- Refinansowanie jest opłacalne, gdy RRSO nowej oferty spada oraz PB = K/ΔR wypada przed Twoim horyzontem utrzymania kredytu.
- (NBP, 10/2025 r.) Stopa referencyjna 4,50% obowiązuje od 09/10/2025 r..
- (GPW Benchmark, 10/2025 r.) WIRON® 1M Stopa Składana (WIRON® 1M Compound Rate) 4,20859% — data indeksu 09/10/2025 r..
- Dla Ciebie: wyższe saldo i dłuższy pozostały okres obniżają próg różnicy stopy potrzebny do dodatniego PB.
- Zrób dziś: policz PB = K/ΔR, porównaj RRSO na tej samej dacie indeksu i przetestuj indeks w wariantach –0,5 / 0 / +0,5 p.p..
Refinansowanie opłaca się wtedy, gdy łączne koszty wejścia (K) zwracają się szybciej niż planujesz utrzymywać kredyt, a nowa umowa ma niższe RRSO przy tej samej dacie wskaźnika. Decyzję opierasz na dwóch liczbach: PB = K/ΔR oraz RRSO; wszystko weryfikujesz testem scenariuszy indeksu dla 12–60 miesięcy.
K – suma wszystkich kosztów jednorazowych (prowizja, operat, sąd, wymagane polisy, ewentualna rekompensata).
ΔR – różnica między starą a nową ratą. Krótszy PB = szybsza materializacja oszczędności.
Case study: Rodzina Kowalskich – od danych do decyzji
Dane startowe: saldo 400 000 zł, do końca 20 lat, marża 2,50% + indeks (WIRON®), raty równe. Oferta nowa: marża 1,80%, te same założenia (okres, typ rat), ta sama data indeksu. K (koszty wejścia): operat 800 zł, wpis KW 200 zł, wymagane polisy ~0 zł dodatkowo, prowizja 0% ⇒ K = 1 000 zł. Różnica rat po porównaniu harmonogramów: ΔR = 250 zł/m-c. PB = 1 000 / 250 = 4 m-ce. Rodzina planuje utrzymać kredyt minimum 36 m-c ⇒ refinans przynosi nadwyżkę od 5. miesiąca.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego realnie obniża koszt całkowity, a kiedy tylko przesuwa wydatki w czasie?
Realna korzyść występuje, gdy RRSO nowej oferty spada i PB = K/ΔR mieści się w Twoim horyzoncie. Przesunięcie kosztów pojawia się przy sztucznym obniżeniu raty przez wydłużenie okresu, gdy RRSO rośnie. W otoczeniu z NBP 4,50% od 09/10/2025 r. oraz WIRON® 1M 4,20859% (09/10/2025 r.) cięcie marży i kontrola K rozstrzygają wynik. U Kowalskich: brak prowizji + niskie K dały krótki PB i spadek RRSO – decyzja pozytywna.
Jak policzyć próg opłacalności refinansowania krok po kroku: marża, wskaźnik referencyjny, RRSO i punkt zwrotu kosztów?
1) Zbierz: saldo S, okres T, marża/indeks starej i nowej oferty, typ rat. 2) Wyznacz raty i ΔR. 3) Zsumuj K (prowizja, operat, KW 200 zł, polisy wymagane, opłaty techniczne, ewentualna rekompensata). 4) Policz PB = K/ΔR. 5) Porównaj RRSO z formularzy informacyjnych na tej samej dacie indeksu. U Kowalskich: K=1 000 zł, ΔR=250 zł ⇒ PB=4 m-ce; RRSO nowej oferty niższe – transfer uzasadniony.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego (K) i jak wpływa na PB?
Do K wchodzą zwykle: prowizja nowego banku (0–3,5% salda, często 0% na część spłacającą stary kredyt), operat (~500–1 300 zł), wpis hipoteki do KW 200 zł, odpis/wyciąg KW (~30–60 / 15–30 zł), wymagane ubezpieczenia, opłaty techniczne, ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę. U Kowalskich K=1 000 zł; każdy dodatkowy koszt wydłuża ich PB.
| Pozycja | Zakres/kwota | Wpływ na PB |
|---|---|---|
| Prowizja | 0–3,5% salda | Silnie wydłuża PB |
| Operat | ~500–1 300 zł | Umiarkowany wpływ |
| Wpis hipoteki (KW) | 200 zł | Niewielki wpływ |
| Odpis/wyciąg z KW | ~30–60 / 15–30 zł | Marginalny wpływ |
| Rekompensata (stary bank) | zgodnie z umową/ustawą | Silnie wydłuża PB |
Uwaga: zakresy kwot przykładowe; zweryfikuj stawki na dzień kalkulacji. Standardowy refinans odbywa się przez sąd (KW), bez aktu notarialnego, o ile nie wprowadzasz zmian wymagających formy aktu.
