Kiedy opłaca się refinansowanie, jak policzyć progi opłacalności?

Kiedy opłaca się refinansowanie, jak obliczyć progi opłacalności?

In Blog, Kredyty
Tags: ,
by Jacek Grudniewski
Jeden komentarz

Najważniejsze informacje w skrócie:

  • Refinansowanie jest opłacalne, gdy RRSO nowej oferty spada oraz PB = K/ΔR wypada przed Twoim horyzontem utrzymania kredytu.
  • (NBP) Stopa referencyjna 4,00% obowiązuje od 04/12/2025 r..
  • (GPW Benchmark) WIRON® 1M Stopa Składana 3,53539%, data indeksu 15/12/2025 r..
  • Wyższe saldo i dłuższy pozostały okres zwykle obniżają próg różnicy stopy potrzebny do dodatniego PB.
  • Zrób dziś: policz PB = K/ΔR, porównaj RRSO na tej samej dacie wskaźnika i przetestuj scenariusze indeksu –0,5 / 0 / +0,5 p.p..

Refinansowanie opłaca się wtedy, gdy łączne koszty wejścia (K) zwracają się szybciej niż planujesz utrzymywać kredyt, a nowa umowa ma niższe RRSO przy tej samej dacie wskaźnika. Decyzję opierasz na dwóch liczbach: PB = K/ΔR oraz RRSO, a odporność weryfikujesz testem scenariuszy indeksu dla 12–60 miesięcy.

Najważniejsza informacja: Punkt Zwrotu (PB)

K to suma kosztów jednorazowych (prowizja, operat, sąd, wymagane polisy, ewentualna rekompensata).
ΔR to różnica między starą a nową ratą przy tych samych założeniach.

Case study: Rodzina Kowalskich, od danych do decyzji

Najważniejsze: porównuj oferty na tej samej dacie wskaźnika i identycznych założeniach, inaczej ΔR i PB będą mylące.

Dane startowe (przykład poglądowy): saldo 400 000 zł, do końca 20 lat, marża 2,50% + indeks (WIRON®), raty równe.

Oferta nowa: marża 1,80%, te same założenia (okres, typ rat), ta sama data wskaźnika.

K (koszty wejścia): operat 800 zł, wpis hipoteki do KW 200 zł, prowizja 0%, brak dodatkowych polis w tym przykładzie, łącznie K = 1 000 zł. Po porównaniu harmonogramów na tej samej dacie wskaźnika: ΔR = 250 zł/m-c. PB = 1 000 / 250 = 4 miesiące. Jeśli horyzont utrzymania kredytu to 36 miesięcy, refinans daje nadwyżkę od 5. miesiąca.

Kiedy refinansowanie realnie obniża koszt całkowity, a kiedy tylko przesuwa wydatki w czasie?

Najważniejsze: zysk istnieje wtedy, gdy spada RRSO i PB = K/ΔR mieści się w Twoim horyzoncie.

Przesunięcie kosztów pojawia się najczęściej przy sztucznym obniżeniu raty przez wydłużenie okresu, gdy RRSO rośnie. Na 15/12/2025 r. punktem odniesienia są m.in. stopa referencyjna NBP 4,00% (od 04/12/2025 r.) i aktualne wartości indeksów publikowane przez GPW Benchmark.

Zapamiętaj: filtr decyzyjny to RRSO + PB, sama niższa rata nie przesądza o zysku.

Jak policzyć próg opłacalności refinansowania krok po kroku: marża, wskaźnik, RRSO i PB?

Najważniejsze: licz ΔR i RRSO na identycznych założeniach oraz na tej samej dacie wskaźnika.

1) Zbierz: saldo S, okres T, marże i wskaźnik starej i nowej oferty, typ rat. 2) Wyznacz raty i ΔR. 3) Zsumuj K (prowizja, operat, opłaty KW, wymagane polisy, opłaty techniczne, ewentualna rekompensata). 4) Policz PB = K/ΔR. 5) Porównaj RRSO z formularzy informacyjnych dla tych samych założeń.

Ile kosztuje przeniesienie kredytu (K) i jak wpływa to na PB?

Najważniejsze: największy wpływ na PB ma zwykle prowizja oraz ewentualna rekompensata, a nie opłaty sądowe.

Do K wchodzą zwykle: prowizja nowego banku, operat, wpis hipoteki do KW 200 zł, koszty odpisów/wyciągów KW, wymagane ubezpieczenia, opłaty techniczne i ewentualna rekompensata.

