Zdolność kredytowa to podstawa przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Czy osoba samotna ma mniejsze szanse niż małżeństwo? Sprawdzamy, co naprawdę liczy się dla banku i jak podnieść swoją wiarygodność jako kredytobiorca, niezależnie od statusu cywilnego.
Co to jest zdolność kredytowa i jak bank ją ocenia?
Zdolność kredytowa to Twoja możliwość terminowej spłaty kredytu wraz z odsetkami, liczona na podstawie dochodów i wydatków. Bank sprawdza, czy rata nie obciąży nadmiernie budżetu w całym okresie kredytowania. Pod uwagę brane są:
- wysokość dochodów netto;
- forma zatrudnienia;
- liczba osób w gospodarstwie domowym;
- aktualne zobowiązania;
- historia spłat w BIK.
Na dzień 08/12/2025 r. podstawowa stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% w skali roku. Wszystkie banki kierują się zasadami Rekomendacji S KNF, które nakazują liczenie zdolności z dodatkowym buforem na wzrost oprocentowania. W praktyce oznacza to, że rata testowa przyjmowana do analizy jest wyższa od raty wynikającej z aktualnych stawek, co ogranicza ryzyko nadmiernego zadłużenia przy kolejnych podwyżkach stóp.
Nie każdy dochód jest równy, jak banki patrzą na Twoją umowę?
Rodzaj umowy wpływa bezpośrednio na ocenę wiarygodności:
- Umowa o pracę na czas nieokreślony – standardowo pełna akceptacja po 3–6 miesiącach stabilnych wpływów;
- Umowa na czas określony – dochód wliczany, jeśli umowa trwa co najmniej 6 miesięcy i jest zawarta na dłuższy okres, często z wymogiem kontynuacji zatrudnienia po zakończeniu obecnego kontraktu;
- Działalność gospodarcza (B2B) – najczęściej wymagane 12–24 miesiące prowadzenia firmy, przy czym bank zazwyczaj przyjmuje dochód pomniejszony o bufor ostrożnościowy (np. 30%);
- Umowa zlecenie/o dzieło – trudniejsza do akceptacji, dlatego instytucje kredytujące analizują wpływy z ostatnich 12 miesięcy i ich regularność.
Koszty życia, jak bank je szacuje?
Większość banków stosuje ryczałtowe wartości minimalnych kosztów utrzymania (konkretne kwoty różnią się między instytucjami):
- 1500–2000 zł – pierwsza osoba dorosła;
- 1000–1500 zł – kolejna osoba dorosła;
- 800–1300 zł – dziecko.
Na przykład para z dzieckiem generuje według takich tabel koszt rzędu 3800–5800 zł miesięcznie. Te sztywne wartości często obniżają zdolność singla względem pary o zbliżonych dochodach.
Singiel kontra małżeństwo, kto wypada lepiej?
W praktyce dwa źródła dochodu oznaczają niższe ryzyko dla banku, lecz nie w każdej sytuacji para ma przewagę nad osobą samotną.
Przykład 1: singiel zarabiający 12 000 zł netto bez zobowiązań w takiej konfiguracji ma zwykle wyższą zdolność niż para zarabiająca razem 8000 zł, która wychowuje dziecko i spłaca samochód.
Case study: jak singielka zwiększyła zdolność o 50 000 zł?
Anna, 32 lata, pracująca na B2B, starała się o kredyt w wysokości 450 000 zł. Jej zdolność początkowo wynosiła 380 000 zł.
Co zrobiła?
- ustabilizowała wpływy na konto, regularne wynagrodzenie przez 3 miesiące;
- zamknęła kartę kredytową z limitem 10 000 zł;
- spłaciła niewielką pożyczkę ratalną;
- udokumentowała wydatki i zoptymalizowała koszty życia.
Efekt: zdolność wzrosła do 430 000 zł, co pozwoliło sfinansować zakup mieszkania.
