Kredyty i nieruchomości

Tak, bank może zgodzić się na obniżenie marży kredytu hipotecznego. Trzeba jednak dobrze to uzasadnić, przygotować się do rozmowy i pokazać, że sytuacja finansowa kredytobiorcy uległa poprawie. W zamian rata może spaść, a kredyt stanie się wyraźnie tańszy. Poniżej znajdziesz prosty plan działania krok po kroku – od przygotowania dokumentów, przez wniosek, aż po alternatywę w postaci refinansowania.

Marża – co to dokładnie jest i dlaczego ma znaczenie?

Marża kredytu hipotecznego to stała część oprocentowania, którą bank dolicza do stopy referencyjnej jako swoje wynagrodzenie. Im wyższa marża, tym wyższe oprocentowanie kredytu i tym większe odsetki do zapłaty w całym okresie spłaty.

Marża ustalana jest zwykle przy podpisywaniu umowy i z zasady obowiązuje przez cały okres kredytowania. W części umów bank może jednak powiązać jej wysokość z dodatkowymi produktami (konto osobiste, karta, ubezpieczenie). Jeśli przestaniesz spełniać warunki pakietu, marża może wzrosnąć, a gdy ponownie je spełnisz – spaść.

Przykład: jeśli marża wynosi 2%, a stopa referencyjna 3%, całkowite oprocentowanie kredytu to 5% w skali roku.

WIBOR, WIRON i POLSTR – co się zmienia?

Do niedawna większość kredytów hipotecznych w Polsce była oparta o wskaźnik WIBOR i tak jest wciąż w zdecydowanej większości umów. Przez pewien czas zakładano, że następcą WIBOR będzie wskaźnik WIRON, ale Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych ostatecznie wskazała jako docelowy wskaźnik POLSTR.

Od 2025 r. GPW Benchmark publikuje już dzienną stopę POLSTR oraz stopy składane (1M, 3M, 6M). Zgodnie z zaktualizowaną Mapą Drogową stopniowo mają się na nim opierać nowe kredyty dla firm, a następnie kredyty dla konsumentów, w tym kredyty hipoteczne ze zmienną stopą – przy równoczesnym wygaszaniu WIBOR-u.

Ważne: publikacja wskaźnika POLSTR i stóp składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach w praktyce wciąż oparte jest głównie na WIBOR. Zgodnie z aktualną mapą drogową stopniowe wdrażanie kredytów mieszkaniowych opartych na POLSTR rozpocznie się w latach 2026–2027, a WIBOR ma zostać całkowicie wygaszony do końca 2027 r. Oznacza to, że w najbliższych latach możesz mieć do czynienia zarówno z umowami opartymi na WIBOR, jak i na POLSTR.

Dla Ciebie jako kredytobiorcy ważne jest to, że niezależnie od wskaźnika referencyjnego, marża pozostaje elementem, który można spróbować renegocjować – zwłaszcza jeśli Twoja sytuacja finansowa jest dziś lepsza niż w dniu zawierania umowy.

Kiedy bank może zgodzić się na zmianę marży?

Bank sam z siebie nie zmieni warunków umowy, ale jeśli pokażesz, że jesteś dziś klientem o niższym ryzyku niż w momencie udzielania kredytu, masz realną szansę na obniżkę marży.

Co zwykle bierze pod uwagę bank?

• wzrost dochodów (np. awans, zmiana pracy na lepiej płatną);
• stabilne zatrudnienie (np. umowa na czas nieokreślony lub wieloletnia współpraca B2B);
• spłatę innych zobowiązań (karty kredytowe, limity, pożyczki gotówkowe);
• wzrost wartości nieruchomości względem dnia uruchomienia kredytu.

Im niższy wskaźnik LTV (Loan to Value), tym mniejsze ryzyko dla banku. Jeśli Twoja nieruchomość jest dziś wyraźnie więcej warta niż w dniu podpisania umowy, a saldo kredytu spadło dzięki regularnym spłatom i nadpłatom, Twój LTV poprawił się – i to jest bardzo mocny argument w negocjacjach.

Dlaczego bankowi opłaca się iść na ustępstwa?