O ile musi spaść marża/oprocentowanie, żeby refinans się opłacił?
Próg zależy od salda, okresu i K. Dla salda ~400 000 zł i ~20 lat różnica ~0,30–0,40 p.p. często daje ~100–250 zł ΔR i PB 6–24 m-ce przy K 1 500–3 000 zł. Przy pozostałych 5–7 latach potrzebna jest większa różnica stopy lub niższe K. U Kowalskich obniżka marży o 0,70 p.p. dała ΔR 250 zł i PB 4 m-ce.
| Scenariusz indeksu | ΔR (zł/m-c) | PB = K/ΔR (m-ce) – K=1 000 zł | PB (m-ce) – K=2 500 zł | Wniosek |
|---|---|---|---|---|
| –0,5 p.p. | ≈ 245 zł | ≈ 4,1 | ≈ 10,2 | Najkorzystniej |
| 0 p.p. | ≈ 250 zł | ≈ 4,0 | ≈ 10,0 | Decyzja wg RRSO + PB |
| +0,5 p.p. | ≈ 255 zł | ≈ 3,9 | ≈ 9,8 | Tylko przy niskim K |
Uwaga: ΔR w praktyce licz z formularzy informacyjnych na tej samej dacie indeksu. Powyższe wartości pokazują typową wrażliwość; podmień liczbami z Twojej oferty.
Nadpłaty, okres i rodzaj rat: jak zmieniają PB i łączny koszt?
Nadpłaty zwiększają efektywne ΔR i skracają PB. Raty malejące szybciej redukują kapitał – efekt niższej stopy jest odczuwalny wcześniej. Wydłużenie okresu zmniejsza ratę, lecz zwykle podnosi koszt całkowity; filtr decyzyjny to RRSO oraz PB. U Kowalskich dodanie nadpłaty 300 zł/m-c skraca PB z 4 do ok. 3 m-cy w pierwszym roku.
Stopa stała czy zmienna po refinansie – co wybrać w 2025?
Okresowo stała stabilizuje ratę na 5–7 lat; zmienna odzwierciedla indeks i reaguje szybciej. Wybór potwierdzasz przez RRSO, PB i test scenariuszy indeksu.
| ✅ Okresowo stała | 🔄 Zmienna (WIRON®/POLSTR) |
|---|---|
| Stabilna rata przez 5–7 lat | Niższy koszt przy spadku indeksu |
| Mniejsza wrażliwość budżetu | Szybka reakcja na rynek |
| Wyższa cena stabilności | Większa zmienność raty |
Aneks czy refinans w nowym banku – co daje lepszy wynik?
Aneks jest korzystny, gdy obniża marżę bez kosztów wejścia i RRSO spada od razu. Refinans wygrywa, gdy nowa marża i RRSO są niższe, K pozostaje niskie, a potrzebujesz zmienić konstrukcję (np. przejście na okresowo stałą, konsolidacja).
| ✅ Aneks w obecnym banku | 🆚 Refinans w nowym banku |
|---|---|
| Mniej formalności, szybciej | Lepsza marża i elastyczne warunki |
| Zwykle bez K | K (prowizja, operat, sąd) wpływa na PB |
| Ograniczona konkurencyjność cenowa | Pełna konkurencja ofert |
- Bank schodzi z marży ≥ 0,30–0,40 p.p. bez prowizji i polis wiązanych.
- Nie zmieniasz konstrukcji stopy (brak „resetu” okresu stałej stopy).
- Horyzont utrzymania kredytu ≤ 12–18 m-c (liczy się brak K).
Zdolność, LTV i wycena – jak wpływają na warunki oraz czas?
Zdolność otwiera dostęp do niższych marż i okresowo stałej stopy. LTV ≤ 80% zwykle poprawia cenę, LTV > 80% podnosi ją. Operat potwierdza wartość i trafia do K. Kompletny pakiet dokumentów przyspiesza decyzję i moment, w którym zaczyna działać Twoje ΔR.
