- Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, a klucz do bezpiecznej transakcji to: zaświadczenie o saldzie, promesa zwolnienia hipoteki oraz podział płatności w akcie notarialnym.
- Kupujący nie „przelewa w ciemno” pieniędzy sprzedającemu: część ceny idzie na rachunek techniczny banku na spłatę zadłużenia, a dopiero reszta trafia do sprzedającego.
- Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga listu mazalnego i wniosku KW-WPIS, a opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł.
- Podatek 19% (PIT) dotyczy sprzedaży przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, a ulga mieszkaniowa wymaga wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może przebiec spokojnie, jeśli wcześniej zbierzesz dokumenty z banku i ustawisz w akcie notarialnym bezpieczny mechanizm spłaty oraz wykreślenia hipoteki.
| Wariant | Jak idą pieniądze | Dokumenty z banku | Najczęstsza pułapka |
|---|---|---|---|
| Kupujący płaci gotówką | Kupujący przelewa saldo kredytu na rachunek banku, a resztę ceny do sprzedającego, zgodnie z aktem | Zaświadczenie o saldzie, promesa | Brak aktualizacji salda tuż przed aktem (ważne przy CHF) |
| Kupujący bierze kredyt | Przelew robi bank kupującego zgodnie z dyspozycją w akcie (część do banku sprzedającego, część do sprzedającego) | Zaświadczenie o saldzie, promesa, dane do przelewu | Niedoprecyzowany podział płatności w akcie, opóźnienia w uruchomieniu kredytu |
| Dodatkowe zabezpieczenie | Część ceny może trafić do depozytu notarialnego lub być wypłacana warunkowo (jeśli strony tak ustalą) | Zależnie od konstrukcji umowy, zwykle jak wyżej | Zbyt ogólne warunki wypłaty, brak terminów i potwierdzeń |
Jakie dokumenty z banku są potrzebne do rozpoczęcia sprzedaży mieszkania z kredytem?
Zacznij od zaświadczenia o saldzie zadłużenia. To dokument pokazujący, ile kredytu pozostało do spłaty na dzień wystawienia pisma, zwykle z rozbiciem na kapitał i odsetki, oraz z podaniem rachunku do spłaty.
W praktyce czas wydania dokumentu zależy od banku i rodzaju zaświadczenia: bywa dostępny szybko, ale zdarza się też oczekiwanie do około 7–14 dni roboczych przy wersjach rozszerzonych. Warto złożyć wniosek wcześniej, aby nie blokować terminu u notariusza.
Czym jest promesa i dlaczego jest zabezpieczeniem dla kupującego?
Promesa zwolnienia hipoteki to dokument banku, w którym bank wskazuje warunki spłaty i deklaruje zgodę na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu zadłużenia. Dla kupującego to kluczowe zabezpieczenie, bo „zamienia” ryzyko w procedurę opisaną czarno na białym.
Promesa jest najczęściej ważna około 30 dni, ale zawsze sprawdź termin w treści dokumentu, bo liczy się to, co bank wpisał na promesie.
W wielu przypadkach rozsądne jest zamówienie promesy po podpisaniu umowy przedwstępnej, bo masz już konkretne dane transakcji. Jeżeli bank może wystawić promesę bez danych kupującego, nadal warto ją odświeżyć tuż przed aktem, aby kwoty i terminy były aktualne.
Jak bezpiecznie ustawić płatność przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Najważniejsza zasada jest prosta: kupujący nie powinien ryzykować wpłaty całej ceny sprzedającemu, jeżeli hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej. Dlatego w akcie notarialnym ustala się podział płatności.
- Część odpowiadająca saldu zadłużenia trafia na rachunek banku (spłata kredytu).
- Nadwyżka ponad saldo trafia na konto sprzedającego.
- Jeżeli strony chcą dodatkowego zabezpieczenia, można rozważyć depozyt notarialny albo warunkową wypłatę, zależnie od ustaleń w kancelarii.
