- Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt do prawomocnego wpisu hipoteki; UNWW chroni bank przy LTV > 80%; polisa nieruchomości chroni mury i stałe elementy z cesją na bank.
- Zwrot/zaliczenie kosztu pomostowego w 60 dni od wpisu hipoteki (UoKH, art. 29 ust. 5b, stan na 10/2025 r.).
- Rekomendacja S KNF: finansowanie do 90% LTV możliwe przy dodatkowym zabezpieczeniu nadwyżki ponad 80% (06/2023).
- Dla Ciebie: skrócenie czasu do wpisu KW i zejście do LTV ≤ 80% obniża RRSO i całkowity koszt kredytu.
- Co zrobić dziś: zamów odpis KW po wpisie, złóż dyspozycję zwrotu/zaliczenia kosztu pomostowego i wniosek o weryfikację LTV.
Ubezpieczenie pomostowe podwyższa koszt kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki, UNWW zabezpiecza bank przy zbyt wysokim LTV, a ubezpieczenie nieruchomości chroni mienie i stanowi warunek utrzymania zabezpieczenia kredytu. Pierwsze dwa elementy zmieniają ekonomię kredytu (RRSO, rata), trzecie to stała ochrona majątku z cesją na bank. Chcesz płacić mniej – skróć ścieżkę do wpisu KW i zaplanuj zejście do LTV ≤ 80%.
Czym różni się ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu i ubezpieczenie nieruchomości w kredycie hipotecznym?
- Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
- To tymczasowy dodatkowy koszt kredytu (np. podwyższona marża), który zabezpiecza bank od wypłaty środków do prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Po wpisie bank rozlicza koszt w 60 dni – zwraca go lub zalicza na kapitał (art. 29 ust. 5b UoKH).
- Co to jest UNWW (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego)?
- Zabezpieczenie banku, gdy wkład własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości, czyli LTV > 80%. Działa do momentu zejścia do LTV ≤ 80% i decyzji banku.
- Co to jest ubezpieczenie nieruchomości?
- Standardowa polisa majątkowa dla murów i stałych elementów od zdarzeń losowych. Utrzymujesz ją przez cały okres kredytowania z cesją praw na bank.
Odpowiedź: Pomostowe – do wpisu KW, UNWW – przy LTV > 80%, polisa – chroni mury i stałe elementy przez cały okres kredytu.
Kiedy bank wymaga ubezpieczenia pomostowego i jak długo trwa podwyższona marża do wpisu hipoteki w księdze wieczystej?
Okres: od uruchomienia kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki. Bank pobiera dodatkowy koszt tylko do tej daty; po wpisie pobieranie byłoby bezpodstawne. Zwrot/zaliczenie następuje w 60 dni od wpisu (UoKH, art. 29 ust. 5b). Czas oczekiwania zależy od sądu i kompletności wniosku: najczęściej kilka–kilkanaście miesięcy. Skrócenie: wniosek o wpis w dniu aktu, brak braków formalnych, stały monitoring EKW i szybkie dostarczenie odpisu do banku.
Odpowiedź: Podwyższony koszt trwa do prawomocnego wpisu KW, bank rozlicza go w 60 dni od wpisu.
Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, przy jakim LTV jest uruchamiane i kiedy przestaje obowiązywać?
UNWW działa przy LTV > 80%. Finansowanie do 90% LTV jest dopuszczalne, gdy nadwyżka ponad 80% zostaje ubezpieczona lub zabezpieczona w inny sposób (Rekomendacja S KNF, 06/2023). Koszt bywa składką (np. 36 mies.) od brakującego wkładu albo marżą+ do LTV ≤ 80%. Po osiągnięciu progu złóż wniosek o zniesienie kosztu. Pamiętaj: po wypłacie odszkodowania ubezpieczyciel dochodzi regresu wobec dłużnika (art. 828 k.c.).
Odpowiedź: UNWW startuje przy LTV > 80%, kończy się po spadku do ≤ 80% i decyzji banku.
Ile realnie kosztują te ubezpieczenia w ratach i składkach oraz jak wpływają na RRSO, ratę i całkowity koszt kredytu?
RRSO obejmuje odsetki, prowizje i koszty usług dodatkowych – w tym pomostowe, UNWW i polisę nieruchomości. Przykład pomostowego: kapitał 500 000 zł, +1,0 p.p. przez 6 mies. → 500 000 × 1% × 6/12 = 2 500 zł. Wpis po 3 mies. = 1 250 zł. Przykład UNWW: brak 10% wkładu = 50 000 zł; składka 3% na 36 mies. = 1 500 zł lub alternatywnie marża +0,30 p.p. do LTV ≤ 80%. Decyzję podejmujesz według punktu obojętności.
