Najważniejsze informacje w pigułce:
✅ Dla kogo obowiązkowe? Sprzedający, wynajmujący (także najem krótkoterminowy), osoby kończące budowę.
✅ Ważność dokumentu: 10 lat (o ile nie dokonano modernizacji).
✅ Koszt: średnio 200–500 zł za mieszkanie, 400–1000 zł za dom.
✅ Kara za brak: grzywna do 5000 zł nałożona przez sąd.
✅ Gdzie sprawdzić audytora? Wyłącznie w rejestrze rządowym: rejestrcheb.mrit.gov.pl
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i dlaczego jest wymagane?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) określa ilość energii potrzebnej do użytkowania budynku – ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenia.
Obowiązek wynika z dyrektywy EPBD UE i jest częścią polityki klimatycznej zmierzającej do bezemisyjności budynków do 2050 roku.
Zawiera trzy kluczowe wskaźniki:
- EU – teoretyczne zapotrzebowanie na ciepło,
- EK – zużycie końcowe po uwzględnieniu instalacji,
- EP – wpływ na środowisko (energia pierwotna).
Dokument przyznaje też klasę energetyczną od A+ do G.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Świadectwo SCHE jest wymagane przy:
- sprzedaży nieruchomości (art. 11 ust. 1 ustawy),
- nowej umowie najmu (również najmu krótkoterminowego),
- zakończeniu budowy lub odbiorze budynku,
- modernizacji wpływającej na charakterystykę energetyczną.
Jakie nieruchomości są zwolnione z obowiązku?
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy, SCHE nie jest wymagane dla:
- budynków zabytkowych,
- obiektów kultu religijnego,
- budynków sezonowych (do 4 miesięcy w roku),
- wolnostojących budynków do 50 m²,
- budynków rolniczych (EP ≤ 50 kWh/(m²·rok)),
- nieruchomości użytkowanych prywatnie – do momentu sprzedaży/najmu.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne? Krok po kroku
- Znajdź audytora: rejestrcheb.mrit.gov.pl
- Przygotuj dokumenty i dane techniczne.
- Przeprowadź audyt (online lub lokalny).
- Odbierz gotowe SCHE – zarejestrowane w systemie.
Proces uzyskania świadectwa – 3 scenariusze
Scenariusz A: Sprzedaż lub wynajem mieszkania
1. Wniosek do spółdzielni → 2. Audytor → 3. Przesyłasz dane → 4. Gotowy SCHE
Scenariusz B: Zakończenie budowy domu
Dokumentacja → 2. Wizja lokalna → 3. SCHE → 4. Zawiadomienie PINB
Scenariusz C: Nowy najemca
Sprawdź ważność SCHE. Brak? → Postępuj jak w scenariuszu A.
Interaktywna checklista dokumentów:
Jak interpretować EP, EK, EU?
| Wskaźnik | Pełna nazwa | Co mierzy? | Kluczowy czynnik |
|---|---|---|---|
| EU | Energia użytkowa | Zapotrzebowanie na ciepło | Izolacja, szczelność |
| EK | Energia końcowa | Faktyczne zużycie energii | Sprawność instalacji |
| EP | Energia pierwotna | Wpływ na środowisko | Rodzaj źródła energii |
EP = EK × wi
Przykładowe współczynniki:
- Elektryczność z sieci: 2,5
- Gaz: 1,1
- Biomasa: 0,2
- Fotowoltaika: 0,0
Ile kosztuje świadectwo w 2025 roku?
| Typ nieruchomości | Cena (online) | Cena (z wizją lokalną) |
|---|---|---|
| Mieszkanie | 150–300 zł | 300–500 zł |
| Dom jednorodzinny | 350–600 zł | 600–1000+ zł |
| Lokal użytkowy | 300–600 zł | Indywidualna wycena |
Jakie są kary za brak dokumentu?
Brak SCHE = grzywna do 5000 zł (sąd). Notariusz nie nakłada kary, ale odnotowuje brak w akcie.
Uniknij tych błędów!
- Audytor spoza rejestru = nieważny dokument.
- Błędne dane online → odpowiedzialność karna.
- Brak SCHE przy Airbnb = naruszenie ustawy.
- Modernizacja = nowe świadectwo.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać nieruchomość bez świadectwa?
Nie – brak świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży nieruchomości to naruszenie prawa. Notariusz może odmówić zawarcia aktu, a właściciel naraża się na grzywnę.
Jak długo ważne jest świadectwo?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat, pod warunkiem że nie dokonano modernizacji wpływającej na zużycie energii.
Czy wersja PDF wystarczy?
Tak – jeśli dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym lub profilem zaufanym.
Klasa B – czy to dobry wynik?
Tak – klasa B to bardzo dobry wynik według aktualnych warunków technicznych WT 2021. Oznacza wysoką efektywność energetyczną budynku.
SCHE a audyt energetyczny – różnice?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) to obowiązkowy dokument przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Audyt energetyczny to bardziej szczegółowa analiza, która służy planowaniu modernizacji energetycznej.
Spółdzielnia nie chce udostępnić danych – co robić?
Złóż pisemne żądanie powołując się na art. 9 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej. Spółdzielnia ma obowiązek udostępnić dane potrzebne do sporządzenia świadectwa.
Co przyniesie przyszłość? Dyrektywa EPBD
Nowelizacja EPBD przewiduje:
- Obowiązkowe SCHE dla wszystkich budynków.
- Zakaz sprzedaży klasy G od 2030 roku.
- Obowiązek montażu OZE (np. PV) w nowych budynkach.
Aktualizacja artykułu: 25 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Masz pytanie? Zadaj je w komentarzu – odpowiadam w ciągu 48h. Jeśli chcesz porozmawiać o ofercie kredytowej, zapraszam do bezpośredniego kontaktu z Ekspertami finansowymi: https://bankmieszkaniowy.pl/kontakt/