomości – kredyt hipoteczny będzie naturalnym wyborem. Daje niższe oprocentowanie, choć wiąże się z większą liczbą formalności. Gdy natomiast potrzebujesz gotówki na inny cel, a posiadasz dom lub mieszkanie, które możesz wykorzystać jako zabezpieczenie – pożyczka hipoteczna może okazać się dobrą opcją.

Przy podejmowaniu decyzji znaczenie ma też to, jak szybko potrzebne są środki oraz ile kosztować będzie całkowita obsługa zobowiązania. Należy dokładnie przeanalizować nie tylko wysokość rat, ale też warunki wcześniejszej spłaty, zabezpieczenia i dodatkowe opłaty.

Jak widać, pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny opierają się na tej samej formie zabezpieczenia, ale służą różnym celom. Pierwsza daje pełną swobodę w dysponowaniu pieniędzmi, druga przeznaczona jest wyłącznie na zakup lub remont nieruchomości. Różnią się też procedurą, wysokością oprocentowania i wymaganiami formalnymi.

Wybór zależy od sytuacji – obie opcje mogą być korzystne, o ile zostaną dobrze dopasowane do potrzeb i możliwości finansowych. Przed podpisaniem umowy warto skonsultować się z doświadczonym ekspertem, który pomoże porównać oferty i wybrać rozwiązanie najkorzystniejsze w danej sytuacji.

Aktualizacja artykułu: 04 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.