Jak krok po kroku przebiega transakcja u notariusza i kto ponosi koszty?
Cała operacja finalna odbywa się w kancelarii notarialnej, gdzie podpisuje się akt przeniesienia własności. To w treści aktu zapisuje się, kto, komu i ile przelewa, w tym spłatę na rachunek banku sprzedającego.
Koszty notarialne najczęściej pokrywa kupujący, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej i wypisy aktu. Sprzedający zwykle ponosi koszt swojego wypisu lub dodatkowych dokumentów, jeśli ich potrzebuje (to zależy od liczby stron i wypisów).
Jak po spłacie zadłużenia wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Po spłacie kredytu bank wydaje list mazalny, czyli zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki. Następnie składa się w sądzie wniosek KW-WPIS z załącznikami.
- Wnioskodawcą jest zwykle kupujący, bo to on ma interes w „oczyszczeniu” księgi wieczystej.
- Do wniosku dołącza się oryginał zgody banku (list mazalny) i dowód opłaty.
- Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży i jak działa ulga mieszkaniowa?
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat (liczonych od końca roku, w którym kupiłeś nieruchomość) może oznaczać 19% PIT od dochodu. Przykład: zakup w marcu 2020 r. oznacza, że 5 lat mija 31 grudnia 2025 r., a sprzedaż bez PIT jest możliwa od stycznia 2026 r.
Jeżeli sprzedajesz wcześniej, możesz zastosować ulgę mieszkaniową, ale warunek jest twardy: musisz ponieść wydatki na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży. Zwolnienie może być także proporcjonalne, jeżeli wydasz tylko część przychodu.
PIT-39 składasz co do zasady do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, nawet gdy podatek wyniesie 0 zł. Jeżeli 30 kwietnia wypada w dzień wolny, termin przesuwa się na pierwszy dzień roboczy.
Co zrobić, gdy cena sprzedaży jest niższa niż kwota kredytu do spłaty?
Jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryje całego kredytu, ustal z bankiem scenariusz jeszcze przed finalizacją transakcji. Najczęściej wchodzą w grę dwie ścieżki:
- Dopłata gotówką przy akcie notarialnym, aby zamknąć kredyt od razu.
- Zmiana struktury długu, czyli przekształcenie brakującej części w zobowiązanie niezabezpieczone (np. kredyt gotówkowy), co wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej.
Na co uważać przy sprzedaży mieszkania z kredytem w CHF?
Przy kredytach powiązanych z CHF saldo w złotych potrafi zmieniać się wraz z kursem, a także zależy od zasad rozliczenia wskazanych w umowie i dokumentach banku. Dlatego dopilnuj, aby notariusz i kupujący operowali aktualnym saldem oraz terminami ważności dokumentów.
Jeżeli planujesz spór z bankiem (tzw. sprawę frankową), przy spłacie zadłużenia po sprzedaży rozważ złożenie do banku oświadczenia o spłacie z zastrzeżeniem zwrotu, aby nie zamykać sobie drogi do dochodzenia roszczeń po całkowitej spłacie.
Reklama - Ekspert kredytowy
Czy zakup mieszkania z hipoteką jest bezpieczny dla kupującego?
Zakup mieszkania z hipoteką może być bezpieczny, jeśli procedura jest ułożona poprawnie: promesa i zaświadczenie o saldzie prowadzą przelewy, a list mazalny pozwala wykreślić hipotekę po spłacie.
Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, dodatkową warstwę kontroli zapewnia jego bank, który weryfikuje dokumenty i warunki transakcji. To nie jest transakcja „bardziej ryzykowna”, jest po prostu bardziej formalna.
| Twoja sytuacja | Co robisz | Dokumenty | Ryzyko, które eliminujesz |
|---|---|---|---|
| Saldo kredytu niższe niż cena | Dzielisz płatność: saldo do banku, reszta do Ciebie | Saldo, promesa | Kupujący nie zostaje z hipoteką |
| Saldo kredytu wyższe niż cena | Ustalasz dopłatę lub zmianę długu przed aktem | Saldo, warunki banku | Brak listu mazalnego przez niedopłatę |
| Kredyt w CHF | Aktualizujesz saldo przed aktem, pilnujesz terminów ważności dokumentów | Saldo aktualne, promesa | Niedoszacowanie kwoty spłaty w PLN |
- Złóż wniosek o zaświadczenie o saldzie z wyprzedzeniem.
- Zamów promesę zwolnienia hipoteki i sprawdź jej termin ważności.
- Ustal z notariuszem podział płatności (saldo do banku, reszta do Ciebie).
- Zgromadź dokumenty do sprzedaży, w tym księgę wieczystą i wymagane zaświadczenia, np. świadectwo energetyczne.
- Po spłacie odbierz list mazalny i przekaż kupującemu.
- Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy na dzień wydania lokalu.
- Jeśli sprzedajesz przed 5 latami, złóż PIT-39 i udokumentuj wydatki do ulgi mieszkaniowej.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
To zależy od obciążenia sądu. Najważniejsze jest szybkie pozyskanie listu mazalnego i złożenie KW-WPIS, bo dopiero wtedy biegnie procedura wykreślenia.
Czy promesa zawsze jest ważna 30 dni?
Najczęściej spotyka się ważność około 30 dni, ale liczy się termin wpisany w Twoim dokumencie. Zawsze sprawdź datę ważności na promesie i dopasuj do terminu aktu.
Czy bank może odmówić wydania promesy?
W praktyce promesa jest standardowym dokumentem do sprzedaży. Bank może wymagać uregulowania zaległości lub dodatkowych formalności, ale celem jest opisanie warunków spłaty i wykreślenia hipoteki, aby transakcja mogła dojść do skutku.
Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli korzystam z ulgi mieszkaniowej?
Tak. PIT-39 składasz co do zasady do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, nawet gdy podatek wyniesie 0 zł, bo deklarujesz w nim ulgę mieszkaniową.
Ile mam czasu na wydanie pieniędzy w uldze mieszkaniowej?
Warunkiem ulgi jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, liczonych od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość. Jeśli wydasz tylko część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.
Co przy sprzedaży mieszkania z „Bezpiecznym Kredytem 2%”?
Sprzedaż jest możliwa. Co do zasady tracisz prawo do kolejnych dopłat, natomiast nie trzeba zwracać dopłat otrzymanych przed dniem sprzedaży. Dodatkowe konsekwencje mogą dotyczyć sytuacji naruszenia warunków programu.
Co przy sprzedaży mieszkania kupionego z MdM?
W MdM mechanizmy rozliczeń i ewentualnego zwrotu dofinansowania są związane z okresem 5 lat od nabycia. Jeśli sprzedajesz w tym czasie, sprawdź zasady rozliczenia dofinansowania w dokumentach programu.
Promesa zwolnienia hipoteki
Dokument banku opisujący warunki spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie.
List mazalny
Zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
KW-WPIS
Formularz wniosku o wpis w księdze wieczystej, używany także do wykreśleń.
PIT-39
Zeznanie do rozliczenia sprzedaży nieruchomości i zastosowania ulgi mieszkaniowej.
- podatki.gov.pl – rozliczenie ze sprzedaży domu/mieszkania (PIT-39, ulga mieszkaniowa)
- Sąd Rejonowy Wrocław-Krzyki – FAQ Księgi Wieczyste (opłata 100 zł za wykreślenie hipoteki)
- Rzecznik Finansowy – FAQ Bezpieczny Kredyt 2% (sprzedaż i dopłaty)
- BGK – MdM (produkt w obsłudze, zasady rozliczeń i okres 5 lat)
Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.