Kredyty i nieruchomości

Decyzja o kredycie hipotecznym bywa impulsywna, podejmowana w emocjach albo pod presją czasu. Po kilku dniach coś zaczyna nie grać, warunki okazują się mniej korzystne, pojawiają się nowe okoliczności, albo po prostu masz wrażenie, że to nie była dobra decyzja. Co wtedy?

Dobra wiadomość: masz prawo odstąpić od umowy kredytu hipotecznego, bez tłumaczenia się bankowi. Trzeba tylko działać szybko i zgodnie z przepisami.

Twoje prawo do rezygnacji – podstawa prawna

Zgodnie z art. 42 w zw. z art. 44 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720), możesz zrezygnować z podpisanej umowy w ciągu 14 dni, bez podawania przyczyny. Masz pełne prawo się wycofać, niezależnie od tego, czy środki zostały już wypłacone, czy jeszcze nie.

Co do zasady termin 14 dni liczy się od dnia zawarcia umowy. Jeżeli jednak bank nie przekazał wszystkich wymaganych, ustawowych elementów umowy na trwałym nośniku, termin ten biegnie od dnia ich doręczenia, analogicznie jak przy kredycie konsumenckim.

Więcej informacji znajdziesz w: tekście jednolitym ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2025 poz. 720) oraz w praktycznym omówieniu zasad odstąpienia od kredytu hipotecznego.

Kiedy możesz odstąpić? Jak liczyć termin 14 dni

Termin 14 dni liczysz od daty podpisania umowy, a nie od wypłaty kredytu. Przykład: jeśli podpisałeś umowę 3 maja, masz czas do 17 maja. Dni wolne i weekendy wliczają się do terminu.

Kluczowa jest data nadania oświadczenia, a nie data jego odczytania przez bank. Termin jest zachowany, jeżeli przed jego upływem nadasz pismo na poczcie lub złożysz je w placówce banku z potwierdzeniem przyjęcia.

Odstąpienie od umowy – krok po kroku

1. Sprawdź termin. Upewnij się, że nie upłynęło jeszcze 14 dni od podpisania umowy (lub od dnia otrzymania wszystkich wymaganych elementów umowy).
2. Przygotuj oświadczenie. Skorzystaj z gotowego wzoru lub napisz własne, zawierające co najmniej numer umowy, datę zawarcia oraz jednoznaczne stwierdzenie, że odstępujesz od umowy kredytu hipotecznego.
3. Wybierz formę dostarczenia. Najbezpieczniej wysłać list polecony z potwierdzeniem nadania albo złożyć dokument osobiście w oddziale banku.
4. Zachowaj potwierdzenie. Poproś o pieczątkę z datą wpływu na kopii oświadczenia albo zachowaj dowód nadania z poczty.
5. Skontaktuj się z bankiem. Ustal dokładną kwotę do zwrotu (jeśli środki zostały już wypłacone) oraz numer rachunku do przelewu. Pamiętaj, że na zwrot kapitału i odsetek masz co do zasady 30 dni od złożenia oświadczenia.

Wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy kredytu hipotecznego

Ile to kosztuje? Wyjaśniamy kwestię odsetek i opłat

Złożenie oświadczenia o odstąpieniu jest bezpłatne. Zgodnie z ustawą nie ponosisz kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem:

• odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty,
• bezzwrotnych kosztów poniesionych przez bank na rzecz organów administracji publicznej (np. opłaty sądowe za wpis hipoteki).

Jeśli bank wypłacił Ci środki, musisz je zwrócić w całości – razem z naliczonymi odsetkami – nie później niż w ciągu 30 dni od dnia złożenia oświadczenia.

Przykład: Bank wypłacił Ci 500 000 zł z oprocentowaniem 8% w skali roku. Odstępujesz od umowy po 10 dniach. Odsetki do zwrotu:

(500 000 zł × 8%) / 365 × 10 dni = 1095,89 zł

To podstawowy koszt, o ile nie doszły jeszcze bezzwrotne opłaty administracyjne. Jeżeli z kredytem były związane dodatkowe usługi (np. ubezpieczenie), rozliczenie ich kosztów zależy od tego, czy były powiązane z umową kredytową i czy świadczenie już się rozpoczęło.

