Kredyty i nieruchomości

Restrukturyzacja to formalna zmiana warunków spłaty Twojego kredytu, która stabilizuje budżet domowy i zmniejsza obciążenie ratą. Bank akceptuje ją, gdy po zmianach utrzymasz terminową spłatę, a wskaźnik DStI spada do bezpiecznego poziomu. Poznaj „Rodzinę Kowalskich”: Anna i Tomasz mają 420 000 zł kredytu na 25 lat, rata wynosi ~2750 zł, a DStI to 45%. Zobacz, jak krok po kroku wybierają najlepszy scenariusz i unikają pułapek kosztowych.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR/WIRON do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.

📘 Słowniczek kluczowych pojęć (rozwiń)

DStI (Debt Service to Income): procent Twoich dochodów przeznaczany na spłatę długów. Bezpieczny poziom dla gospodarstw domowych to zwykle ≤ 35–40%.

RRSO: rzeczywista roczna stopa oprocentowania, obejmuje odsetki oraz wszystkie opłaty, prowizje i polisy.

Karencja kapitałowa: czasowe zawieszenie spłaty kapitału, płacisz tylko odsetki. Rata spada, dług nie maleje.

Zastanawiasz się, czym jest restrukturyzacja kredytu i kiedy bank rozpatruje wniosek?

Restrukturyzacja obejmuje działania z art. 33 ustawy o kredycie hipotecznym: zmianę harmonogramu, czasowe odciążenie raty, wydłużenie okresu, przejście na stałą stopę. Bank podejmuje decyzję po analizie zdolności, historii spłat i odporności budżetu na szok stopy. Kowalscy składają wniosek z opisem sytuacji, budżetem, kalkulacjami RRSO i harmonogramem „po zmianie”. Tło rynkowe: stopa NBP 4,75% (2025-09-04), WIRON 1M comp ~4,21% (2025-09-22), inflacja 2,9% r/r (2025-08). Jeśli po modyfikacji DStI spada do ≤ 40% i utrzymują się regularne spłaty, bank ma podstawy, aby zaakceptować wariant.

💡 Dla Ciebie: do wniosku dołącz budżet „było–jest–będzie”, test stopy +1,0 p.p. oraz RRSO po zmianach.

Jakie scenariusze masz do wyboru: prolongata, karencja, zmiana rat czy wydłużenie okresu?

Prolongata przesuwa spłaty i wydłuża harmonogram. Karencja kapitałowa obniża ratę do poziomu odsetek. Zmiana profilu rat (malejące vs równe) modyfikuje tempo spłaty kapitału. Wydłużenie okresu obniża ratę kosztem wyższego kosztu całkowitego. Kowalscy rozważają karencję 6 m-cy: rata spadłaby z ~2750 zł do ~1900 zł, zyskują ~850 zł oddechu miesięcznie, lecz dług w tym czasie nie maleje, a koszt całkowity wzrasta. Alternatywnie, wydłużenie z 300 do 420 m-cy obniża ratę do ~2450 zł i sprowadza DStI do ~38%, cena to wyższy koszt odsetkowy w całym życiu kredytu.

💡 Dla Ciebie: wybierz wariant, który obniża DStI do ≤ 40% i utrzymuje dodatni bufor gotówkowy co miesiąc.

Kiedy lepsza jest stała stopa, a kiedy czasowa obniżka marży i jak to policzyć na przykładach?

Stałe oprocentowanie ustabilizuje ratę na 5 lat i usuwa ryzyko zmiennej stopy. Kowalscy mają saldo 420 000 zł, 25 lat do spłaty, marżę 1,90 p.p., WIRON 1M comp ~4,21%. Zmienna stopa ~6,11% daje ratę ~2750 zł. Oferta stałej stopy 6,39% to ~2806 zł. Różnica ~56 zł to „polisa” od wzrostu stóp. Obniżka marży o 0,30 p.p. na 12 m-cy obniży koszt bieżący, ale dolicz prowizję aneksu i ewentualną polisę. Porównanie wykonujesz na RRSO w horyzoncie 24–60 m-cy: stałe oprocentowanie vs zmienna + rabat marży.

💡 Dla Ciebie: stała stopa wygrywa, jeśli oczekujesz wzrostu stóp o ≥ 0,25–0,50 p.p. w 12–24 m-cach i akceptujesz minimalnie wyższą ratę dziś.

Na czym polega refinansowanie i konsolidacja oraz jakie ryzyka prawne i podatkowe uwzględniasz?

