- Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt do czasu dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej; UNWW zabezpiecza bank przy LTV > 80%; polisa nieruchomości chroni mury i stałe elementy z cesją na bank.
- Po dokonaniu wpisu hipoteki koszt pomostowy podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty zgodnie z umową (UoKH, art. 29 ust. 5a–5b, stan na 15/12/2025 r.).
- Rekomendacja S KNF: finansowanie do 90% LTV jest możliwe przy dodatkowym zabezpieczeniu nadwyżki ponad 80% (nowelizacja 06/2023).
- Dla Ciebie: skrócenie czasu do wpisu hipoteki i zejście do LTV ≤ 80% obniża RRSO oraz całkowity koszt kredytu.
- Co zrobić dziś: monitoruj EKW, zamów odpis KW po wpisie, złóż dyspozycję rozliczenia kosztu pomostowego i wniosek o weryfikację LTV.
Ubezpieczenie pomostowe podwyższa koszt kredytu do czasu wpisu hipoteki, UNWW zabezpiecza bank przy zbyt wysokim LTV, a ubezpieczenie nieruchomości chroni mienie i jest warunkiem utrzymania zabezpieczenia kredytu. Pierwsze dwa elementy zmieniają ekonomię kredytu (RRSO, rata), trzecie to stała ochrona majątku z cesją na bank. Chcesz płacić mniej, skróć ścieżkę do wpisu hipoteki i zaplanuj zejście do LTV ≤ 80%.
|
Element
|
Kiedy występuje
|
Co z tym robisz
|
|---|---|---|
| Ubezpieczenie pomostowe | Od uruchomienia kredytu do dokonania wpisu hipoteki w KW | Przyspieszasz wpis, po wpisie dopilnowujesz rozliczenia kosztu zgodnie z umową |
| UNWW | Gdy LTV > 80% | Schodzisz do LTV ≤ 80% i składasz wniosek o zniesienie kosztu |
| Ubezpieczenie nieruchomości | Przez cały okres kredytu, z cesją na bank | Ustawiasz sumę wg kosztu odtworzenia, pilnujesz OWU, indeksacji i odnowień |
Czym różni się ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu i ubezpieczenie nieruchomości w kredycie hipotecznym?
- Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
- To tymczasowy dodatkowy koszt kredytu (np. podwyższona marża), który bank nalicza od uruchomienia środków do dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Po dokonaniu wpisu koszt podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty zgodnie z umową (UoKH, art. 29 ust. 5a–5b).
- Co to jest UNWW (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego)?
- Zabezpieczenie banku, gdy wkład własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości, czyli LTV > 80%. Działa do momentu zejścia do LTV ≤ 80% i potwierdzenia warunków przez bank.
- Co to jest ubezpieczenie nieruchomości?
- Standardowa polisa majątkowa dla murów i stałych elementów od zdarzeń losowych. Utrzymujesz ją przez cały okres kredytowania z cesją praw na bank.
Odpowiedź: Pomostowe dotyczy wpisu hipoteki, UNWW dotyczy LTV > 80%, polisa chroni mury i stałe elementy przez cały kredyt.
Kiedy bank wymaga ubezpieczenia pomostowego i jak długo trwa podwyższona marża do wpisu hipoteki w księdze wieczystej?
Okres naliczania trwa od uruchomienia kredytu do dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Czas oczekiwania zależy od sądu i kompletności wniosku, w praktyce bywa to od kilku do kilkunastu miesięcy.
Jak skracasz okres pomostowy: składasz wniosek o wpis hipoteki w dniu aktu, pilnujesz kompletu dokumentów bez braków formalnych, monitorujesz EKW i dostarczasz do banku dokument potwierdzający wpis, najczęściej odpis KW.
Odpowiedź: Podwyższony koszt trwa do dokonania wpisu hipoteki, a po wpisie podlega rozliczeniu zgodnie z umową.
Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, przy jakim LTV jest uruchamiane i kiedy przestaje obowiązywać?
UNWW działa przy LTV > 80%. Finansowanie do 90% LTV jest dopuszczalne, gdy nadwyżka ponad 80% zostaje ubezpieczona lub zabezpieczona w inny sposób (Rekomendacja S KNF, nowelizacja 06/2023).
Koszt bywa naliczany jako składka (np. na określony okres) albo jako marża+ do czasu zejścia do LTV ≤ 80%. Po osiągnięciu progu składasz wniosek o zniesienie kosztu i prosisz o potwierdzenie warunków w banku.
Pamiętaj: UNWW chroni bank, a po wypłacie świadczenia ubezpieczyciel może dochodzić roszczeń od dłużnika na zasadach regresu (art. 828 k.c.).
Odpowiedź: UNWW startuje przy LTV > 80%, kończy się po spadku do LTV ≤ 80% i potwierdzeniu warunków przez bank.
Ile realnie kosztują te ubezpieczenia w ratach i składkach oraz jak wpływają na RRSO, ratę i całkowity koszt kredytu?
