Kredyty mieszkaniowe 2026

✅ Najważniejsze informacje w skrócie:

  • Porównanie kredytów mieszkaniowych ma sens tylko wtedy, gdy porównujesz te same założenia: kwotę, okres, LTV, typ rat, stałe vs zmienne, wymagane produkty dodatkowe.
  • W grudniu 2025 r. w hipotekach nadal funkcjonuje WIBOR, równolegle rozwijany jest WIRON, a na horyzoncie jest POLSTR (zmiana wskaźnika wpływa na ratę i ryzyko umowy).
  • Wkład własny: standardem jest 20%, a 10% zwykle wymaga dodatkowego zabezpieczenia (np. ubezpieczenia brakującego wkładu lub innej formy zabezpieczenia).
  • FWK (Fundusz Wsparcia Kredytobiorców) po zmianach daje wsparcie do 3000 zł miesięcznie i na okres do 40 miesięcy (zwrot w ratach, możliwe umorzenie po spełnieniu warunków).

Planujesz zakup mieszkania lub apartamentu? Sprawdź aktualne zestawienie kredytów mieszkaniowych i porównaj oferty banków w jednym miejscu. Znajdź kredyt dopasowany do Twoich potrzeb, a potem zweryfikuj szczegóły w umowie i tabeli opłat.

Warianty rozwiązań:

Wariant Dla kogo Plus Minus Co sprawdzić w umowie
Stałe 5–7 lat dla osób, które chcą przewidywalnej raty stabilność budżetu w okresie stałej stopy po okresie stałym warunki mogą się zmienić, potrzebny plan na refinansowanie opłaty za wcześniejszą spłatę, zasady przejścia na kolejną stopę, aneksy
Zmienne (WIBOR/WIRON) dla osób z buforem finansowym i akceptacją zmian rat czasem niższy koszt na starcie rata zmienia się wraz ze wskaźnikiem jak liczony wskaźnik, kiedy aktualizacja, czy są klauzule zamiany wskaźnika
Raty równe dla osób, które chcą stałej raty w harmonogramie łatwiejsze planowanie płynności wyższe odsetki w całym okresie niż przy malejących koszt całkowity i wpływ nadpłat
Raty malejące dla osób z wysoką zdolnością i zapasem budżetu na start niższe odsetki łącznie wysoka rata na początku czy bank liczy zdolność pod ratę startową

Jak czytać porównanie kredytów mieszkaniowych z grudnia 2025 r.?

Najpierw ujednolić założenia porównania: ta sama kwota, okres, LTV, typ rat i pakiet wymaganych produktów, dopiero potem patrzeć na marżę i RRSO.

W rankingu i tabelach porównawczych najłatwiej pomylić „tani kredyt” z „tanim wariantem w reklamie”. Banki często pokazują atrakcyjną cenę przy warunkach typu konto z wpływami, karta, ubezpieczenie lub wysoka sprzedaż krzyżowa.

Jeżeli porównujesz oferty na różnych założeniach, wynik jest przypadkowy. Dla wiarygodności porównania przyjmij jeden zestaw parametrów, a następnie sprawdź różnice w umowie i tabeli opłat.

Porównanie kredytów mieszkaniowych na styczeń 2026

BankOfertaOcenaKontakt
Kredyt hipoteczny w Citi Handlowy (*RRSO od 6,84% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt hipoteczny w Citi Handlowy (*RRSO od 6,84% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
SPRAWDŹ
Kredyt hipoteczny w VeloBanku (*RRSO od 7,11% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt hipoteczny w VeloBanku (*RRSO od 7,11% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
SPRAWDŹ
Kredyt hipoteczny w PKO Banku Polskim (*RRSO od 6,91% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt hipoteczny w PKO Banku Polskim (*RRSO od 6,91% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
SPRAWDŹ
Kredyt hipoteczny w Pekao SA (*RRSO od 7,90% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt hipoteczny w Pekao SA (*RRSO od 7,90% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
SPRAWDŹ
Kredyt mieszkaniowy w mBanku (*RRSO 6,38% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w mBanku (*RRSO 6,38% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w ING Banku Śląskim (*RRSO 6,48% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w ING Banku Śląskim (*RRSO 6,48% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Megahipoteka w Alior Banku (*RRSO 6,50% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Megahipoteka w Alior Banku (*RRSO 6,50% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w Banku Millennium (*RRSO 7,33% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w Banku Millennium (*RRSO 7,33% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w Banku BPS (*RRSO 7,40% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w Banku BPS (*RRSO 7,40% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w BNP Paribas (*RRSO 7,50% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w BNP Paribas (*RRSO 7,50% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w Santander Banku (*RRSO 7,57% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w Santander Banku (*RRSO 7,57% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Kredyt mieszkaniowy w BOŚ Banku (*RRSO 9,28% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

Kredyt mieszkaniowy w BOŚ Banku (*RRSO 9,28% na podstawie przykładu reprezentatywnego w prezentacji banku)