Zbierz K z realnych pozycji, aktualnych na dzień kalkulacji
Pozycja Zakres / kwota Wpływ na PB
Prowizja 0–3,5% salda Silnie wydłuża PB
Operat najczęściej kilkaset do ok. 1 500 zł Umiarkowany wpływ
Wpis hipoteki (KW) 200 zł Niewielki wpływ
Odpis/wyciąg z KW np. 20/50 zł online lub 30/60 zł papier Marginalny wpływ
Rekompensata (stary bank) zgodnie z umową i ustawą Silnie wydłuża PB

Uwaga: refinans zwykle odbywa się przez sąd (KW), bez aktu notarialnego, o ile nie wprowadzasz zmian wymagających formy aktu.

O ile musi spaść marża lub oprocentowanie, aby refinans „przeszedł” na plus?

Najważniejsze: próg zależy od salda, okresu i K, a nie od „magicznej” różnicy p.p.

Im wyższe saldo i dłuższy okres, tym mniejsza różnica stopy może wystarczyć, jeśli K jest niskie. Przy krótkim pozostałym okresie potrzeba zwykle większego spadku marży albo bardzo niskiego K.

Czułość decyzji na poziom indeksu (przykład, data wskaźnika 15/12/2025 r.)
Scenariusz indeksu ΔR (zł/m-c) PB (m-ce), K = 1 000 zł PB (m-ce), K = 2 500 zł Wniosek
–0,5 p.p. ≈ 245 zł ≈ 4,1 ≈ 10,2 Najkorzystniej
0 p.p. ≈ 250 zł ≈ 4,0 ≈ 10,0 Decyzja wg RRSO + PB
+0,5 p.p. ≈ 255 zł ≈ 3,9 ≈ 9,8 Wymaga niskiego K

Uwaga: ΔR w praktyce licz z formularzy informacyjnych na tej samej dacie wskaźnika. Tabela pokazuje typową wrażliwość, wstaw swoje wartości.

Nadpłaty, okres i rodzaj rat: jak zmieniają PB i łączny koszt?

Najważniejsze: nadpłaty zwykle skracają PB, a wydłużenie okresu potrafi podnieść koszt całkowity mimo niższej raty.

Nadpłaty zwiększają efektywne ΔR i skracają PB. Raty malejące szybciej redukują kapitał. Wydłużenie okresu zmniejsza ratę, ale wynik rozstrzygaj przez RRSO i PB.

Praktyczna porada: Poproś o harmonogram z nadpłatą cykliczną, wtedy zobaczysz PB i koszt całkowity w realistycznym scenariuszu.
Ostrzeżenie: Wysokie K wydłuża PB, przy planowanej sprzedaży w 12–18 m-c refinans często nie domyka się finansowo.

Stopa stała czy zmienna po refinansie: co wybrać w 2025?

Najważniejsze: wybór potwierdza RRSO, PB i test scenariuszy, nie „przeczucie” rynku.

Okresowo stała stabilizuje ratę na 5–7 lat, zmienna reaguje na rynek przez wskaźnik.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
✅ Okresowo stała 🔄 Zmienna (WIRON® / WIBOR, docelowo POLSTR)
Stabilna rata przez 5–7 lat Niższy koszt przy spadku wskaźnika
Mniejsza wrażliwość budżetu Szybka reakcja na rynek
„Cena” stabilności w marży/oprocentowaniu Większa zmienność raty

Aneks czy refinans w nowym banku: co daje lepszy wynik?

Najważniejsze: aneks wygrywa, gdy obniża marżę bez K i realnie obniża RRSO.

Aneks jest korzystny, gdy obniża marżę bez kosztów wejścia i RRSO spada od razu. Refinans wygrywa, gdy nowa marża i RRSO są niższe, K jest niskie, a chcesz zmienić konstrukcję (np. okresowo stała stopa).

✅ Aneks w obecnym banku 🆚 Refinans w nowym banku
Mniej formalności, szybciej Lepsza marża i warunki
Zwykle bez K K (prowizja, operat, sąd) wpływa na PB
Ograniczona konkurencja cenowa Pełne porównanie rynku
  • Bank schodzi z marży ≥ 0,30–0,40 p.p. bez prowizji i bez „twardych” kosztów wiązanych.
  • Nie zmieniasz konstrukcji stopy i warunków, które podbijają RRSO.
  • Horyzont utrzymania kredytu ≤ 12–18 m-c, brak K bywa ważniejszy niż „idealna” marża.

Zdolność, LTV i wycena: jak wpływają na warunki oraz czas refinansu?

Najważniejsze: LTV ≤ 80% zwykle poprawia cenę, a operat wchodzi do K i wpływa na PB.

