Kredyty i nieruchomości

Twój kredyt hipoteczny traci stałe oprocentowanie? Sprawdź, co zrobić, zanim bank zrobi to za Ciebie

W 2025 roku tysiące kredytobiorców stają przed trudnym wyborem: zostać przy zmiennej stopie procentowej, negocjować nową stałą stopę, czy zrefinansować kredyt w innym banku. Każdy z tych scenariuszy to inna gra strategiczna z ryzykiem, emocjami i pieniędzmi.

Brak decyzji oznacza, że bank automatycznie przekształci Twój kredyt w zmiennoprocentowy i rata może gwałtownie wzrosnąć.

Co się dzieje po zakończeniu stałego oprocentowania? Jakie masz opcje?

Po zakończeniu okresu stałej stopy procentowej bank przełącza kredyt na zmienną stopę – zazwyczaj WIBOR lub WIRON + marża. Masz jednak alternatywy: nowa oferta stałego oprocentowania lub refinansowanie w innym banku.

Czy stała stopa to pułapka w 2025 roku?

Tak, w sytuacji prognozowanych obniżek stóp, nowa stała stopa na poziomie 6,8% może oznaczać nadpłatę. Warto wyliczyć punkt opłacalności (break-even) i rozważyć elastyczne rozwiązania.

Kalkulator ma charakter wyłącznie poglądowy.

Prognozy stóp procentowych 2025–2027: Dlaczego to ważne?

Spadające stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na wysokość Twojej raty, ale tylko wtedy, gdy masz zmienne oprocentowanie.

Wniosek: jeśli trend się utrzyma, kredyty oparte na zmiennej stopie będą tańsze niż te zamrożone na kilka lat.

WIRON vs WIBOR: Dlaczego rata nie spada mimo decyzji RPP?

WIRON reaguje na dane historyczne i działa z opóźnieniem. Nawet jeśli RPP obniża stopy, Twoja rata może pozostać wysoka przez 2–3 miesiące.

Efekt opóźnienia: Odczuwalne korzyści z obniżek pojawiają się z opóźnieniem — najczęściej po kwartale.

Jak skutecznie renegocjować warunki kredytu z bankiem?

Najpierw poproś bank o aktualną ofertę po zakończeniu stałej stopy. Następnie porównaj ją z propozycjami z rynku.

1. Poproś bank o nowe warunki po zakończeniu stałej stopy.
2. Zapytaj o nową stałą stopę – jaka wysokość, na ile lat?
3. Zażądaj wyliczenia raty i kosztu całkowitego.
4. Porównaj z ofertą konkurencji. Wydruk z porównywarki to Twój największy atut.
5. Jeśli propozycja banku jest słaba – rozważ refinansowanie.

Refinansowanie kredytu: Kompletny przewodnik krok po kroku

Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Może trwać od 3 do 6 tygodni.

1. Sprawdź wysokość pozostałego zadłużenia
2. Porównaj oferty rynkowe i wybierz najlepsze 2–3
3. Umów się z ekspertem lub skontaktuj z bankiem
4. Złóż wniosek o refinansowanie
5. Przygotuj dokumenty (BIK, zaświadczenie z banku, operat szacunkowy)
6. Oczekuj decyzji kredytowej
7. Podpisz umowę i akty notarialne
8. Złożenie w sądzie wniosku o wpis nowej hipoteki (opłata 200 zł + 19 zł podatku PCC)
9. Uzyskanie zgody na wykreślenie starej hipoteki i złożenie wniosku w sądzie (opłata 100 zł)
10. Spłata kredytu przez nowy bank
11. Nowa rata i ewentualne ubezpieczenie pomostowe
12. Monitoruj oszczędności przez kolejne 12 miesięcy

Całkowity koszt refinansowania: 1000–2000 zł (operat, PCC, opłaty sądowe, ubezpieczenie)

Twoja strategia w 4 pytaniach: Drzewo decyzyjne

Jeśli odpowiedzi na poniższe pytania są pozytywne, refinansowanie może być dla Ciebie korzystne.

1. Prognoza: Czy spodziewasz się spadku stóp?
2. Oferta: Czy Twój bank daje dobrą propozycję?
3. Elastyczność: Czy akceptujesz ryzyko?
4. Alternatywa: Czy masz zdolność na refinansowanie?

3 typy kredytobiorców: Którym jesteś?

Poznaj swój profil kredytowy i dopasuj strategię.

• Ostrożna Anna – wybiera stałe oprocentowanie, ceni stabilność.
• Świadomy Marek – wybiera zmienne, liczy na spadki i nadpłaty.
• Kasia od nadpłat – aktywnie obniża kapitał i korzysta z elastyczności.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

• Kiedy bank przełączy mój kredyt na zmienną stopę? Bank zrobi to automatycznie po zakończeniu okresu stałego oprocentowania, jeśli wcześniej nie podpiszesz aneksu.
• Czy muszę przyjąć pierwszą ofertę banku? Nie, masz pełne prawo negocjować warunki lub przenieść kredyt do innego banku.
• Dlaczego rata nie spada mimo obniżek stóp? Bo wskaźnik WIRON działa z opóźnieniem. Spadek raty nastąpi po około 2–3 miesiącach.
• Ile trwa refinansowanie? Proces refinansowania kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od 3 do 6 tygodni, w zależności od banku i kompletności złożonych dokumentów.
• Czy refinansowanie opłaca się przy niskiej kwocie kredytu? Rzadko, koszty stałe mogą przewyższyć potencjalne oszczędności.
• Czy mogę refinansować kredyt zaciągnięty w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”? Tak, ale wiąże się to z utratą dopłat z programu. Należy dokładnie przeliczyć korzyści i straty.
• Jaka jest różnica w kosztach między aneksem do umowy a refinansowaniem? Aneks zwykle kosztuje kilkaset złotych. Refinansowanie to wydatek rzędu 1000–2000 zł, ale może przynieść większe oszczędności przy dużym kredycie.
• Czy nadpłata kredytu przed końcem okresu stałej stopy jest darmowa? Zależy od banku. Niektóre instytucje naliczają opłaty, inne dopuszczają darmowe nadpłaty po 36 miesiącach spłaty.

Aktualizacja artykułu: 11 lipca 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.