Oblicz swój punkt obojętności UNWW
Zastanawiasz się, co korzystniejsze: składka UNWW z góry czy podwyższona marża do LTV ≤ 80%? Sprawdź moment, w którym koszty się zrównają.
Sprawdź, która opcja zabezpieczenia niskiego wkładu własnego jest dla Ciebie korzystniejsza.
| Cecha | Ubezpieczenie pomostowe | UNWW (niski wkład) | Ubezpieczenie nieruchomości |
|---|---|---|---|
| Co zabezpiecza | Ryzyko banku do wpisu KW | Ryzyko banku przy LTV > 80% | Twoje mienie (mury, stałe elementy) |
| Kiedy działa | Do prawomocnego wpisu KW | Do spadku LTV ≤ 80% | Okres polisy; odnowienie co 12 mies. |
| Jak liczysz koszt | Kapitał × marża+ × czas (mies.)/12 | Składka lub marża+ do progu | Suma ubezp. × stawka roczna |
| Koniec obowiązywania | Wpis KW → rozliczenie w 60 dni | LTV ≤ 80% → wniosek o zniesienie | Wygaśnięcie lub kontynuacja wg OWU |
| Podstawa/wytyczne | UoKH art. 29 ust. 5a–5b | Rekomendacja S KNF (06/2023) | OWU + cesja na bank |
Odpowiedź: Koszt pomostowego liczysz: kapitał × marża+ × czas/12; UNWW – składka lub marża+ do LTV ≤ 80%.
Jakie ryzyka i wyłączenia odpowiedzialności występują w OWU dla ubezpieczenia nieruchomości i jak czytać klauzule dodatkowe?
Sprawdzasz definicje zdarzeń, limity, udziały własne, franszyzy, obowiązki prewencyjne i terminy zgłoszenia szkody. Typowe wyłączenia: szkoda sprzed zawarcia, rażące niedbalstwo, wady konstrukcyjne, brak przeglądów, niedoubezpieczenie. Klauzule wzmacniające: powódź, przepięcia, OC w życiu prywatnym, assistance, przy pracy z domu – sprzęt/home office. Minimum bankowe zwykle obejmuje mury + stałe elementy + powódź z cesją na bank.
Odpowiedź: Minimalny zakres pod kredyt: mury + stałe elementy + powódź; rozszerzasz o OC i assistance według ryzyka budynku.
Jak skrócić okres ubezpieczenia pomostowego i odzyskać nadpłacone koszty po wpisie hipoteki krok po kroku?
1) Złóż wniosek o wpis hipoteki w dniu aktu. 2) Dołącz kompletny pakiet: numer KW, dział IV, zgody współwłaścicieli. 3) Monitoruj EKW; po prawomocnym wpisie zamów odpis. 4) Złóż dyspozycję zwrotu/zaliczenia kosztu pomostowego. 5) Bank rozlicza koszt w 60 dni (art. 29 ust. 5b UoKH). 6) Brak rozliczenia – reklamacja na piśmie; kolejny krok: Rzecznik Finansowy/UOKiK.
Odpowiedź: Skracasz pomostowe przez szybki wpis KW i natychmiastową dyspozycję zwrotu/zaliczenia.
Jakie błędy popełniają kredytobiorcy przy UNWW i ubezpieczeniu nieruchomości oraz jak ich uniknąć w umowie z bankiem? + historia kredytobiorcy
Błąd 1: Brak wniosku o weryfikację LTV po nadpłacie – koszt UNWW trwa mimo progu. Naprawa: wniosek o zniesienie kosztu po LTV ≤ 80%. Błąd 2: Zbyt wąski zakres polisy (bez powodzi/przepięć). Naprawa: all risk + klauzule lokalnych ryzyk. Błąd 3: Opóźnione dostarczenie odpisu KW – dłuższe pomostowe. Naprawa: odpis w dniu uprawomocnienia. Błąd 4: Niedoubezpieczenie i brak indeksacji – zaniżona wypłata. Naprawa: suma wg kosztu odtworzenia + indeksacja.
Anna i Tomasz wzięli 500 000 zł kredytu. Podwyżka marży z tytułu pomostowego wynosiła +1,2 p.p., co dawało ok. 500 zł dodatkowego kosztu miesięcznie. Wpis do hipoteki uzyskali po 4 miesiącach, ale odpis do banku dostarczyli dopiero po kolejnych 3 miesiącach, więc koszt nadal był naliczany.
Efekt? 3 × 500 zł = 1 500 zł straty. Wniosek jest prosty: monitoruj EKW i składaj odpis do banku natychmiast po uprawomocnieniu wpisu.