Dla banku kredyt hipoteczny to wieloletnie, przewidywalne źródło przychodu – dlatego walczy o dobrych klientów. Klient terminowo spłacający kredyt, aktywnie korzystający z konta czy innych produktów, jest dla banku cennym partnerem.

Jeśli taki klient składa wniosek o obniżkę marży i pokaże oferty konkurencji z niższą marżą, bank często woli pójść na ustępstwa niż ryzykować refinansowanie kredytu w innym banku.

Utrata takiego klienta oznacza utratę części przychodów z odsetek i prowizji przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Dlatego elastyczność banku rośnie szczególnie wtedy, gdy pokazujesz realne ryzyko odejścia do konkurencji – poparte konkretnymi ofertami.

Jak napisać wniosek o obniżenie marży?

Wniosek o obniżkę marży nie musi być skomplikowany, ale musi być dobrze udokumentowany. Zwykle możesz go złożyć:

• osobiście w oddziale;
• pisemnie (tradycyjnie lub mailowo);
• przez bankowość elektroniczną (jeśli bank to umożliwia).

We wniosku podaj swoje dane osobowe, numer umowy kredytu oraz szczegółowe uzasadnienie prośby. Dołącz dokumenty, które pokazują poprawę sytuacji:

• aktualne zaświadczenia o dochodach (np. za ostatnie 3 lub 6 miesięcy);
• kopię umowy o pracę lub kontraktu B2B;
• nową wycenę nieruchomości (operat szacunkowy lub wycena wewnętrzna banku);
• oferty konkurencyjnych banków z niższą marżą.

Im więcej twardych danych pokażesz, tym większa szansa na sukces. Dobry przykład: klient spłacający 350 000 zł kredytu, przy pierwotnym LTV 85%, a obecna wartość nieruchomości to 500 000 zł – przy kilku latach bez opóźnień to bardzo mocna karta przetargowa.

Co zwiększa szanse na pozytywną decyzję?

Bank patrzy na Twoją sytuację kompleksowo – liczą się zarówno liczby, jak i historia współpracy.

1. Twarde dane finansowe – poziom dochodów, wysokość rat, rodzaj umowy, historia zatrudnienia.
2. Wskaźnik LTV – silnym sygnałem jest spadek LTV poniżej 80%, co zwykle oznacza brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu.
3. Wskaźnik DTI (Debt to Income) – jeśli miesięczne zobowiązania są niskie względem dochodów, jesteś bardziej wiarygodny.
4. Stabilność zatrudnienia – umowa na czas nieokreślony albo wieloletnia współpraca w tej samej branży działa mocno na plus.
5. Historia spłat – minimum 2–3 lata bez opóźnień to sygnał rzetelności i odpowiedzialności.
6. Aktywność w banku – konto, karta, ubezpieczenie, inwestycje w tym samym banku pomagają w negocjacjach.

Nadpłata kredytu jako argument negocjacyjny

Regularna nadpłata kredytu to jeden z najmocniejszych argumentów w rozmowie o obniżce marży.

• szybko poprawia wskaźnik LTV, bo saldo kapitału maleje;
• obniża kwotę odsetek do zapłaty w przyszłości;
• pokazuje bankowi, że Twoja sytuacja finansowa jest mocna i że aktywnie zarządzasz długiem.

Jeśli nadpłacasz kredyt – koniecznie uwzględnij to we wniosku. Pokaż harmonogram nadpłat lub potwierdzenia przelewów. To namacalny dowód Twojej rzetelności i niższego ryzyka.

Twój plan działania w 6 krokach

Renegocjacja marży będzie skuteczna, jeśli przeprowadzisz ją jak mały projekt – krok po kroku.