Reklama - Ekspert kredytowy
Programy rządowe, kto zyskuje więcej?
Rodziny rzeczywiście wypadają lepiej w wielu formach publicznego wsparcia mieszkaniowego, jednak na dzień 08/12/2025 r. brak aktywnego programu dopłat do rat kredytów hipotecznych podobnego do zakończonego „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Zapowiadane w latach 2024–2025 projekty, takie jak „Kredyt na Start”, „Mieszkanie na Start” czy „Pierwsze Klucze”, zakończyły się na etapie prac legislacyjnych i nie weszły w życie.
Obecnie liczą się przede wszystkim:
- Konto mieszkaniowe – rachunek oszczędnościowy z premią mieszkaniową. Premia jest wyższa dla rodzin wychowujących dzieci, dlatego gospodarstwa wieloosobowe zyskują tutaj dodatkowy bonus;
- Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” / Rodzinny kredyt mieszkaniowy – gwarancja BGK pozwala sfinansować nawet 100% wartości nieruchomości bez klasycznego wkładu własnego. Z rozwiązania korzysta singiel, para lub małżeństwo, lecz rodziny z dziećmi otrzymują dodatkową „spłatę rodzinną” (20 000 zł po narodzinach drugiego dziecka i 60 000 zł po narodzinach trzeciego oraz każdego kolejnego).
Wspólny kredyt, zalety i ryzyka
Dwie osoby to:
- wyższa zdolność;
- większa szansa na lepsze warunki cenowe;
- większe zaufanie ze strony banku.
Jednocześnie wspólny kredyt oznacza dodatkowe ryzyka.
Co w razie rozstania lub rozwodu?
Odpowiedzialność solidarna oznacza, że bank ma prawo domagać się spłaty od dowolnej ze stron, niezależnie od tego, kto mieszka w nieruchomości.
Najczęściej rozważane scenariusze to:
- przejęcie kredytu przez jedną osobę (z nową analizą zdolności);
- sprzedaż mieszkania i zamknięcie kredytu;
- umowa notarialna, precyzyjny podział wkładów i obowiązków.
Podsumowanie – singiel vs małżeństwo
| Cecha | Singiel | Małżeństwo / para |
|---|---|---|
| Stabilność dochodu | 1 źródło | 2 źródła |
| Koszty utrzymania (per capita) | Wyższe | Niższe |
| Maksymalna kwota kredytu | Ograniczona | Wyższa |
| Ryzyko dla banku | Wyższe | Niższe |
| Dostęp do programów rządowych | Ograniczony | Preferencyjny |
Jak się przygotować? Checklista
Dla każdego:
- pobierz raport z BIK;
- spłać drobne zobowiązania;
- usuń nieużywane limity i karty;
- ustabilizuj dochód.
Dla pary:
- sprawdź formę współwłasności (ustawowa wspólność majątkowa lub rozdzielność);
- oceń wspólny budżet;
- zweryfikuj BIK obu partnerów.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy para bez ślubu otrzyma wspólny kredyt hipoteczny?
Tak, banki udzielają kredytów także osobom niespokrewnionym. Należy jednak ustalić podział własności i zabezpieczyć interesy partnerów, np. przez zapis testamentowy lub odpowiednią umowę cywilnoprawną.
Czy wiek kredytobiorcy ma znaczenie?
Tak, kredyt hipoteczny powinien zostać spłacony przed osiągnięciem maksymalnego wieku kredytobiorcy określonego przez bank, najczęściej 70–75 lat.
Czy wkład własny jest inny dla singla i pary?
Nie, minimalny wkład własny wynosi z reguły 20% wartości nieruchomości (lub 10% z dodatkowym ubezpieczeniem), niezależnie od liczby kredytobiorców. Osobnym rozwiązaniem jest kredyt z gwarancją BGK, który pozwala sfinansować zakup bez klasycznego wkładu.
Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.