Refinansowanie spłaca stary kredyt nowym, zwykle z inną stawką i marżą. Konsolidacja łączy kredyty w jedno zobowiązanie. Wymogi: nowa wycena, wpisy w KW, cesje polis, zgody współkredytobiorców, czasem hipoteka łączna. Ryzyka podatkowe: sprzedaż przed 5 latami liczonymi podatkowo może rodzić podatek dochodowy, jeżeli środki nie trafią na własne cele mieszkaniowe. Kowalscy porównują RRSO z kosztami wyceny i wpisów. Jeżeli po doliczeniu wszystkich opłat RRSO na 24–60 m-cy wyjdzie niższe, a DStI spada do ≤ 40%, refinans ma sens.

💡 Dla Ciebie: sprawdź ciągłość ochrony polis oraz terminy zdjęcia starych zabezpieczeń, aby nie płacić podwójnie.

💰 Jakie koszty ukryte pojawiają się przy restrukturyzacji i ile potrafią wynieść?

Nie oceniaj wyłącznie spadku miesięcznej raty. RRSO musi ująć opłaty jednorazowe, polisy i cross-sell. Poniższe widełki są przykładowe, weryfikujesz je w swoim banku.

💡 Dla Ciebie: porównuj łączne koszyki kosztów w horyzoncie 24–60 m-cy i do końca kredytu, nie w skali jednego miesiąca.

📑 Jak bank liczy zdolność po restrukturyzacji i jakie dokumenty przygotujesz?

Bank stosuje Rekomendację S: liczy DStI, dodaje bufor stopy, bada stabilność dochodu i historię spłat. Kowalscy gromadzą PIT/KPiR, zaświadczenia o dochodach, wyciągi z konta, umowy najmu, polisę, odpis z KW i harmonogram po zmianie. Analiza przyspiesza, gdy wniosek zawiera liczby: rata była/jest/będzie, DStI bazowy i w stresie, RRSO „dziś” i „po zmianie”.

💡 Dla Ciebie: celuj w DStI ≤ 40% po zmianie i przygotuj bufor 3–6 miesięcy stałych wydatków na koncie bezpieczeństwa.

📝 Jak napisać skuteczny wniosek i jak przebiega decyzja w banku krok po kroku?

Wniosek zawiera: przyczynę trudności, plan naprawczy, wybrany wariant (np. karencja 6 m-cy, wydłużenie 120 m-cy, stała stopa 5 lat), budżet, harmonogram po zmianie, kalkulacje RRSO. Proces: złożenie wniosku, weryfikacja formalna, analiza ryzyka, decyzja, aneks, aktualizacja zabezpieczeń. Kowalscy dodają plan powrotu do pełnej raty po karencji oraz daty graniczne.

⚖️ Jakie masz alternatywy: sprzedaż, najem, FWK i inne rozwiązania?

Alternatywy rynkowe: sprzedaż nieruchomości z pokryciem salda i kosztów, najem jako źródło przychodu, refinans i konsolidacja. Wsparcie ustawowe: Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – do 40 miesięcy wsparcia, zwrot w 200 ratach 0%, umorzenie 66 po terminowej spłacie 134. Dla seniorów w trudnej sytuacji istnieje też odwrócona hipoteka jako instrument pozyskania płynności przy zachowaniu prawa do zamieszkania. Kowalscy traktują FWK jako plan B, gdyby w stresie ich DStI pozostawał > 50%.

💡 Dla Ciebie: wybierz FWK lub sprzedaż, jeśli po zmianach i w stresie DStI > 50% i brak perspektywy poprawy dochodów.

📈 Jak ocenisz opłacalność: kalkulator RRSO po zmianach, scenariusze stresowe i progi bezpieczeństwa?

Oceń trzy tory stopy: bazowy (WIRON 1M comp ~4,2%), stres +1,0 p.p., spadek −0,5 p.p.. Porównaj RRSO „dziś” i „po zmianie” z pełnym koszykiem kosztów. Przyjmij DStI ≤ 35–40% jako bezpieczny zakres. Kowalscy widzą, że stała stopa utrzymuje ich DStI w ryzach, a wydłużenie okresu zapewnia większy oddech gotówkowy kosztem wyższego kosztu całkowitego. Decyzję podejmują po porównaniu 24–60 m-cy i całego życia kredytu.

👤 Dla Ciebie: wybór jest poprawny, gdy RRSO po zmianie jest niższe lub ryzyko stopy istotnie maleje, a DStI pozostaje w limicie także w scenariuszu stresowym.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Aktualizacja artykułu: 23 września 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.