Chcesz wziąć kredyt hipoteczny, ale nie wiesz, jak dobrze porównać oferty? Oprocentowanie to tylko wierzchołek góry lodowej – liczą się też marża, prowizja, rodzaj rat, produkty dodatkowe, a nawet sposób liczenia zdolności kredytowej. W tym poradniku pokażę Ci, jak podejść do wyboru kredytu na spokojnie i z pełnym rozeznaniem – bez pułapek, marketingowych trików i niepotrzebnego stresu.

Nie tylko oprocentowanie – co naprawdę decyduje o koszcie kredytu?

Jeśli skupiasz się wyłącznie na oprocentowaniu, możesz przeoczyć, co naprawdę wpływa na wysokość raty. Bank może kusić atrakcyjną stawką, ale dodać prowizję, obowiązkowe ubezpieczenie albo konto z kosztowną kartą. Dlatego tak ważne jest, aby sprawdzać RRSO – Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. To wskaźnik, który obejmuje wszystkie koszty: odsetki, prowizje, składki, opłaty za konto czy kartę.

Przykład? Dwa kredyty z oprocentowaniem 7,5% mogą mieć RRSO odpowiednio 8,1% i 9,3%. Różnica w całkowitej kwocie do spłaty może wynieść dziesiątki tysięcy złotych.

Uwaga: W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem (np. na 5 lat), RRSO bywa zaniżone – liczone jest przy założeniu, że oprocentowanie po tym okresie się nie zmieni. To tylko prognoza, a rzeczywistość może być zupełnie inna.

Raty równe czy malejące – co wybrać?

Raty równe mają jedną zaletę – przewidywalność. Co miesiąc płacisz tyle samo, co ułatwia planowanie budżetu. Raty malejące są tańsze w ujęciu całkowitym, ponieważ szybciej spłacasz kapitał i szybciej maleją odsetki. Dla kredytu 400 000 zł na 30 lat oszczędność przy ratach malejących może sięgnąć nawet 60 000 zł.

Ale jest haczyk: banki, licząc zdolność kredytową przy ratach malejących, biorą pod uwagę wysokość pierwszej, najwyższej raty. W efekcie, przy tym samym dochodzie, możesz „nie załapać się” na kredyt w tej formule.

Rodzaj oprocentowania – stałe, zmienne, a może WIRON?

Masz do wyboru dwa główne warianty:

Oprocentowanie stałe – nie zmienia się przez ustalony czas (np. 5–10 lat). Gwarantuje stabilność, ale po zakończeniu okresu stałego rata może wzrosnąć.

Oprocentowanie zmienne – aktualizowane co 3–6 miesięcy, wcześniej w oparciu o WIBOR, a obecnie już głównie o WIRON.

WIRON to nowy wskaźnik referencyjny, który stopniowo zastępuje WIBOR. W odróżnieniu od WIBOR-u, który opierał się na deklaracjach banków, WIRON bazuje na rzeczywistych transakcjach. Jest to wskaźnik patrzący „wstecz”, co ma zapewniać większą przejrzystość i odporność na manipulacje. Nowe umowy kredytowe są już w większości podpisywane na jego podstawie.

Marża banku – stała, ale kluczowa

Oprocentowanie kredytu to suma: marża banku + wskaźnik referencyjny (WIBOR/WIRON). Wskaźnik się zmienia, ale marża jest ustalana raz i pozostaje niezmienna.

Im większy wkład własny i lepsza historia kredytowa, tym niższa marża. Bank może zrezygnować z prowizji, ale „nadrobić” to wyższą marżą. Dlatego zawsze pytaj, ile procent stanowi marża i czy da się ją negocjować.

Wkład własny – ile daje realnie?

Minimalny wkład własny wynosi dziś 20%, choć niektóre banki akceptują 10%, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu – co oznacza dodatkowe koszty.

Im większy wkład, tym lepsze warunki:

• niższa marża,
• wyższa zdolność kredytowa,
• mniejsze ryzyko dla banku.

Różnica w racie przy wkładzie 10% a 20% może wynosić nawet 400 zł miesięcznie – w skali 25 lat to dziesiątki tysięcy złotych.

Koszty dodatkowe – co kryje się w ofercie?

Banki potrafią maskować koszty: kuszą zerową prowizją, ale doliczają obowiązkowe ubezpieczenie lub konto z kosztowną kartą.
Przykład:

• ubezpieczenie: 250 zł rocznie,
• karta kredytowa: 150 zł rocznie.

W 25-letnim okresie daje to ponad 10 000 zł kosztów, które nie są widoczne w tabeli oprocentowania. Dlatego zawsze pytaj: ile kosztują produkty dodatkowe w skali 5 lat?

Wcześniejsza spłata – na jakich warunkach?

Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym:

– przy oprocentowaniu zmiennym, bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 3 latach i nie może ona przekroczyć wysokości odsetek, które naliczono by w tym okresie,
– przy oprocentowaniu stałym, prowizja może obowiązywać przez cały okres stałej stopy.

Zanim podpiszesz umowę, zapytaj o koszt wcześniejszej spłaty i czy możesz nadpłacać kredyt bez dodatkowych opłat.

Oferty promocyjne – czy naprawdę są korzystne?

Promocje często mają haczyki: preferencyjna marża tylko przez 12 miesięcy, warunek aktywnego korzystania z konta lub utrzymania wpływów na określonym poziomie.

Nie patrz tylko na to, co bank oferuje dziś. Sprawdź, co stanie się z Twoim kredytem po zakończeniu okresu promocyjnego.

Symulacja + formularz informacyjny = realny obraz

Nie wierz w broszury reklamowe. Poproś bank o:

– symulację spłaty kredytu przy tych samych parametrach,
– formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego – dokument, który każdy bank ma obowiązek przedstawić przed podpisaniem umowy.

To właśnie ten formularz pozwala porównać oferty na „czystych” warunkach: marża, prowizja, RRSO, całkowity koszt kredytu, zasady wcześniejszej spłaty – wszystko podane w ujednoliconej formie.

Samodzielnie czy z ekspertem kredytowym?

Ekspert kredytowy (nazywany też pośrednikiem) to osoba, która pomoże Ci wybrać najkorzystniejszą ofertę spośród wielu banków. Co ważne, jego pomoc jest dla Ciebie bezpłatna (prowizję wypłaca bank). Oddziały trzech największych firm pośrednictwa finansowego możesz znaleźć na stronie Ekspercikredyty.pl.

Korzyści ze współpracy:

• dostęp do wielu ofert w jednym miejscu,
• pomoc w analizie RRSO, marży, symulacji,
• wsparcie w kompletowaniu dokumentów,
• negocjowanie lepszych warunków.

Zwróć uwagę na niezależność eksperta – powinien współpracować z wieloma bankami, a nie tylko z jednym.

Checklista porównania ofert – o co zapytać w banku?

• Jakie jest RRSO i całkowita kwota do spłaty?
• Jaka jest marża banku i od czego zależy?
• Na jakim wskaźniku opiera się oprocentowanie (WIBOR/WIRON)?
• Ile wynosi prowizja i czy podlega negocjacji?
• Jakie są koszty konta, karty i ubezpieczenia w perspektywie 5 lat?
• Jakie są zasady wcześniejszej spłaty i ewentualna prowizja?
• Co się stanie po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
• Czy mogę otrzymać formularz informacyjny przed decyzją?

Aktualizacja artykułu: 04 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.