Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i dlaczego jest wymagane?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) określa ilość energii potrzebnej do użytkowania budynku – ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenia.
Obowiązek wynika z dyrektywy EPBD UE i jest częścią polityki klimatycznej zmierzającej do bezemisyjności budynków do 2050 roku.

Zawiera trzy kluczowe wskaźniki:

• EU – teoretyczne zapotrzebowanie na ciepło,
• EK – zużycie końcowe po uwzględnieniu instalacji,
• EP – wpływ na środowisko (energia pierwotna).

Dokument przyznaje też klasę energetyczną od A+ do G.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Świadectwo SCHE jest wymagane przy:

• sprzedaży nieruchomości (art. 11 ust. 1 ustawy),
• nowej umowie najmu (również krótkoterminowego),
• zakończeniu budowy lub odbiorze budynku,
• modernizacji wpływającej na charakterystykę energetyczną.

Jakie nieruchomości są zwolnione z obowiązku?

Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy, SCHE nie jest wymagane dla:

• budynków zabytkowych,
• obiektów kultu religijnego,
• budynków sezonowych (do 4 miesięcy w roku),
• wolnostojących budynków do 50 m²,
• budynków rolniczych (EP ≤ 50 kWh/(m²·rok)),
• nieruchomości użytkowanych prywatnie – do momentu sprzedaży/najmu.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne? Krok po kroku

1. Znajdź audytora: rejestrcheb.mrit.gov.pl
2. Przygotuj dokumenty i dane techniczne.
3. Przeprowadź audyt (online lub lokalny).
4. Odbierz gotowe SCHE – zarejestrowane w systemie.

Proces uzyskania świadectwa – 3 scenariusze

Scenariusz A: Sprzedaż lub wynajem mieszkania
1. Wniosek do spółdzielni → 2. Audytor → 3. Przesyłasz dane → 4. Gotowy SCHE

Scenariusz B: Zakończenie budowy domu

Dokumentacja → 2. Wizja lokalna → 3. SCHE → 4. Zawiadomienie PINB

Scenariusz C: Nowy najemca
Sprawdź ważność SCHE. Brak? → Postępuj jak w scenariuszu A.

Interaktywna checklista dokumentów:

Jak interpretować EP, EK, EU?

Wskaźnik	Pełna nazwa	Co mierzy?	Kluczowy czynnik
EU	Energia użytkowa	Zapotrzebowanie na ciepło	Izolacja, szczelność
EK	Energia końcowa	Faktyczne zużycie energii	Sprawność instalacji
EP	Energia pierwotna	Wpływ na środowisko	Rodzaj źródła energii

EP = EK × w_i
Przykładowe współczynniki:

• Elektryczność z sieci: 2,5
• Gaz: 1,1
• Biomasa: 0,2
• Fotowoltaika: 0,0

Ile kosztuje świadectwo w 2025 roku?

Typ nieruchomości	Cena (online)	Cena (z wizją lokalną)
Mieszkanie	150–300 zł	300–500 zł
Dom jednorodzinny	350–600 zł	600–1000+ zł
Lokal użytkowy	300–600 zł	Indywidualna wycena

Jakie są kary za brak dokumentu?

Brak SCHE = grzywna do 5000 zł (sąd). Notariusz nie nakłada kary, ale odnotowuje brak w akcie.

Uniknij tych błędów!

• Audytor spoza rejestru = nieważny dokument.
• Błędne dane online → odpowiedzialność karna.
• Brak SCHE przy Airbnb = naruszenie ustawy.
• Modernizacja = nowe świadectwo.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać nieruchomość bez świadectwa?

Nie, to naruszenie prawa grożące grzywną i problemami przy akcie notarialnym.

Jak długo ważne jest świadectwo?

10 lat, jeśli nie przeprowadzono modernizacji.

Czy wersja PDF wystarczy?

Tak, o ile ma podpis kwalifikowany lub zaufany.

Klasa B – czy to dobry wynik?

Tak, według WT 2021 to bardzo dobry standard.

SCHE a audyt energetyczny – różnice?

SCHE to obowiązkowy dokument, audyt to analiza modernizacji.

Spółdzielnia nie chce udostępnić danych – co robić?

Powinna je udostępnić – art. 9 ust. 2 ustawy. Złóż pisemne żądanie.

Co przyniesie przyszłość? Dyrektywa EPBD

Nowelizacja EPBD przewiduje:

• Obowiązkowe SCHE dla wszystkich budynków.
• Zakaz sprzedaży klasy G od 2030 roku.
• Obowiązek montażu OZE (np. PV) w nowych budynkach.

Aktualizacja artykułu: 25 czerwca 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.