9
KALKULATOR
Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego Expander

Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego Expander

9
KONTAKT
Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego NOTUS Finanse

Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego NOTUS Finanse

9
KONTAKT
Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego Lendi

Bezpłatna pomoc Eksperta Kredytowego Lendi

9
KONTAKT
Niniejsze zestawienie kredytów hipotecznych ma charakter informacyjny, nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów prawa i zawiera linki afiliacyjne (partnerskie). Jeśli klikniesz w link, możemy otrzymać wynagrodzenie. Dla Ciebie nic się nie zmienia - warunki pozostają takie same. Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego zależy od indywidualnej oceny klienta przez bank. Zestawienie aktualizujemy na początku każdego miesiąca, dlatego zalecamy weryfikację warunków w oficjalnej prezentacji banku (przy ofertach bezpośrednich) lub omówienie ich z Ekspertem (przy usługach pośrednictwa) po kliknięciu w odpowiedni link. Stan na 03 stycznia 2026 r.

Jak bank ocenia zdolność kredytową i jak przygotować BIK?

Zdolność kredytowa zależy od dochodu, stabilności zatrudnienia, kosztów utrzymania, zobowiązań oraz historii w BIK, a bank bada to pod kątem bezpieczeństwa spłaty przez wiele lat.

Bank analizuje wysokość i źródło dochodów, rodzaj umowy, czas jej trwania, dotychczasowe zobowiązania oraz historię spłaty. Opóźnienia, nawet sprzed lat, potrafią obniżyć wiarygodność.

Praktyczny krok: pobierz kopię danych z BIK bezpłatnie (raz na 6 miesięcy) i sprawdź, czy dane są poprawne, zanim złożysz wniosek kredytowy.

Ile wkładu własnego potrzebujesz i kiedy 10% jest realne?

Standardem jest 20% wkładu własnego, a 10% zwykle przechodzi tylko z dodatkowym zabezpieczeniem kosztu brakującego wkładu.

W praktyce banki oczekują 20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego. 10% jest możliwe, gdy masz dodatkowe zabezpieczenie (np. ubezpieczenie brakującego wkładu lub inne akceptowane zabezpieczenie).

Wskazówka: jeżeli masz 10% wkładu, policz łączny koszt ubezpieczenia brakującego wkładu i porównaj go z oszczędnością na „szybszym zakupie”. To często decyduje, czy 10% ma sens.

Jakie wskaźniki działają w hipotekach: WIBOR, WIRON i POLSTR?

WIBOR nadal funkcjonuje, WIRON rozwija się równolegle, a reforma wskaźników prowadzi do wdrożenia POLSTR w kolejnych etapach.

W grudniu 2025 r. WIBOR jest nadal publikowany i wykorzystywany w wielu umowach kredytowych, co wprost widać w publikacjach GPW Benchmark.

WIRON jest wskaźnikiem rozwijanym równolegle, a instytucje rynkowe komunikują kolejne etapy reformy, w tym wdrożenie POLSTR.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.

Stałe czy zmienne oprocentowanie: jak ograniczyć ryzyko?

Stałe oprocentowanie kupuje przewidywalność na 5–7 lat, a zmienne przenosi ryzyko zmian stóp i wskaźnika na Twój budżet.

Jeśli priorytetem jest stabilność, stała stopa ogranicza ryzyko skoków rat w okresie stałości. Przy zmiennej stopie kluczowe jest posiadanie bufora oraz zrozumienie, kiedy bank aktualizuje wskaźnik.

Kontekst rynkowy na styczeń 2026 r. pokazuje komunikat RPP: od 04/12/2025 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%.

Raty równe czy malejące: różnica na liczbach (przykład)?

Raty malejące zwykle dają niższe odsetki łącznie, ale wymagają wysokiej zdolności na start, bo pierwsza rata jest najwyższa.

Przykład poglądowy: kredyt 500 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 7% (bez kosztów dodatkowych, aby pokazać sam mechanizm rat).

Rodzaj rat Pierwsza rata Łączne odsetki
raty równe ok. 3327 zł ok. 698 000 zł
raty malejące ok. 4306 zł ok. 527 000 zł

Jak policzyć koszty dodatkowe: prowizje, ubezpieczenia, PCC, opłaty?

RRSO porządkuje koszty, ale przed podpisem i tak sprawdzasz tabelę opłat, ubezpieczenia, pomostowe oraz koszty notarialno-sądowe.
  • prowizja bankowa: najczęściej 0–2% (zależy od banku i pakietu produktów)
  • ubezpieczenia: nieruchomości, czasem na życie, czasem pakiet wymagany do ceny
  • wycena nieruchomości: zwykle kilkaset złotych (widełki zależą od banku i regionu)
  • opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł
  • PCC od hipoteki: 19 zł, gdy wysokość wierzytelności nie jest ustalona, przy ustalonej kwocie PCC jest liczone procentowo, dlatego zawsze weryfikuj to w akcie notarialnym

Jak sprawdzić elastyczność umowy: nadpłaty, pomostowe, zmiana warunków?

