Kredyty i nieruchomości

Jakie są wymagania banku wobec kosztorysu budowlanego i dlaczego banki są tak restrykcyjne?

Kosztorys budowlany to dla banku dokument oceniający realną wartość przyszłej nieruchomości, czyli zabezpieczenie kredytu.

1. System gospodarczy a „paradoks wyceny”: nawet jeśli część prac wykonasz sam, bank zwykle oczekuje stawek rynkowych, bo liczy się rynkowa wartość zabezpieczenia.
2. Zaniżone stawki za m²: banki odrzucają kosztorysy, które wyglądają na „papierowe”, bez realnych cen materiałów i robocizny dla regionu.

Jak bank liczy m² w kosztorysie i czemu to zmienia wynik?

• „m²” w rozmowie z bankiem bywa rozumiane różnie: jako powierzchnia użytkowa, całkowita albo „po podłodze” (częste przy skosach na poddaszu).
• Ten sam koszt całkowity daje inne „zł/m²”, jeśli dzielisz go przez inną powierzchnię, dlatego analityk banku dopytuje o definicję, a w dokumentach opiera się na danych z projektu i operatu.
• Praktyczna zasada: w kosztorysie trzymaj spójność z projektem i opisem inwestycji, a „zł/m²” traktuj jako kontrolę realności, nie jako jedyną miarę.

Co bank sprawdza?

• czy kosztorys ma strukturę zgodną z formularzem bankowym,
• czy obejmuje pełny zakres prac,
• czy transze są rozpisane logicznie,
• czy zawiera bufor bezpieczeństwa,
• czy ceny nie odbiegają od realiów regionu.

Z jakich etapów składa się kosztorys budowlany akceptowany przez bank?

Kosztorys powinien odwzorowywać etapy inwestycji w układzie „bankowym”:

1. Stan zerowy: wykopy, fundamenty, izolacje, podłoga na gruncie,
2. Stan surowy: ściany, stropy, dach, okna i drzwi,
3. Instalacje: prąd, woda, ogrzewanie, wentylacja,
4. Wykończenie: tynki, posadzki, malowanie, elewacja,
5. Przyłącza i dokumentacja: przyłącza, nadzór, koszty formalne.

Nie ujmuj sprzętów przenośnych ani mebli, banki zwykle ich nie finansują jako elementu nieruchomości.

Ile kosztuje rozbudowa domu lub adaptacja poddasza w 2025 roku?

Poniżej przykład orientacyjnych stawek robocizny (wartości poglądowe, zależne od miasta, zakresu i dostępności ekip). Ujednolicone jako stawki netto.

Dane w tabeli traktuj jako punkt startu do kosztorysu. Do finalnej wyceny porównaj oferty lokalnych ekip oraz cenniki (część źródeł jest płatna): Sekocenbud, Orgbud, a z publicznych zestawień np. KB.

Uwaga praktyczna: przy adaptacji poddasza najczęstsze „niespodzianki” kosztowe to nośność stropu, stan więźby, izolacje i skosy.

Rozbudowa domu a adaptacja poddasza: porównanie rozszerzone

Dane liczbowe to wartości poglądowe, do dopasowania do regionu i standardu wykończenia.

Kto może sporządzić kosztorys do kredytu hipotecznego?

• Samodzielnie: przy dużym doświadczeniu budowlanym i umiejętności pracy na cennikach,
• Kierownik budowy: zna realia, weryfikuj aktualność stawek,
• Kosztorysant: często 300–1500 zł, zwykle podnosi jakość dokumentu dla banku.

Uwaga: w części banków wymagany jest podpis osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Jak przygotować kosztorys budowlany krok po kroku?

Lista kontrolna:

1. pobierz formularz kosztorysu z banku lub przygotuj własny na jego wzór,
2. podziel projekt na etapy i transze,
3. ustal ceny na podstawie realnych ofert lokalnych, a nie „na oko”,
4. dodaj osobną pozycję: bufor bezpieczeństwa 10–15% (przy adaptacji często około 20%),
5. ułóż harmonogram, realistycznie, miesiąc po miesiącu,
6. sprawdź spójność kosztorysu z projektem i standardem wykończenia,
7. podpisz kosztorys sam lub zleć podpis osobie z uprawnieniami, jeśli bank tego oczekuje.

