Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa – i co ważne, może przebiec bez stresu, jeśli krok po kroku przygotujesz się do tego procesu. Zamiast tracić czas i nerwy na niedomówienia z bankiem i niepewność przy notariuszu, sprawdź, jak wygląda cały mechanizm – od dokumentów, przez promesę, po rozliczenia z fiskusem.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne do rozpoczęcia sprzedaży mieszkania z kredytem?

Zacznij od najważniejszego – zaświadczenia o saldzie zadłużenia. To dokument, który pokazuje, ile kredytu pozostało do spłaty na dzień wystawienia pisma. Bank podaje kwotę w rozbiciu na kapitał i odsetki, a także wskazuje numer technicznego rachunku bankowego, na który Kupujący przeleje środki w ramach spłaty.

Na taki dokument trzeba poczekać. Czas oczekiwania to zazwyczaj od 7 do 14 dni roboczych, a koszt wydania zależy od banku. W niektórych przypadkach dokument wydawany jest bezpłatnie, ale bywa też wyceniony na 100, 200 lub nawet 300 zł.

Zrób to wcześniej; złóż wniosek o zaświadczenie jeszcze zanim znajdziesz kupca. Dzięki temu, kiedy tylko pojawi się konkretna osoba zainteresowana zakupem, będziesz mieć dokumenty gotowe – bez niepotrzebnego opóźniania całego procesu.

Czym jest promesa i dlaczego jest zabezpieczeniem dla Kupującego?

Promesa to nic innego jak obietnica banku, że po spłacie kredytu wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dla Kupującego to gwarancja, że nieruchomość zostanie mu przekazana bez żadnych obciążeń.

Najlepiej wystąpić o nią po podpisaniu umowy przedwstępnej. Wtedy bank ma już dane Kupującego i może wystawić dokument na konkretną osobę. Co więcej, nie ryzykujesz, że zapłacisz za promesę dla klienta, który ostatecznie się rozmyśli.

Promesa obowiązuje zazwyczaj przez 30 dni. Termin ten działa jak licznik – mobilizuje obie strony do sprawnej finalizacji transakcji u notariusza.

Jak krok po kroku przebiega transakcja u notariusza i jak dzielona jest zapłata?

Cała operacja odbywa się w kancelarii notarialnej. To tutaj podpisywany jest akt przeniesienia własności. Co ważne – to nie Sprzedający rozdysponowuje pieniądze. Cały przepływ środków jest z góry określony i zapisany w akcie notarialnym.

Najpierw Kupujący przelewa kwotę zadłużenia na rachunek techniczny banku, zgodnie z promesą. Dopiero pozostała część ceny – jeśli taka występuje – trafia na konto Sprzedającego.

Jeśli Kupujący posiłkuje się kredytem, przelewu dokonuje bank nabywcy. Taki podział chroni interesy obu stron i eliminuje ryzyko, że Sprzedający nie spłaci kredytu, zostawiając Kupującego z mieszkaniem obciążonym hipoteką.

Koszty notarialne najczęściej pokrywa Kupujący. Mowa tu o taksie notarialnej, opłacie sądowej za wpisy w księdze wieczystej oraz wypisach aktu. Sprzedający może ponieść tylko koszt swojego egzemplarza aktu – to wydatek rzędu kilkuset złotych.

Jak po spłacie zadłużenia wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Po otrzymaniu pieniędzy bank przygotowuje list mazalny – oficjalne potwierdzenie spłaty kredytu i zgoda na usunięcie hipoteki. Ten dokument jest konieczny, żeby wykreślić wpis z księgi wieczystej.

Bank ma obowiązek go wystawić. Jeśli opóźnia się z jego wydaniem, można złożyć pisemne wezwanie – to skuteczny sposób, by przyspieszyć procedurę. Zwykle jednak list mazalny trafia do właściciela w ciągu kilku do kilkunastu dni roboczych.

Wniosek do sądu składa Kupujący. To w jego interesie leży „oczyszczenie” księgi wieczystej. Do formularza KW-WPIS dołącza list mazalny, dowód opłaty sądowej (100 zł) i ewentualne pełnomocnictwa.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży i jak legalnie go uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej?

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od zakupu może wiązać się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego. Jeśli jednak przeznaczysz dochód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, nie płacisz ani grosza.

Jak liczyć te 5 lat? Od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie. Jeśli kupiłeś je w marcu 2020 roku, to pięcioletni okres kończy się 31 grudnia 2025. Sprzedaż bez podatku będzie możliwa dopiero od stycznia 2026.

