Kredyty i nieruchomości

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument wymagany przy sprzedaży i najmie, który pokazuje parametry zużycia energii budynku lub lokalu i w określonych sytuacjach musi zostać przekazany nabywcy albo najemcy.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i dlaczego jest wymagane?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie: świadectwo energetyczne) opisuje ilość energii potrzebnej do użytkowania budynku, w tym ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody, a w budynkach niemieszkalnych również oświetlenia.

W praktyce to „metryka energetyczna” nieruchomości, ułatwia porównanie parametrów i przewidywanie kosztów eksploatacji.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

• sprzedaży nieruchomości, w tym sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• nowej umowie najmu (także najem krótkoterminowy, jeśli zawierasz umowę najmu),
• zakończeniu budowy: do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie (MRiT wskazuje wyjątek dla domów do 70 m² budowanych na własne cele).

Osobę uprawnioną do sporządzenia świadectwa sprawdzisz w rejestrze rządowym: rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych.

Sam dokument sprawdzisz po numerze w wykazie: wykaz świadectw w CRCEB.

Jakie nieruchomości są zwolnione z obowiązku?

• budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynków podlegających ochronie konserwatorskiej,
• obiektów używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• budynków przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem oświetlenia wbudowanego,
• gospodarstw rolnych, jeśli wskaźnik EP ≤ 50 kWh/(m²·rok).

Jeśli korzystasz z nieruchomości wyłącznie „na własny użytek”, świadectwo nie jest wymagane do czasu sprzedaży lub najmu.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne? Krok po kroku

1. Znajdź osobę uprawnioną: rejestr-uprawnionych
2. Przygotuj dokumenty i dane techniczne (rzuty, opis przegród, źródło ciepła).
3. Ustal tryb: na danych (online) albo z wizją lokalną.
4. Odbierz świadectwo elektroniczne (podpis kwalifikowany, zaufany lub osobisty) albo papierowe, zachowaj numer do weryfikacji w CRCEB.

Proces uzyskania świadectwa: 3 scenariusze

Scenariusz A: Sprzedaż lub wynajem mieszkania

1. Wniosek do spółdzielni lub zarządcy o dane techniczne
2. Wybór osoby uprawnionej z rejestru
3. Przekazanie dokumentów i parametrów
4. Odbiór świadectwa i weryfikacja numeru w CRCEB

Scenariusz B: Zakończenie budowy domu

1. Przygotowanie dokumentacji budowy i parametrów przegród/instalacji
2. Wizja lokalna (często wymagana ze względu na obmiar)
3. Odbiór świadectwa z numerem z CRCEB
4. Dołączenie świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie

Scenariusz C: Nowy najemca

1. Sprawdzenie ważności świadectwa
2. Jeśli dokumentu brak albo utracił ważność, realizujesz kroki ze scenariusza A

Interaktywna checklista dokumentów

Jak interpretować EP, EK, EU?

W uproszczeniu: EP jest wyliczane na podstawie energii końcowej oraz współczynników nakładu nieodnawialnej energii pierwotnej w_i.

Uproszczenie poglądowe: EP = Σ(EK_i × w_i)

W_i przyjmuje się na podstawie danych od dostawcy nośnika energii, a gdy takich danych brak, stosuje się wartości z tabeli w rozporządzeniu.

Przykładowe wartości w_i (gdy brak danych od dostawcy):

• Elektryczność z sieci: 2,50
• Gaz ziemny: 1,10
• Biomasa: 0,20

Ile kosztuje świadectwo w 2025 roku?

Jakie są kary za brak dokumentu?

Brak świadectwa przy sprzedaży lub najmie to naruszenie obowiązku ustawowego. Notariusz kary nie nakłada, ale poucza o odpowiedzialności i odnotowuje sytuację w akcie.

Uniknij tych błędów

• Osoba spoza rejestru: świadectwo bywa kwestionowane, a w praktyce tracisz czas i płacisz drugi raz.
• Dane „na oko” w trybie na danych: rośnie ryzyko błędów w świadectwie.
• Modernizacja wpływająca na parametry: dotychczasowe świadectwo traci ważność i potrzebujesz nowego.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Co przyniesie przyszłość? Dyrektywa EPBD

• nowe budynki jako standard zeroemisyjny w UE (z terminami różnicowanymi w dyrektywie),
• wymogi dotyczące poprawy efektywności najgorszej części zasobu budynków,
• bardziej czytelne świadectwa, w tym klasy energetyczne A–G w ujęciu unijnym, wdrażane przez państwa członkowskie.

Źródła i akty prawne

• MRiT: obowiązki, zwolnienia, ogłoszenia, notariusz, zakończenie budowy (dostęp: 13/12/2025 r.)
• CRCEB: rejestr osób uprawnionych i wykaz świadectw (dostęp: 13/12/2025 r.)
• ISAP: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (dostęp: 13/12/2025 r.)
• ISAP: rozporządzenie w sprawie metodologii i w_i (Dz.U. 2023 poz. 697) (dostęp: 13/12/2025 r.)
• ISAP: Kodeks wykroczeń, art. 24 § 1 (górna granica grzywny) (dostęp: 13/12/2025 r.)
• KRN: rola notariusza i pouczenie (dostęp: 13/12/2025 r.)
• Komisja Europejska: Q&A do zrewidowanej EPBD (dostęp: 13/12/2025 r.)

Aktualizacja artykułu: 14 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.