Przykład: Adaptacja poddasza 35 m². Pan Tomasz ujął: 3 okna dachowe (6000 zł), robociznę (1000 zł), izolację (2100 zł) i zabudowę skosów (3000 zł). Suma: 12100 zł. Dodał bufor 20% (2420 zł), razem 14520 zł. Później doszło wzmocnienie belki (1500 zł) i bufor pokrył koszt bez zatrzymywania prac.

Kosztorys zaakceptowany: jak bank kontroluje Twoją budowę?

Po zatwierdzeniu kosztorysu kredyt bywa wypłacany w transzach. Bank weryfikuje postęp prac, aby uruchomić kolejną wypłatę.

Inspekcja na budowie i fotoinspekcja: jak wygląda weryfikacja transz?

• Fotoinspekcja: bank prosi o zdjęcia prac zgodnych z kosztorysem, często z krótkim opisem etapu.
• Inspekcja na budowie: bank zleca kontrolę postępu, opłaty zależą od banku i dokumentów taryfowych.

Rola faktur: podatki i dowody wydatków

Jakich błędów w kosztorysie unikać, aby nie stracić szansy na kredyt?

• zbyt niski koszt budowy na m² i oderwanie od realiów regionu,
• brak bufora bezpieczeństwa,
• pominięcie instalacji, przyłączy albo kosztów formalnych,
• ujęcie mebli i sprzętów przenośnych,
• nierealny harmonogram etapów,
• brak spójności kosztorysu z projektem.

Wielki finał: jak formalnie zakończyć budowę i zamknąć kredyt?

Krok 1: Zakończenie prac i nadzór budowlany

Po zakończeniu prac składasz zawiadomienie o zakończeniu budowy do właściwego organu. Jeśli organ nie wniesie sprzeciwu, co do zasady po 14 dniach można rozpocząć użytkowanie (o ile inwestycja nie wymaga pozwolenia na użytkowanie).

Krok 2: Finalne dokumenty dla banku

Dostarcz do banku dokumenty potwierdzające zakończenie etapu inwestycji zgodnie z umową. To zwykle kończy etap rozliczeń budowlanych.

Krok 3: Ubezpieczenie i hipoteka

Po zakończeniu budowy obowiązuje ubezpieczenie nieruchomości i cesja na bank. Dopilnuj wpisu hipoteki w księdze wieczystej, aby zamknąć etap kosztów „pomostowych” zgodnie z umową.

Gdzie znaleźć wzory kosztorysów i aktualne cenniki?

Formularze kosztorysów:

• mBank: kosztorys prac budowlanych
• mBank: kosztorys prac remontowo-wykończeniowych
• Bank Millennium: kosztorys budowlany
• Bank Millennium: kosztorys prac remontowych
• PKO Bank Polski: kosztorys budowlany

Publiczne punkty odniesienia:

• KB.pl
• SIG

FAQ – najczęstsze pytania i odpowiedzi

Słowniczek pojęć

• Transza: część kredytu wypłacana po zrealizowaniu etapu budowy.
• Harmonogram prac: podział robót na miesiące i etapy, potrzebny do rozliczenia transz.
• Karencja: czasowe odroczenie spłaty kapitału, często do zakończenia etapu budowy, zgodnie z umową.
• LTV (Loan to Value): stosunek kredytu do wartości nieruchomości.

Źródła

• Prawo budowlane, art. 30 (termin sprzeciwu 21 dni przy zgłoszeniu)
• Prawo budowlane, art. 54 (termin 14 dni po zawiadomieniu o zakończeniu budowy)
• gov.pl: interpretacja ogólna MF dotycząca wydatków na cele mieszkaniowe
• mBank Hipoteczny: taryfa opłat (m.in. inspekcja przy transzy 0 zł, przy zmianie warunków 250 zł)

Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.