Najwięcej pieniędzy traci się na szczegółach: opłatach za wcześniejszą spłatę, kosztach pomostowych, wymaganiach konta i ubezpieczeń oraz warunkach aneksów.
  • nadpłaty: czy są bezpłatne, jak bank księguje nadpłatę, skrócenie okresu czy obniżenie raty
  • ubezpieczenie pomostowe: ile wynosi podwyższenie marży do czasu wpisu hipoteki
  • zmiana stopy: kiedy możesz przejść z zmiennej na stałą i odwrotnie, jakie są koszty
  • cross-sell: co się dzieje, gdy zamkniesz konto lub zrezygnujesz z produktu wymaganego do marży
Porada: poproś bank o symulację kosztu całkowitego dla dwóch scenariuszy: stałe 5 lat i zmienne, na tych samych założeniach, z uwzględnieniem produktów dodatkowych.

Jakie programy wsparcia i narzędzia działają w 2025 r.?

Nie opieraj decyzji o zakupie na „planowanych dopłatach”; traktuj je jako bonus, a podstawę policz bez nich.
  • Bezpieczny Kredyt 2%: zakończony w 2023 r.
  • Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy / gwarancja BGK: rozwiązanie dla osób bez pełnego wkładu własnego (warunki i dostępność zależą od aktualnych zasad programu)
  • FWK (Fundusz Wsparcia Kredytobiorców): wsparcie w trudnej sytuacji, do 3000 zł miesięcznie i do 40 miesięcy (zwrot i umorzenie według ustawowych warunków)
Ostrzeżenie: porównywarki online są przydatne, ale finalna cena kredytu zależy od scoringu, dochodów, LTV, zabezpieczenia oraz spełnienia warunków promocji, dlatego przed podpisem weryfikuj parametry w dokumentach banku.

Checklista: dokumenty do kredytu hipotecznego

  1. dowód osobisty
  2. dokumenty dochodowe: zaświadczenie, PIT, KPiR lub wyciągi (zależnie od formy zatrudnienia)
  3. umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
  4. dokumenty nieruchomości: księga wieczysta, wypis, rzut, pozwolenia (zależnie od typu)
  5. wycena nieruchomości (jeżeli wymaga bank)
  6. dla JDG: zaświadczenia z ZUS i US (jeżeli bank wymaga)

FAQ – najczęściej zadawane pytania

✔️ Ile realnie trwa załatwienie kredytu hipotecznego?

Najczęściej 3–6 tygodni, zależnie od banku, wyceny, kompletności dokumentów oraz obciążenia analityków.

✔️ Czy można dostać kredyt bez umowy o pracę?

Tak, banki akceptują m.in. B2B i umowy cywilnoprawne, ale zwykle oczekują dłuższej historii dochodu i dodatkowych dokumentów.

✔️ Co to jest LTV?

LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, niższe LTV zwykle oznacza lepsze warunki.

✔️ Czy nadpłata kredytu faktycznie zmniejsza koszt?

Tak, szczególnie na początku spłaty, bo wtedy udział odsetek w racie jest najwyższy, a nadpłata zmniejsza kapitał naliczania odsetek.

✔️ Czym się różni WIRON 1M od WIRON 3M?

WIRON 1M aktualizuje się częściej niż WIRON 3M, co szybciej przenosi zmiany na ratę, WIRON 3M zwykle oznacza rzadsze aktualizacje.

✔️ Czy ustawowe wakacje kredytowe działają w 2025 r.?

Nie, mechanizm ustawowy obowiązywał w 2024 r. i nie został przedłużony na 2025 r.; alternatywą jest m.in. FWK oraz rozwiązania komercyjne banków.

✔️ Co trzeba sprawdzić w kosztach „okołokredytowych”, żeby uniknąć niespodzianek?

Prowizję, warunki promocji, koszt ubezpieczeń, ubezpieczenie pomostowe, opłaty za wcześniejszą spłatę, wymagane konto i kartę oraz tabelę opłat i prowizji.

Słowniczek pojęć

BIK
Biuro Informacji Kredytowej, baza informacji o historii spłaty zobowiązań.

LTV
Loan to Value, stosunek kredytu do wartości nieruchomości.

RRSO
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, wskaźnik uwzględniający koszty kredytu.

WIBOR
Warsaw Interbank Offered Rate, wskaźnik referencyjny publikowany m.in. przez GPW Benchmark.

WIRON
Warsaw Interest Rate Overnight, wskaźnik oparty o transakcje overnight i indeksy składane.

POLSTR
Nowy wskaźnik referencyjny planowany do szerszego zastosowania w kredytach w kolejnych etapach reformy.

FWK
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, narzędzie wsparcia dla osób w trudnej sytuacji finansowej.

Źródła (stan na 13/12/2025 r.)

Co możesz zrobić teraz:

  • ustal jeden zestaw założeń (kwota, okres, LTV) i porównaj oferty na tych samych parametrach
  • sprawdź kopię danych BIK i usuń ewentualne błędy przed wnioskiem
  • zweryfikuj w umowie: koszty pomostowe, wcześniejszą spłatę, wymagane produkty i warunki promocji

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.