Najważniejsze informacje w skrócie:
- Marża to stały składnik oprocentowania banku doliczany do wskaźnika (WIBOR/WIRON, w przyszłości POLSTR) albo obowiązujący w okresie stopy stałej.
- RRSO pokazuje koszt kredytu w skali roku na podstawie kosztów kredytu znanych kredytodawcy, w tym kosztów wymaganych, ale nie obejmuje kosztów zakupu nieruchomości (notariusz, PCC, wpisy KW).
- Obowiązuje stopa referencyjna NBP 4,00% (od 04/12/2025 r.).
- WIRON Compound (15/12/2025 r.): 1M 3,53539%, 3M 3,85019%, 6M 4,18479%.
- Dla Ciebie: różnica 0,30 p.p. w marży przy 500 000 zł na 25 lat to ok. +92 zł/mies. (rata równa, założenie: oprocentowanie ok. 5,85%).
- Co zrobić teraz: policz CKK i osobno budżet „życia z ofertą” na 60 miesięcy, a marżę negocjuj na LTV/BIK i ofercie konkurencji.
Ten poradnik pokazuje, jak czytać marżę i RRSO bez wpadania w pułapkę „taniej na papierze”, drożej w budżecie. Dostajesz też prosty schemat porównania ofert i tabelę kosztów poza RRSO.
Warianty rozwiązań w skrócie:
| Co porównujesz | Co to pokazuje | Najczęstsza pułapka | Jak to obejść |
|---|---|---|---|
| Marża | Cena ryzyka banku i warunki rabatów | Marża promocyjna znika po utracie warunku | Spisz warunki i „marżę po utracie rabatu” |
| RRSO | Koszt kredytu w ujęciu rocznym (wg kosztów kredytu) | Nie obejmuje kosztów zakupu nieruchomości | Dodaj notariusza, PCC, KW i budżet pakietów |
| CKK | Łączne koszty kredytu w całym okresie umowy | Porównywanie różnych założeń (kwota, okres, typ stopy) | Bierz ESIS z tej samej daty i tych samych parametrów |
| „Życie z ofertą” | Koszt pakietów i usług wpływających na budżet | „Tani kredyt”, drogie konto i polisy | Policz 60 miesięcy i dodaj do porównania |
Jak bank kalkuluje marżę i z jakich warstw składa się cena?
Esencja: całkowita „cena” to nie tylko odsetki, policz też koszty wymagane, transakcyjne i budżet pakietów.
Cena ma strukturę: wskaźnik bazowy (WIBOR/WIRON, w przyszłości POLSTR, albo stopa stała) + marża banku + koszty wymagane (prowizja, opłaty, polisy wymagane) + koszty transakcyjne (notariusz, PCC, sąd/KW) + koszt „życia z ofertą” (konto, karta, pakiety, polisy dobrowolne). Porównuj tylko przy identycznych założeniach: kwota, okres, typ stopy, częstotliwość aktualizacji, dzień uruchomienia i warunki rabatów.
Warstwy ceny – skrót:
- Wskaźnik bazowy, stopa zmienna lub stała.
- Marża banku, cena ryzyka i polityki banku.
- Koszty wymagane (to, co bank wskazuje w ESIS jako koszt kredytu).
- Koszty transakcyjne (zakup i zabezpieczenie w KW).
- „Życie z ofertą” (miesięczne opłaty i usługi wpływające na budżet).
| Warstwa | Przykłady | W RRSO |
|---|---|---|
| Wskaźnik + marża | Odsetki od kredytu | Tak |
| Koszty wymagane | Prowizja, opłaty, polisy wymagane | Tak |
| Koszty transakcyjne | Notariusz, PCC, wpisy KW | Nie |
| „Życie z ofertą” | Konto, karta, pakiety, polisy dobrowolne | Nie |
Jak profil ryzyka klienta wpływa na marżę, czyli LTV, scoring, źródło dochodu i historia w BIK?
Esencja: marża spada, gdy spada ryzyko, czyli niższe LTV, stabilniejszy dochód i lepsza historia spłaty.
LTV, scoring banku, historia w BIK, forma zatrudnienia i poziom zadłużenia budują cenę.
