Nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chronią Twoje pieniądze, o ile działasz szybko i świadomie. Ten poradnik pokazuje, jak krok po kroku zabezpieczyć się przed stratami i odzyskać wpłaty, jeśli dojdzie do bankructwa dewelopera.

Upadłość dewelopera – co zmieniła nowa ustawa i jak działa ochrona nabywców?

Do 2022 roku sytuacja kupujących mieszkanie od dewelopera była ryzykowna. W razie bankructwa firmy można było stracić wszystko – i pieniądze, i mieszkanie. Dziś obowiązuje nowa ustawa deweloperska (obowiązująca od 1 lipca 2022 r.), która wprowadziła trzy warstwy ochrony:

• ✅ obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• ✅ wpis roszczenia do księgi wieczystej,
• ✅ Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Jeśli Twoja umowa została podpisana po 1 lipca 2022 roku, możesz liczyć na pełną ochronę. Dla starszych umów jedyną formą zabezpieczenia pozostaje wpis w księdze wieczystej i dochodzenie swoich praw w postępowaniu upadłościowym. Różnice w poziomie bezpieczeństwa są znaczące, co obrazuje poniższa tabela.

Nowa vs. stara ustawa – porównanie ochrony

Oś czasu: co robić krok po kroku po ogłoszeniu upadłości?

• Dzień 0: Ogłoszenie upadłości w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ).
• Dni 1–30: Masz 30 dni na bezpłatne zgłoszenie wierzytelności przez portal KRZ.
• Dni 30–90: Syndyk analizuje sytuację, bank zawiadamia UFG (zarządzającego DFG).
• Dzień 90+: Możesz złożyć formalny wniosek o wypłatę z DFG.
• Do 90 dni od wniosku: Zwrot środków powinien trafić na Twoje konto.
• Miesiące 6–36: Trwa główne postępowanie upadłościowe – kontynuacja budowy lub likwidacja majątku.

Kontynuacja budowy czy zwrot z DFG – co wybrać, jeśli masz taką możliwość?

• Scenariusz A – Kontynuacja budowy:
  • ✅ Mieszkanie w wymarzonej lokalizacji, często taniej niż rynkowo.
  • ⚠️ Długi proces, brak gwarancji zakończenia, zwykle potrzebne dopłaty.
• Scenariusz B – Zwrot z DFG:
  • ✅ Szybki, pewny zwrot środków. Możesz zamknąć stresujący etap.
  • ⚠️ Rezygnujesz z lokalu, musisz szukać nowego na droższym rynku.

Wybierz w oparciu o finanse, odporność psychiczną i chęć angażowania się w inwestycję.

Krok 1: Zgłoszenie wierzytelności do syndyka przez KRZ

1. Wejdź na portal krz.ms.gov.pl.
2. Zaloguj się przez Profil Zaufany, e-dowód lub podpis kwalifikowany.
3. Wypełnij formularz, podając:
   • Twoje dane osobowe.
   • Dane syndyka i sygnaturę sprawy.
   • Kwotę wierzytelności (sumę wpłat).
   • Skan umowy i dowodów wpłat.
   • Numer księgi wieczystej z roszczeniem.

Tak wygląda oficjalny portal KRZ, przez który musisz złożyć swoje zgłoszenie:

Uwaga: Zgłoszenie po 30 dniach kosztuje ponad 1 000 zł i ogranicza Twoje prawa.

Krok 2: Wniosek o zwrot pieniędzy z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)

1. Syndyk informuje bank o przerwaniu realizacji umowy.
2. Bank przekazuje dane do UFG.
3. Składasz wniosek o wypłatę – zwykle przez bank.
4. UFG ma 90 dni na decyzję i przelew.

Twoja pozycja w kolejce po pieniądze jest uprzywilejowana

Nie jesteś zwykłym wierzycielem. Twoje roszczenie zabezpieczone wpisem do księgi wieczystej ma pierwszeństwo zaspokojenia z masy związanej z konkretną nieruchomością – nawet przed bankiem finansującym inwestycję.

Co jeśli…? – najczęstsze pytania i problemy (FAQ)

❓ Co jeśli syndyk nie uzna mojej wierzytelności?
Złóż pisemny sprzeciw do sędziego-komisarza w ciągu 14 dni. Warto skorzystać z pomocy prawnika.

❓ Co jeśli budowa się nie rozpoczęła, a ja wpłaciłem pieniądze?
Dla umów po 1.07.2022 – pełny zwrot z DFG. Dla starszych – dochodzenie roszczeń z masy upadłościowej.

❓ Czy muszę dalej płacić raty kredytu hipotecznego?
Tak; kredyt to osobna umowa z bankiem. Skontaktuj się z bankiem i negocjuj wakacje kredytowe.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie i uniknąć problemów w przyszłości?

• ✅ Sprawdź, czy umowa podlega nowej ustawie i czy jest rachunek powierniczy (zamknięty).
• ✅ Przeanalizuj księgę wieczystą działki – szukaj hipotek i służebności. Możesz to zrobić za darmo na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Wystarczy numer KW działki, który znajdziesz w prospekcie informacyjnym dewelopera.
• ✅ Sprawdź finanse dewelopera w KRS. Skorzystaj z wyszukiwarki KRS, wpisując numer KRS dewelopera. Przejrzyj sprawozdania finansowe – szczególnie rachunek zysków i strat. Powtarzające się straty to czerwona flaga.
• ✅ Upewnij się, że deweloper zagwarantuje wpis Twojego roszczenia do KW.

Masz wątpliwości? Zrezygnuj. Poszukaj dewelopera, który budzi zaufanie.

Słowniczek pojęć, które musisz znać

• Syndyk – zarządza majątkiem upadłego dewelopera i reprezentuje wierzycieli.
• Masa upadłości – majątek dewelopera przeznaczony na spłatę wierzytelności.
• Wierzytelność – Twoje roszczenie o zwrot pieniędzy lub przeniesienie własności mieszkania.
• DFG – fundusz wypłacający środki, gdy zawiedzie rachunek powierniczy.
• KRZ – publiczny rejestr upadłości – tylko tam pojawi się oficjalna informacja.
• MRP Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy – rachunek chroniący Twoje środki.

Aktualizacja artykułu: 20 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.