1. Sprawdź umowę kredytową – upewnij się, jaka jest Twoja marża, z jakim wskaźnikiem referencyjnym połączone jest oprocentowanie i czy przewidziano opłaty za aneks lub wcześniejszą spłatę.
2. Wycena nieruchomości – zamów operat szacunkowy albo poproś bank o uproszczoną wycenę wewnętrzną. Typowy koszt operatu dla mieszkania w 2025 r. to ok. 500–900 zł.
3. Zbierz dokumenty finansowe – zaświadczenia o dochodach, wyciągi bankowe, umowa o pracę lub kontrakt.
4. Raport BIK – pobierz raport i upewnij się, że nie ma opóźnień ani zaległości.
5. Porównaj oferty – zdobądź 2–3 oferty refinansowania z niższą marżą i porównywalnym okresem spłaty. To Twój najmocniejszy argument.
6. Przygotuj wniosek – opisz konkretnie swoją sytuację, dołącz dokumenty, podkreśl poprawę LTV, DTI, historię spłat i nadpłat.

A jeśli bank odmówi?

Odmowa obniżki marży nie zamyka tematu – możesz przenieść kredyt do innego banku. Taka operacja nazywa się refinansowaniem kredytu hipotecznego. Nowy bank spłaca Twój stary kredyt, a Ty spłacasz zobowiązanie już na nowych warunkach (zwykle z niższą marżą lub krótszym okresem).

Koszty refinansowania – konkrety

Przy refinansowaniu ponosisz kilka jednorazowych kosztów, które warto policzyć przed decyzją.

• operat szacunkowy nieruchomości: zwykle ok. 500–900 zł dla mieszkania;
• prowizja za nowy kredyt: zazwyczaj 0–3% kwoty kredytu (w wielu bankach 0% w akcjach promocyjnych);
• wpis nowej hipoteki (200 zł) + wykreślenie starej hipoteki (100 zł): łącznie co najmniej 300 zł opłat sądowych;
• ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę starego kredytu – zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, przy kredycie ze zmienną stopą bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty i odsetek należnych za rok.

Jak sprawdzić, czy to się opłaca?

Najprostszy test opłacalności refinansowania to podzielenie łącznego kosztu operacji przez miesięczną oszczędność na racie.

Policz różnicę między obecną ratą a ratą po refinansowaniu (z niższą marżą). Następnie podziel łączny koszt refinansowania (operat, opłaty sądowe, prowizja, ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę) przez tę miesięczną oszczędność. Jeśli całość „zwróci się” w ciągu 6–12 miesięcy, taka operacja najczęściej ma sens – szczególnie przy kredytach na wiele lat.

Reklama - Ekspert kredytowy

Czy renegocjacja niesie jakieś ryzyka?

Największe ryzyko przy renegocjacji marży to zaakceptowanie pakietu dodatkowych produktów, które w sumie podniosą koszt kredytu. Dlatego każdą propozycję banku trzeba przeczytać bardzo uważnie.

Zwróć szczególną uwagę na:

• obowiązkowe ubezpieczenia (na życie, nieruchomości, od utraty pracy);
• fundusze inwestycyjne lub inne produkty łączone z kredytem (IKZE, IKE, programy inwestycyjne);
• dodatkowe prowizje i opłaty za aneks lub „pakiet korzyści”.

Zawsze porównuj nową ofertę z aktualną w prosty sposób: całkowity koszt kredytu i rata „przed” oraz „po” renegocjacji. Jeśli obniżka marży jest okupiona drogim pakietem dodatkowych produktów, taka renegocjacja może okazać się jedynie pozorna.

Czy opłaca się składać wniosek o obniżenie marży?

Tak, ale tylko wtedy, gdy jesteś dobrze przygotowany i masz argumenty poparte liczbami. Obniżenie marży kredytu hipotecznego to realna droga do zmniejszenia raty i całkowitego kosztu kredytu, ale wymaga dobrego przygotowania, dokumentów i spokojnej rozmowy z bankiem.

Jeśli masz stabilne dochody, poprawiony LTV, dobry BIK, historię terminowych spłat i udokumentowane nadpłaty, Twoje szanse na sukces są wysokie. Dziś, gdy porównywarki kredytowe i rankingi jasno pokazują, które banki są konkurencyjne, brak jakiejkolwiek próby renegocjacji oznacza po prostu pozostanie na gorszych warunkach niż mógłbyś mieć.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym
• Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (Mapa Drogowa WIBOR → POLSTR)
• Rzecznik Finansowy – materiały o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.