RRSO oraz całkowity koszt kredytu obejmują odsetki, prowizje i koszty usług dodatkowych wymaganych przez kredytodawcę, w tym koszty związane z zabezpieczeniami i ubezpieczeniami, jeśli są warunkiem udzielenia kredytu lub utrzymania jego warunków.
Przykład pomostowego: kapitał 500 000 zł, +1,0 p.p. przez 6 mies. → 500 000 × 1% × 6/12 = 2 500 zł. Wpis po 3 mies. = 1 250 zł.
Przykład UNWW: brak 10% wkładu = 50 000 zł; składka 3% = 1 500 zł albo alternatywnie marża +0,30 p.p. do LTV ≤ 80%. Wybór opierasz o punkt obojętności, czyli moment, w którym suma kosztów marży+ zrówna się ze składką.
Oblicz swój punkt obojętności UNWW
Zastanawiasz się, co korzystniejsze, składka UNWW z góry czy podwyższona marża do LTV ≤ 80%? Sprawdź moment, w którym koszty się zrównają.
Sprawdź, która opcja zabezpieczenia niskiego wkładu własnego jest dla Ciebie korzystniejsza.
|
Cecha
|
Ubezpieczenie pomostowe
|
UNWW (niski wkład)
|
Ubezpieczenie nieruchomości
|
|---|---|---|---|
| Co zabezpiecza | Ryzyko banku do wpisu hipoteki | Ryzyko banku przy LTV > 80% | Twoje mienie (mury, stałe elementy) |
| Kiedy działa | Do dokonania wpisu hipoteki w KW | Do spadku LTV ≤ 80% | Okres polisy, odnowienie zwykle co 12 mies. |
| Jak liczysz koszt | Kapitał × marża+ × czas (mies.)/12 | Składka lub marża+ do progu | Suma ubezp. × stawka roczna |
| Koniec obowiązywania | Wpis hipoteki → rozliczenie kosztu zgodnie z umową | LTV ≤ 80% → wniosek o zniesienie kosztu | Wygaśnięcie lub kontynuacja wg OWU |
| Podstawa/wytyczne | UoKH art. 29 ust. 5a–5b | Rekomendacja S KNF (06/2023) | OWU + cesja na bank |
500 000 zł, +1,0 p.p. przez 6 mies. → 2 500 zł. Wpis po 3 mies. = 1 250 zł.
Brak 10% wkładu = 50 000 zł. Składka 3% = 1 500 zł vs marża +0,30 p.p. do LTV ≤ 80%. Punkt obojętności to miesiąc, w którym suma kosztów marży+ = 1 500 zł.
Odpowiedź: Koszt pomostowego liczysz jako kapitał × marża+ × czas/12, UNWW jako składkę lub marżę+ do progu LTV ≤ 80%.
Jakie ryzyka i wyłączenia odpowiedzialności występują w OWU dla ubezpieczenia nieruchomości i jak czytać klauzule dodatkowe?
W OWU sprawdzasz definicje zdarzeń, limity, udziały własne, franszyzy, obowiązki prewencyjne i terminy zgłoszenia szkody. Typowe wyłączenia to szkoda sprzed zawarcia, rażące niedbalstwo, wady konstrukcyjne, brak przeglądów, niedoubezpieczenie.
Klauzule wzmacniające zakres to m.in. powódź, przepięcia, OC w życiu prywatnym, assistance, a przy pracy z domu także ochrona sprzętu i home office. Minimalny zakres wymagany przez bank zależy od banku i OWU, najczęściej dotyczy murów i stałych elementów oraz cesji na bank, czasem obejmuje także ryzyka dodatkowe.
Odpowiedź: Pod kredyt pilnujesz minimum bankowego i cesji, a realną ochronę budujesz przez właściwe OWU, sumy i klauzule pod ryzyka budynku.
Jak skrócić okres ubezpieczenia pomostowego i rozliczyć koszty po wpisie hipoteki krok po kroku?
1) Składasz wniosek o wpis hipoteki w dniu aktu. 2) Dopinasz komplet dokumentów bez braków formalnych. 3) Monitorujesz EKW, a po wpisie zamawiasz odpis KW lub inny dokument wymagany przez bank. 4) Składasz dyspozycję rozliczenia kosztu pomostowego (zwrot albo zaliczenie na kapitał) zgodnie z umową. 5) Brak reakcji, reklamacja na piśmie, kolejny krok to Rzecznik Finansowy lub UOKiK, zależnie od charakteru sporu.
Odpowiedź: Skracasz pomostowe przez szybki wpis hipoteki i natychmiastowe dostarczenie dokumentu do banku, potem dopilnowujesz rozliczenia kosztu zgodnie z umową.
Jakie błędy popełniają kredytobiorcy przy UNWW i ubezpieczeniu nieruchomości oraz jak ich uniknąć w umowie z bankiem? + historia kredytobiorcy
Błąd 1: Brak wniosku o weryfikację LTV po nadpłacie, koszt UNWW trwa mimo progu. Naprawa: wniosek o zniesienie kosztu po LTV ≤ 80%. Błąd 2: Zbyt wąski zakres polisy. Naprawa: zakres dopasowany do ryzyk budynku i realnych wyłączeń w OWU. Błąd 3: Opóźnione dostarczenie odpisu KW, dłuższe pomostowe. Naprawa: odpis KW wysyłasz do banku natychmiast po wpisie. Błąd 4: Niedoubezpieczenie i brak indeksacji, zaniżona wypłata. Naprawa: suma wg kosztu odtworzenia i indeksacja.
