Kredyty i nieruchomości

Jakie są wymagania banku wobec kosztorysu budowlanego i dlaczego są tak restrykcyjne?

Kosztorys budowlany to coś więcej niż techniczna lista. Dla banku to dokument, który pozwala realnie ocenić wartość przyszłej nieruchomości – czyli jego zabezpieczenie.

1. Paradoks systemu gospodarczego: nawet jeśli planujesz większość prac wykonać samodzielnie, bank i tak wymaga, by kosztorys opierał się na rynkowych stawkach robocizny. Dlaczego? Bo to właśnie rynkowa wartość nieruchomości jest podstawą do ustalenia LTV i oceny ryzyka. To działa na Twoją korzyść – tworzysz „automatyczny bufor” między realnym wydatkiem a wartością zabezpieczenia.
2. Minimalny koszt za m²: banki nie akceptują kosztorysów z zaniżoną stawką na metr kwadratowy. Chcą mieć pewność, że przyznane środki wystarczą na doprowadzenie inwestycji do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Dla przykładu: w PKO BP minimalny koszt budowy wynosi 4500 zł/m². Jeśli Twój kosztorys opiewa na niższą kwotę – wniosek odpadnie przy pierwszej analizie.

Co bank sprawdza?

• czy kosztorys ma strukturę zgodną z formularzem bankowym;
• czy zawiera ceny materiałów i robocizny z danego regionu;
• czy obejmuje pełny zakres prac – od fundamentów po wykończenie;
• czy rozdziela wypłaty transz w logiczny sposób;
• czy nie zaniża kosztu budowy poniżej progu (np. 4500 zł/m² w PKO BP),
• czy zawiera bufor bezpieczeństwa – co najmniej 10–15% całego budżetu.

Z jakich etapów składa się kosztorys budowlany akceptowany przez bank?

Kosztorys nie może być ogólnikowy. Powinien dokładnie odwzorowywać fazy budowy – zgodnie z tym, jak analizują je banki:

1. Stan zerowy – wykopy, fundamenty, izolacja, podłoga na gruncie;
2. Stan surowy – ściany, stropy, dach, okna i drzwi;
3. Wykończenie – tynki, malowanie, elewacja, podłogi;
4. Instalacje wewnętrzne – prąd, woda, ogrzewanie, wentylacja;
5. Przyłącza – gaz, kanalizacja, prąd, woda;
6. Inne prace – ogrodzenie, nadzór, dokumentacja.

Nie ujmujemy sprzętów przenośnych ani mebli. Bank ich nie finansuje.

Ile kosztuje rozbudowa domu lub adaptacja poddasza w 2025 roku?

Dane z województwa śląskiego (stawki netto):

Dane przedstawione w tabeli są wartościami uśrednionymi na podstawie analizy cenników branżowych z Q2 2025. Aby uzyskać aktualne stawki dla Twojej lokalizacji, polecamy sprawdzić następujące źródła: Sekocenbud, Orgbud, kb.pl – Koszty Budowy.

Dodatkowo: płyty OSB drożeją, cement stabilny, izolacje tanieją. Przy adaptacji poddasza największy koszt to skosy i izolacja.

Rozbudowa domu a adaptacja poddasza – porównanie rozszerzone

Dane przedstawione powyżej zostały opracowane na podstawie rynkowych analiz kosztów budowlanych z II kwartału 2025 r. Dla weryfikacji i dopasowania do Twojego regionu, sprawdź: Sekocenbud, Orgbud, kb.pl – Cenniki Budowlane.

Kto może sporządzić kosztorys do kredytu hipotecznego?

• Samodzielnie – tylko przy dużym doświadczeniu budowlanym.
• Kierownik budowy – zna realia, ale bywa nieaktualny cennikowo.
• Kosztorysant – kosztuje 300–1500 zł, ale zwiększa szansę na akceptację.

Uwaga: W niektórych bankach wymagany jest podpis osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Jak przygotować kosztorys budowlany krok po kroku?

Lista kontrolna – jak stworzyć poprawny kosztorys do banku:

1. Pobierz formularz kosztorysu z banku lub przygotuj własny na jego wzór.
2. Podziel projekt na etapy: stan zerowy, stan surowy, instalacje, wykończenie.
3. Ustal realne ceny z aktualnych cenników lokalnych – nie opieraj się na szacunkach.
4. Dodaj osobną pozycję „bufor bezpieczeństwa 10–15%”.
5. Ułóż harmonogram realizacji – miesiąc po miesiącu, zgodnie z etapami prac.
6. Upewnij się, że koszt całkowity za m² nie spada poniżej minimalnych wymagań banku.
7. Podpisz kosztorys – sam lub przekaż do podpisu osobie z uprawnieniami budowlanymi.

Przykład: Adaptacja poddasza 35 m²
Pan Tomasz planował adaptację poddasza i w kosztorysie ujął: 3 okna dachowe (6000 zł), robociznę (1000 zł), izolację (2100 zł) i zabudowę skosów (3000 zł). Suma: 12100 zł. Do kosztorysu dodał 20% bufora (2420 zł), co dało łączną kwotę 14520 zł. Podczas prac okazało się, że jedna z belek więźby wymagała wzmocnienia (koszt 1500 zł). Dzięki buforowi, Pan Tomasz pokrył wydatek bez stresu i zatrzymywania prac.

Kosztorys zaakceptowany. Co dalej? Jak bank kontroluje Twoją budowę?