Co z dodatkowymi produktami i wpisem do hipoteki?

Jeśli razem z kredytem podpisałeś umowę na ubezpieczenie, konto techniczne czy kartę kredytową, to zgodnie z art. 45 ustawy o kredycie hipotecznym odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego jest co do zasady skuteczne również wobec takich usług dodatkowych, o ile zostały powiązane z kredytem i zawarte za pośrednictwem banku.

Jeżeli dana usługa była zawarta całkowicie niezależnie od kredytu (np. polisa kupiona bezpośrednio u zewnętrznego ubezpieczyciela), może wymagać osobnego wypowiedzenia. Warto to sprawdzić w dokumentach i ogólnych warunkach ubezpieczenia.

A co z wpisem hipoteki do księgi wieczystej? Jeżeli bank zdążył już złożyć wniosek o wpis, po skutecznym odstąpieniu i rozliczeniu kredytu ma obowiązek wydać zgodę na wykreślenie hipoteki. W praktyce spotykane są dwa modele: bank sam składa wniosek o wykreślenie albo przekazuje zgodę klientowi, który składa wniosek we własnym imieniu.

Dobrze jest monitorować stan księgi wieczystej online po kilku tygodniach, aby upewnić się, że wpis hipoteki został wykreślony.

Reklama - Ekspert kredytowy

Najczęstsze powody rezygnacji z kredytu hipotecznego

Odstąpienie to realna alternatywa w sytuacjach, gdy:

• pojawiła się atrakcyjniejsza oferta w innym banku,
• rzeczywisty koszt kredytu okazał się wyższy, niż zakładałeś,
• nastąpiła nagła zmiana planów (np. wyjazd zagraniczny),
• utraciłeś źródło dochodu tuż po podpisaniu umowy.

Odstąpienie a rezygnacja przed wypłatą środków

Jeżeli 14 dni już minęło, ale bank jeszcze nie wypłacił pieniędzy, istnieje możliwość rezygnacji z kredytu na innych zasadach. Wymaga to najczęściej aneksu lub pisemnego porozumienia i zależy od indywidualnej decyzji banku. W takiej sytuacji stosuje się zapisy umowy i regulaminów banku, a nie przepisy o ustawowym odstąpieniu.

Co jeśli minął ustawowy termin?

Jeśli upłynęło już 14 dni:

• możesz wypowiedzieć umowę przed wypłatą środków, jeśli umowa i regulamin przewidują taką możliwość,
• możesz całkowicie spłacić kredyt po jego uruchomieniu, licząc się z ewentualną prowizją za wcześniejszą spłatę, jeśli przewiduje ją umowa.

Odstąpienie po terminie 14 dni nie jest już możliwe, ale prawo do wcześniejszej spłaty kredytu przysługuje przez cały okres trwania umowy, na zasadach opisanych w ustawie o kredycie hipotecznym.

Podsumowanie – najważniejsze zasady

• Masz 14 dni od podpisania umowy (lub doręczenia kompletnych informacji) na rezygnację z kredytu hipotecznego.
• Oświadczenie nie wymaga podawania przyczyny, ale musi być złożone na piśmie.
• Najbezpieczniej złożyć je osobiście w oddziale lub wysłać listem poleconym z potwierdzeniem nadania.
• Jeśli pieniądze zostały wypłacone, oddajesz kapitał + proporcjonalnie naliczone odsetki za okres korzystania oraz ewentualne bezzwrotne opłaty administracyjne.
• Dodatkowe produkty kredytowe powiązane z umową co do zasady wygasają wraz z odstąpieniem od kredytu, ale produkty zawarte niezależnie mogą wymagać osobnego wypowiedzenia.
• Bank nie ma prawa odmówić przyjęcia oświadczenia, jeśli zmieściłeś się w terminie i zachowałeś wymaganą formę.
• Monitoruj księgę wieczystą online, aby potwierdzić wykreślenie hipoteki po rozliczeniu kredytu.

Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.