Odpowiedź: Eliminujesz błędy: wniosek o LTV ≤ 80%, rozszerzona polisa, szybki odpis KW.
Jak wybrać zakres ubezpieczenia nieruchomości do kredytu: mury, stałe elementy, OC w życiu prywatnym i assistance?
Minimum bankowe: mury + stałe elementy od ognia i innych zdarzeń losowych, często z powodzią, z cesją na bank. Następnie dobierasz dodatki: OC w życiu prywatnym (zalanie sąsiada; suma np. 200–500 tys. zł), assistance (hydraulik/elektryk), wariant all risk dla murów/stałych elementów, a przy pracy z domu – home office/sprzęt. Sprawdzasz udziały własne, limity (szyby, PV, zabudowy), indeksację i terminy zgłoszeń szkód.
- Minimum: mury + stałe elementy + powódź, cesja na bank.
- Budżet: OC z adekwatną sumą (200–500 tys. zł).
- Komfort: assistance z krótkim czasem interwencji.
Odpowiedź: Najpierw minimum bankowe, potem OC, assistance i all risk pod ryzyka budynku.
Co zrobić przy odmowie wypłaty odszkodowania lub sporze z bankiem i ubezpieczycielem oraz jakie są ścieżki odwoławcze?
Odmowa z polisy: odwołanie w terminie z OWU, dowody, przywołanie definicji; kolejny krok: Rzecznik Finansowy (interwencja/polubowne). Spór o pomostowe: reklamacja z powołaniem na art. 29 ust. 5b i odpisem KW; brak rozliczenia – wezwanie do zapłaty i eskalacja do RF/UOKiK. Rekomendacja warunkowa: gdy spór dotyczy nieprecyzyjnego wyłączenia – kierujesz sprawę do RF; gdy rozliczenia po wpisie – wzywasz bank na podstawie UoKH.
Odpowiedź: Odwołanie + RF przy polisie; przy pomostowym – reklamacja z art. 29 ust. 5b i odpisem KW.
Checklista – krok po kroku
- Akt i uruchomienie: złóż wniosek o wpis hipoteki tego samego dnia.
- Po uprawomocnieniu: pobierz odpis KW, złóż dyspozycję zwrotu/zaliczenia kosztu pomostowego (60 dni na rozliczenie).
- Co kwartał: policz LTV; przy ≤ 80% – wniosek o zniesienie UNWW/obniżkę marży.
- Rocznie: audyt polisy – sumy, limity, wyłączenia; aktualizuj all risk, OC, assistance.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak. Zwrot/zaliczenie w 60 dni od wpisu (UoKH, art. 29 ust. 5b; stan na 10/2025 r.).
UNWW działa przy LTV > 80%. Finansowanie do 90% LTV jest dopuszczalne z dodatkowym zabezpieczeniem (Rekomendacja S KNF, 06/2023).
Po spadku LTV ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie kosztu; bank potwierdza po weryfikacji.
Wzór: kapitał × marża+ × czas (mies.)/12; po wpisie bank rozlicza koszt w 60 dni.
Mury + stałe elementy od ognia i zdarzeń losowych, często z powodzią, z cesją praw na bank.
Oblicz swój punkt obojętności w kalkulatorze: jeśli zejdziesz do LTV ≤ 80% wcześniej, wybierasz marżę+; jeśli później, wybierasz składkę.
Tak. UNWW chroni bank; po wypłacie ubezpieczyciel dochodzi regresu od dłużnika (art. 828 k.c.).
Źródła
- Ustawa o kredycie hipotecznym – definicje i art. 29 (zwrot w 60 dni), tekst ujednolicony (20/06/2025 r.), isap.sejm.gov.pl
- Ustawa zmieniająca – Dz.U. 2022 poz. 1719 (wejście rozwiązań dot. zwrotu), (22/08/2022 r.), isap.sejm.gov.pl
- Ustawa zmieniająca – Dz.U. 2022 poz. 2245 (stosowanie przepisów art. 29 ust. 5a–5b), (28/09/2022 r.), isap.sejm.gov.pl
- KNF – Rekomendacja S (nowelizacja 06/2023): LTV 80%/90% i dodatkowe zabezpieczenia, (06/2023 r.), knf.gov.pl (PDF)
- Rzecznik Finansowy – „Ubezpieczenia mieszkaniowe bez tajemnic”, (12/03/2025 r.), rf.gov.pl (PDF)
- mBank – obsługa ubezpieczeń i cesja praw z polisy na bank (strona informacyjna), (10/2025 r.), mbank.pl
- mBank – zakres polisy do kredytu (mury, stałe elementy, powódź; all risk), (10/2025 r.), mbank.pl
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.