Przykład (rata równa): marża 2,00% vs 2,30% dla 500 000 zł na 25 lat to ok. +92 zł/mies. różnicy w racie (przy oprocentowaniu ok. 5,85% vs 6,15%).
Jakie znaczenie ma WIBOR, WIRON i przyszły POLSTR dla łącznego oprocentowania?
Esencja: oprocentowanie = wskaźnik bazowy + marża, a różnica między ofertami to często suma małych „warunków”.
Oprocentowanie nominalne to suma wskaźnika i marży. Na 15/12/2025 r. WIRON 3M Stopa Składana wynosi 3,85019%. Przy marży 2,00% daje to ok. 5,85% nominalnie.
Ważne (POLSTR): publikacja POLSTR i indeksów składanych trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR/WIRON do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kwartału 2026.
| Parametr | Wartość | Data | Źródło |
|---|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,00% | od 04/12/2025 r. | NBP |
| WIRON 1M Stopa Składana | 3,53539% | 15/12/2025 r. | GPW Benchmark |
| WIRON 3M Stopa Składana | 3,85019% | 15/12/2025 r. | GPW Benchmark |
| WIRON 6M Stopa Składana | 4,18479% | 15/12/2025 r. | GPW Benchmark |
Jak działają marże promocyjne i warunki pakietowe oraz kiedy bank podnosi marżę?
Esencja: rabat marży jest warunkowy, utrata warunku podnosi ratę i obniża sens „taniej” oferty.
Marże promocyjne są powiązane z warunkami: wpływ wynagrodzenia, aktywność karty, utrzymanie usług i polis. W umowie szukaj: marża bazowa, marża promocyjna, warunek rabatu, moment podwyżki, powrót do rabatu po ponownym spełnieniu warunku.
Jakie elementy wchodzą do RRSO i dlaczego RRSO nie pokazuje pełnego obrazu kosztów?
Esencja: RRSO dotyczy kredytu, a koszt zakupu nieruchomości i pakiety poza kredytem trzeba dopisać osobno.
RRSO obejmuje odsetki i koszty kredytu ponoszone przez konsumenta, znane kredytodawcy, w tym koszty usług dodatkowych, jeśli są wymagane. RRSO nie obejmuje kosztów zakupu nieruchomości: notariusza, PCC, wpisów w KW, pośrednika oraz kosztów usług dobrowolnych.
Porada: bierz ESIS z tej samej daty i identycznych założeń, a pozycje kosztowe przepisz do własnej tabeli porównawczej.
Ostrzeżenie: niska RRSO nie oznacza „taniej oferty”, jeśli płacisz abonamenty i pakiety poza kredytem, a rabat marży znika po utracie warunku.
Których kosztów nie widać w RRSO, czyli cross-sell, UNWW i opłaty serwisowe?
Esencja: miesięczne opłaty pakietów potrafią „zjeść” różnicę w marży w kilka kwartałów.
Poza RRSO często zostają: płatne rachunki premium, karty, abonamenty, polisy dobrowolne i ryzyko utraty rabatu marży. Przy LTV > 80% często pojawia się UNWW, jako składka albo czasowy wzrost marży do spadku LTV poniżej progu.
| Pozycja | Miesięcznie | 60 mies. | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Konto/karta pakietowa | [X] zł | [60×X] zł | Warunek rabatu marży: tak/nie |
| Polisa dobrowolna | [Y] zł | [60×Y] zł | Koszt budżetowy, poza RRSO |
| Utrata rabatu marży | +[Δ rata] | [60×Δ] zł | Po rezygnacji z pakietu |
Jak porównać stałą stopę z oprocentowaniem zmiennym po fix?
Esencja: porównuj w dwóch etapach, najpierw koszt fix, potem scenariusze wskaźnika po fix.
Etap 1: policz raty i koszty w okresie stałym (5–10 lat), razem z kosztami wymaganymi. Etap 2: po fix wchodzi formuła wskaźnik + marża po fix. Zasymuluj trzy scenariusze wskaźnika: bazowy, −1 p.p., +1 p.p.
| Scenariusz | Wskaźnik po fix | Marża po fix | Szac. rata | Komentarz |
|---|---|---|---|---|
| Bazowy | 3,85019% | 2,00% | ≈ 3 185 zł | Oprocentowanie ok. 5,85% |
| Wskaźnik −1 p.p. | 2,85019% | 2,00% | ≈ 2 933 zł | Oprocentowanie ok. 4,85% |
| Wskaźnik +1 p.p. | 4,85019% | 2,00% | ≈ 3 448 zł | Oprocentowanie ok. 6,85% |
Jak negocjować marżę i jakie argumenty realnie obniżają cenę?