Zdolność otwiera dostęp do niższych marż. LTV ≤ 80% często poprawia cenę, LTV > 80% może ją podnosić. Operat potwierdza wartość nieruchomości i trafia do K.

Wskazówka: Jeżeli wycena podnosi wartość nieruchomości i obniża LTV, negocjacje marży zwykle są prostsze.

Najczęstsze pułapki i mity o refinansowaniu: fakty i liczby

Najważniejsze: mity upraszczają decyzję, liczby (RRSO, PB, scenariusze) dają odpowiedź.
  • Mit: „Niższa rata = zysk”. Fakt: Zysk istnieje, gdy RRSO spada i PB mieści się w horyzoncie.
  • Mit: „Proces trwa bardzo długo”. Fakt: Komplet dokumentów pozwala zamknąć proces w kilka tygodni.
  • Mit: „Mój bank da najlepszą kontrofertę”. Fakt: Porównanie rynku często ujawnia niższe marże poza Twoim bankiem.
  • Mit: „Stała stopa zawsze lepsza”. Fakt: To stabilność, a nie gwarancja niższego kosztu; decyduje RRSO + PB.

Ważna informacja: rekompensata przy wcześniejszej spłacie

  • Stopa zmienna: bank może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy; limit: nie więcej niż odsetki za 12 miesięcy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty.
  • Stopa okresowo stała: opłata może obowiązywać w okresie stałej stopy, z ograniczeniem do kosztów banku bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą.

Sprawdź zapisy umowy i Tabelę Opłat; to pozycja, która potrafi istotnie wydłużyć PB.

Zapamiętaj: przy wcześniejszej spłacie całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu proporcjonalnie o koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę, także te poniesione z góry. W praktyce zwrot często wymaga wezwania lub reklamacji.

Po uruchomieniu kredytu zrób od razu:

  1. Złóż w starym banku dyspozycję spłaty starego kredytu.
  2. Odbierz zgodę na wykreślenie hipoteki i złóż wniosek w KW (opłata za wykreślenie to zwykle 100 zł za jedną hipotekę).

Brak tych kroków może opóźniać uporządkowanie wpisów.

Checklista – krok po kroku

  1. Zbierz: saldo, okres, marże i wskaźnik obu ofert, typ rat; potwierdź datę wskaźnika.
  2. Policz raty i ΔR, zsumuj K (prowizja, operat, KW, polisy, opłaty techniczne, ewentualna rekompensata).
  3. Wyznacz PB = K/ΔR i porównaj z horyzontem utrzymania (12–60 m-c).
  4. Zweryfikuj RRSO na identycznych założeniach i tej samej dacie wskaźnika (formularze informacyjne).
  5. Przetestuj scenariusze indeksu –0,5 / 0 / +0,5 p.p. i oceń odporność decyzji.

Kalkulator PB = K / ΔR

Przykład: K = 2 000 zł, ΔR = 180 zł/m-c → PB ≈ 11,1 m-ca. Jeśli planujesz utrzymać kredyt 36 m-cy, refinans ma szansę domknąć się finansowo.

FAQ – 7 najczęściej zadawanych pytań

Kiedy refinansowanie w 2025 r. jest opłacalne?

Gdy RRSO nowej oferty spada oraz PB = K/ΔR wypada przed Twoim horyzontem utrzymania kredytu.

Jak obliczyć próg opłacalności refinansowania?

PB = K/ΔR, K to koszty wejścia, ΔR to różnica rat. Jeśli utrzymasz kredyt dłużej niż PB, oszczędność ma szansę się zmaterializować.

Czy wydłużenie okresu spłaty poprawia wynik?

Obniża ratę, ale może podnieść koszt całkowity. Decyzję podejmuj na podstawie RRSO i PB, nie samej raty.

Czy nadpłaty po refinansie skracają PB?

Tak. Nadpłaty zwykle zwiększają efektywne ΔR, PB spada, a koszt w horyzoncie 12–60 m-c maleje.

Co wybrać: stałą czy zmienną stopę po refi?

Stała stabilizuje ratę na 5–7 lat, zmienna reaguje na rynek. Decyzję potwierdza RRSO, PB i test scenariuszy.

Kiedy lepiej wybrać aneks zamiast przeniesienia?

Aneks wygrywa, gdy obniża marżę bez K i RRSO spada. Przy PB > 24 m-ce najpierw negocjuj aneks.


Dalszy krok: Oblicz kiedy opłaca się refinansowanie w Twojej sytuacji, policz PB, porównaj RRSO i wybierz wariant, który domyka się w Twoim horyzoncie.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.