Najczęstsze pułapki i mity o refinansowaniu – fakty i liczby
- Mit: „Niższa rata = zysk”. Fakt: Zysk istnieje tylko wtedy, gdy RRSO spada i PB mieści się w Twoim horyzoncie.
- Mit: „Proces trwa bardzo długo”. Fakt: Dobrze zebrane dokumenty pozwalają zamknąć proces w kilka tygodni.
- Mit: „Mój bank da najlepszą kontrofertę”. Fakt: Porównanie rynku często ujawnia niższe marże poza Twoim bankiem.
- Mit: „Stała stopa zawsze lepsza”. Fakt: To polisa stabilności, nie gwarancja niższego kosztu; decyduje RRSO + PB.
- Stopa zmienna: bank może pobrać opłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach; limit: zwykle 3% salda lub odsetki za 12 m-c (co niższe).
- Stopa okresowo stała: opłata może obowiązywać przez czas trwania stałej stopy, ale nie więcej niż faktyczny koszt banku bezpośrednio związany z wcześniejszą spłatą.
Zawsze sprawdź swój paragraf umowny i tabele opłat; to pozycja, która potrafi istotnie wydłużyć PB.
- Złóż w starym banku dyspozycję spłaty starego kredytu.
- Odbierz zgodę na wykreślenie hipoteki i złóż wniosek w KW.
Brak tych kroków może utrzymywać „wiszącą” wierzytelność i opóźniać finalne uporządkowanie wpisów.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz: saldo, okres, marża i indeks obu ofert, typ rat; potwierdź datę indeksu.
- Policz raty i ΔR; zsumuj K (prowizja, operat, KW, polisy, opłaty techniczne, ewentualna rekompensata).
- Wyznacz PB = K/ΔR i porównaj z horyzontem utrzymania (12–60 m-c).
- Zweryfikuj RRSO na identycznych założeniach i tej samej dacie indeksu (form. informacyjne).
- Przetestuj indeks: –0,5 / 0 / +0,5 p.p. i oceń odporność decyzji.
Przykład: K = 2 000 zł, ΔR = 180 zł/m-c → PB ≈ 11,1 m-ca. Jeśli planujesz utrzymać kredyt 36 m-cy – decyzja TAK.
FAQ – 7 najczęściej zadawanych pytań
Gdy RRSO nowej oferty spada oraz PB = K/ΔR wypada przed Twoim horyzontem utrzymania kredytu.
PB = K/ΔR; K to koszty wejścia, ΔR to różnica rat. Jeśli utrzymasz kredyt dłużej niż PB, zyskujesz.
Często ~0,30–0,40 p.p. przy długim okresie; dokładny próg zależy od K, salda i czasu spłaty.
Obniża ratę, lecz zwykle podnosi koszt całkowity; decyzję podejmuj na podstawie RRSO i PB, nie samej raty.
Tak. Nadpłaty zwiększają efektywne ΔR, PB spada, a koszt w horyzoncie 12–60 m-c maleje.
Stała stabilizuje ratę na 5–7 lat; zmienna reaguje na rynek. Decyzję potwierdza RRSO, PB i test indeksu.
Aneks wygrywa, gdy obniża marżę bez K i RRSO spada. Przy PB > 24 m-ce najpierw negocjuj aneks.
Źródła
- NBP, „Komunikat prasowy z posiedzenia RPP w dniach 07–08/10/2025 r.”, 08/10/2025 r., https://nbp.pl/rpp-08-10-2025/ (Data dostępu: 10/2025 r.).
- NBP, „Podstawowe stopy procentowe NBP”, obowiązuje od 09/10/2025 r., 10/2025 r., https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/ (Data dostępu: 10/2025 r.).
- GPW Benchmark, „Index data and statistics” – WIRON® 1M Stopa Składana 4,20859%, data indeksu 09/10/2025 r., 10/2025 r., https://gpwbenchmark.pl/index-data-and-statistics (Data dostępu: 10/2025 r.).
- UOKiK, „RRSO – wzór ustawowy” (Załącznik do ustawy o kredycie konsumenckim), dostęp 10/2025 r., https://uokik.gov.pl/downloadId/634 (Data dostępu: 10/2025 r.).
Aktualizacja artykułu: 10 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.