Esencja: negocjacje działają, gdy pokazujesz bankowi niższe ryzyko i lepszą ofertę z rynku.
Negocjuj na danych: LTV poniżej 80% lub 60%, stabilny dochód, dobra historia spłaty, a do rozmowy weź pisemną ofertę konkurencji. Składaj równoległe wnioski do 2–3 banków przy identycznych założeniach. Poproś o: rabat marży po progach LTV, zamianę rabatu marży na prowizję, ograniczenie pakietu bez utraty całej zniżki.
Jak policzyć pełny koszt kredytu i wyłapać elementy poza RRSO?
Esencja: policz CKK, potem dopisz koszty zakupu i budżet pakietów w horyzoncie 60 miesięcy.
Policz trzy liczby: 1) CKK (odsetki + koszty wymagane), 2) całkowita kwota do zapłaty (kapitał + CKK), 3) pełny koszt transakcji (2 + notariusz + PCC + KW + pośrednik + pakiety). Do porównania dopisz wariant: rezygnacja z pakietu po 12 miesiącach, wzrost marży, opłata aneksu i nowe koszty.
Checklista – porównanie dwóch ofert w 15 minut
- Weź ESIS z tej samej daty i identycznych założeń (kwota, okres, typ stopy, wskaźnik, częstotliwość aktualizacji).
- Wypisz: marża bazowa, marża promocyjna, warunki pakietu oraz reguły podwyżki po utracie warunku.
- Policz CKK oraz budżet „życia z ofertą” na 60 miesięcy.
- Zasymuluj okres po fix: wskaźnik ±1 p.p. i marża po fix z umowy, porównaj wrażliwość raty.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Marża to stały składnik ceny banku doliczany do wskaźnika, zależy od ryzyka, w tym LTV, historii spłat i stabilności dochodu.
Odsetki oraz koszty kredytu ponoszone przez konsumenta, znane kredytodawcy, w tym koszty usług wymaganych. Koszty zakupu nieruchomości są poza RRSO.
Ponieważ RRSO dotyczy kosztu kredytu, a nie kosztu transakcji zakupu. Notariusz, PCC i wpisy KW trzeba policzyć osobno.
Po fix wraca oprocentowanie zmienne: wskaźnik + marża po fix z umowy. Przed podpisaniem zrób symulację wskaźnika ±1 p.p.
Dla 500 000 zł na 25 lat daje to zwykle kilkadziesiąt do około 100 zł miesięcznie różnicy, zależnie od poziomu oprocentowania i typu raty.
Tak. Najczęściej działają: niższe LTV, stabilny dochód, dobra historia spłat oraz konkurencyjna oferta z innego banku.
Bierz ESIS z tej samej daty, policz CKK i budżet pakietów na 60 miesięcy, a po fix zrób scenariusze wskaźnika ±1 p.p.
PCC i koszty wpisu hipoteki – doprecyzowanie:
- PCC 2% (rynek wtórny): dotyczy sprzedaży, która nie jest objęta VAT, z wyjątkami ustawowymi.
- Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania/domu: obowiązuje dla spełniających warunki, od 31/08/2023 r.
- 6% PCC: szczególna regulacja dla nabycia wielu lokali, według warunków ustawowych, stosowana w określonych przypadkach.
- Wpis hipoteki do KW: opłata sądowa 200 zł.
- PCC od ustanowienia hipoteki: 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% przy wierzytelności o wysokości ustalonej.
Źródła
- NBP, archiwum podstawowych stóp procentowych: https://nbp.pl/podstawowe-stopy-procentowe-archiwum/
- GPW Benchmark, WIRON i indeksy składane: https://gpwbenchmark.pl/index-data-and-statistics
- UOKiK: https://uokik.gov.pl/
- Podatki.gov.pl, PCC: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/podatek-pcc/
Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.