Za własne cele mieszkaniowe fiskus uznaje m.in.: zakup nowego lokalu, budowę domu, remont, modernizację, spłatę innego kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą, a nawet przekształcenie poddasza w część mieszkalną. Ważne: wydatki muszą być udokumentowane.

Zeznanie PIT-39 należy złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży, nawet jeśli całość dochodu przeznaczasz na cele mieszkaniowe.

Co zrobić, gdy cena sprzedaży jest niższa niż kwota kredytu pozostała do spłaty?

Taka sytuacja wymaga przygotowania. Jeśli wiesz, że kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryje całego kredytu, skontaktuj się z bankiem jeszcze przed publikacją ogłoszenia. Ustal, jakie są opcje.

Zwykle bank będzie oczekiwał dopłaty z Twoich środków. Najczęściej są dwie drogi:

1. Dopłata gotówką przy akcie notarialnym – pozwala na zamknięcie kredytu od razu.

2. Negocjowanie przekształcenia brakującej części w kredyt niezabezpieczony, np. gotówkowy – to wymaga dodatkowej analizy zdolności kredytowej.

Bez pełnej spłaty bank nie wyda listu mazalnego, a bez tego nie da się przeprowadzić transakcji.

Na co zwrócić szczególną uwagę sprzedając mieszkanie z kredytem we frankach (CHF)?

W przypadku kredytów indeksowanych do CHF, saldo zadłużenia w złotych zależy od bieżącego kursu franka. Bank przelicza zobowiązanie po swoim kursie kupna w dniu spłaty. Może się okazać, że będzie ono wyższe niż kwota podana kilka tygodni wcześniej w promesie.

Jeśli planujesz walkę z bankiem w sądzie (tzw. sprawę frankową), spłacając kredyt po sprzedaży mieszkania złóż do banku oświadczenie o spłacie z zastrzeżeniem zwrotu. To forma prawnego zabezpieczenia, która pozwala Ci domagać się zwrotu nadpłat nawet po całkowitym uregulowaniu długu.

Czy zakup mieszkania z obciążoną hipoteką jest bezpieczny z perspektywy kupującego?

Tak, jeśli procedura zostanie przeprowadzona prawidłowo. Promesa, list mazalny i odpowiedni podział płatności gwarantują, że po transakcji nieruchomość będzie wolna od zadłużenia.

Kupujący korzystający z kredytu hipotecznego jest dodatkowo zabezpieczony przez swój bank, który sprawdza dokumenty i warunki transakcji. W praktyce nieruchomość z hipoteką nie jest bardziej ryzykowna – wymaga tylko większej precyzji.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – lista kontrolna dla Sprzedającego

Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ)

Ile dokładnie trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Czas oczekiwania zależy od obłożenia sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości. W praktyce może to trwać od kilku tygodni w mniejszych miastach do nawet kilku miesięcy w dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Kraków. Z perspektywy sprzedającego kluczowe jest jednak, aby jak najszybciej uzyskać od banku list mazalny i przekazać go kupującemu.

Czy bank może odmówić wydania promesy?

Bank nie może odmówić wydania promesy bez powodu, jeśli kredytobiorca o nią zawnioskuje. Jest to standardowy dokument w procesie sprzedaży nieruchomości z hipoteką. Problemy mogą pojawić się jedynie w nietypowych sytuacjach, np. przy dużych zaległościach w spłacie kredytu, jednak nawet wtedy bank dąży do odzyskania długu poprzez sprzedaż i zazwyczaj współpracuje.

Co w przypadku sprzedaży mieszkania kupionego w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” lub „Mieszkanie dla Młodych”?

Sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem określonego w programie czasu (np. 10 lat dla BK2%) może wiązać się z utratą dopłat i obowiązkiem zwrotu części uzyskanej pomocy. Procedura sprzedaży z hipoteką jest taka sama, ale należy dodatkowo skonsultować się z bankiem w sprawie konsekwencji finansowych wynikających z warunków programu rządowego.

Czy muszę informować urząd skarbowy, że skorzystam z ulgi mieszkaniowej?

Tak; chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej należy zadeklarować w zeznaniu podatkowym PIT-39, które składa się do urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Nawet jeśli planujesz wydać 100% dochodu na cele mieszkaniowe i Twój podatek wyniesie zero, złożenie deklaracji jest obowiązkowe.

Aktualizacja artykułu: 15 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.