Po zatwierdzeniu kosztorysu kredyt wypłacany jest w transzach. Ale zanim otrzymasz kolejną część środków, bank musi sprawdzić postęp prac.

Inspekcja bankowa vs. fotoinspekcja – jak bank sprawdza postępy i ile to kosztuje?

• Inspekcja tradycyjna – przedstawiciel banku przyjeżdża na miejsce. Koszt: ok. 200–300 zł (np. PKO BP, BOŚ, Alior).
• Fotoinspekcja – wysyłasz zdjęcia i wypełniony formularz. Bezpłatna i znacznie szybsza (np. ING, Santander).

Wskazówka: Jeśli zależy Ci na czasie i niższych kosztach – wybieraj banki oferujące fotoinspekcje.

Rola faktur: mit kontra rzeczywistość podatkowa

W systemie gospodarczym większość banków nie wymaga faktur do rozliczenia transz. Liczy się fizyczny postęp prac. Ale uwaga:

Jakich błędów w kosztorysie unikać, aby nie stracić szansy na kredyt?

• zbyt niski koszt budowy na m² – bank odrzuci wniosek z marszu,
• brak bufora bezpieczeństwa – analityk uzna projekt za nierealny,
• zaniżone ceny – bank wie, ile kosztuje budowa w Twoim regionie,
• brak instalacji, przyłączy, dokumentacji – wygląda na niedokończony projekt,
• meble, sprzęty AGD wolnostojące – nie są finansowane,
• nierealny harmonogram – np. „dom w 3 miesiące”,
• system gospodarczy bez jasnego planu – budzi wątpliwości.

Jak oszacować bufor finansowy – rezerwę na nieprzewidziane wydatki?

Bufor to nie fanaberia – to zabezpieczenie, które chroni przed niedoszacowaniem kosztów i nagłymi zmianami cen.

• Minimum: 10–15% całkowitego budżetu,
• Forma: wyodrębniona pozycja w kosztorysie,
• Dla banku: pokazuje, że klient myśli realistycznie,
• Nie oznacza wyższej kwoty kredytu – to część wnioskowanej sumy,
• Dla adaptacji: nawet 20% – bo stare budynki zaskakują.

Gdy plan się sypie – jak zarządzać kryzysem na budowie?

Budowa to żywy organizm – coś zawsze pójdzie nie tak. Oto scenariusze, które warto znać wcześniej:

Zabrakło pieniędzy w trakcie budowy – co możesz zrobić?

• Aneks o zwiększenie kredytu – tylko przy pozytywnej ocenie zdolności kredytowej,
• Pożyczka gotówkowa – szybka, ale droższa,
• Pożyczka hipoteczna – np. pod drugą nieruchomość (jeśli posiadasz).

Opóźnienie w harmonogramie – jak rozmawiać z bankiem?

Nie czekaj, aż bank zapyta pierwszy. Skontaktuj się z doradcą i złóż wniosek o aneks do harmonogramu. Taki aneks jest płatny (od 100 do 500 zł), ale zabezpiecza Twój projekt.

Zaoszczędziłeś? Możesz zrezygnować z części kredytu

Po zakończeniu budowy nie musisz pobierać ostatniej transzy. Złóż wniosek o rezygnację z pozostałej kwoty. Bank przygotuje aneks i obniży Twoje zadłużenie.

Wielki Finał: Jak Formalnie Zakończyć Budowę i Zamknąć Kredyt?

Krok 1: Rozliczenie z Nadzorem Budowlanym

Po zakończeniu prac musisz zgłosić zakończenie budowy do właściwego Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB). W przypadku braku zastrzeżeń, obowiązuje tzw. milcząca zgoda – po 21 dniach możesz legalnie zamieszkać.

Krok 2: Finalne dokumenty dla banku

Dostarcz do banku zaświadczenie o zakończeniu budowy. To kończy okres karencji – od teraz zaczniesz spłacać także raty kapitałowe.

Krok 3: Ubezpieczenie i hipoteka

Po zakończeniu budowy obowiązkowe jest ubezpieczenie nieruchomości oraz cesja polisy na bank. Wtedy też składasz wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Porada eksperta: Odpis z KW z wpisaną hipoteką pozwala zrezygnować z ubezpieczenia pomostowego. Efekt? Niższa miesięczna rata kredytu, nawet o kilkaset złotych.

Gdzie znaleźć wzory kosztorysów i aktualne cenniki?

Przykładowe formularze kosztorysów:

• mBank – kosztorys prac budowlanych
• mBank – kosztorys remontowo-wykończeniowych
• Bank Millennium – kosztorys budowlany
• Bank Millennium – kosztorys remontowo-wykończeniowy
• PKO Bank Polski – kosztorys budowlany

Przykładowe cenniki materiałów budowlanych:

• https://kb.pl/
• https://www.sig.pl/

FAQ – najczęstsze pytania i odpowiedzi

Słowniczek pojęć

• Transza – część kredytu wypłacana po zrealizowaniu etapu budowy.
• Harmonogram prac – podział robót na miesiące i etapy, potrzebny do rozliczenia transz.
• Karencja – czasowe zawieszenie spłaty rat kapitałowych (np. do zakończenia budowy).
• Wkład własny – środki, które kredytobiorca wnosi z własnej kieszeni (minimum 10–20%).
• LTV (Loan to Value) – stosunek kredytu do wartości nieruchomości (np. 80%).

Aktualizacja artykułu: 03 lipca 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.