Anna i Tomasz wzięli 500 000 zł kredytu. Podwyżka marży z tytułu pomostowego wynosiła +1,2 p.p., co dawało ok. 500 zł dodatkowego kosztu miesięcznie. Wpis hipoteki uzyskali po 4 miesiącach, ale odpis KW dostarczyli do banku dopiero po kolejnych 3 miesiącach, więc koszt nadal był naliczany.
Efekt: 3 × 500 zł = 1 500 zł straty. Wniosek jest prosty: monitoruj EKW i dostarczaj odpis do banku natychmiast po wpisie.
Odpowiedź: Eliminujesz błędy przez wniosek o LTV ≤ 80%, dopięte OWU i szybkie przekazanie odpisu KW do banku.
Jak wybrać zakres ubezpieczenia nieruchomości do kredytu: mury, stałe elementy, OC w życiu prywatnym i assistance?
Minimum bankowe to zwykle mury i stałe elementy od ognia i zdarzeń losowych, z cesją na bank. Dokładny zakres i warunki cesji zależą od banku oraz OWU, dlatego sprawdzasz wymagania w umowie i w instrukcji banku.
Dobór dodatków: OC w życiu prywatnym (zalanie sąsiada), assistance (hydraulik, elektryk), wariant all risk dla murów i stałych elementów, a przy pracy z domu ochrona home office i sprzętu. Weryfikujesz udziały własne, limity, indeksację i terminy zgłoszeń szkód.
- Minimum: mury i stałe elementy, cesja na bank.
- Budżet: OC z adekwatną sumą, np. 200 000 do 500 000 zł.
- Komfort: assistance z krótkim czasem interwencji.
Odpowiedź: Najpierw minimum bankowe i cesja, potem OC, assistance i all risk pod ryzyka budynku.
Co zrobić przy odmowie wypłaty odszkodowania lub sporze z bankiem i ubezpieczycielem oraz jakie są ścieżki odwoławcze?
Odmowa z polisy: składasz odwołanie w terminie z OWU, dołączasz dowody i odwołujesz się do definicji oraz klauzul w OWU. Jeśli spór trwa, kolejnym krokiem jest Rzecznik Finansowy (interwencja lub postępowanie polubowne), a ostatecznie droga sądowa.
Spór o koszt pomostowy: składasz reklamację z dokumentem potwierdzającym wpis hipoteki i wnosisz o rozliczenie kosztu zgodnie z umową, z powołaniem na art. 29 ust. 5a–5b UoKH. Jeśli bank nie reaguje, eskalujesz sprawę do RF lub UOKiK, zależnie od treści sporu.
Odpowiedź: Odwołanie i RF przy polisie, reklamacja i dokument wpisu przy koszcie pomostowym.
Checklista: krok po kroku
- Akt i uruchomienie: złóż wniosek o wpis hipoteki tego samego dnia.
- Po wpisie: pobierz odpis KW, złóż dyspozycję zwrotu albo zaliczenia kosztu pomostowego zgodnie z umową.
- Co kwartał: policz LTV; przy ≤ 80% złóż wniosek o zniesienie kosztu UNWW lub obniżkę marży, jeśli bank tak to rozlicza.
- Rocznie: audyt polisy, sumy, limity i wyłączenia, aktualizuj OC i assistance, pilnuj indeksacji.
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Tak. Po dokonaniu wpisu hipoteki koszt podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty zgodnie z umową (UoKH, art. 29 ust. 5a–5b, stan na 15/12/2025 r.).
UNWW działa przy LTV > 80%. Finansowanie do 90% LTV jest dopuszczalne z dodatkowym zabezpieczeniem nadwyżki ponad 80% (Rekomendacja S KNF, 06/2023).
Po spadku LTV ≤ 80% składasz wniosek o zniesienie kosztu i prosisz o potwierdzenie warunków rozliczenia w banku.
Wzór: kapitał × marża+ × czas (mies.)/12. Koszt jest naliczany do wpisu hipoteki, a po wpisie podlega rozliczeniu zgodnie z umową.
Najczęściej jest to ubezpieczenie murów i stałych elementów od ognia i innych zdarzeń losowych, z cesją praw na bank. Szczegóły zależą od banku i OWU.
Oblicz punkt obojętności w kalkulatorze: jeśli zejdziesz do LTV ≤ 80% szybko, częściej korzystniejsza bywa marża+, jeśli późno, częściej korzystniejsza bywa składka.
Tak. UNWW chroni bank, a po wypłacie świadczenia ubezpieczyciel może dochodzić roszczeń od dłużnika na zasadach regresu (art. 828 k.c.).
Źródła
- Ustawa o kredycie hipotecznym (art. 29 ust. 5a–5b), tekst ujednolicony, isap.sejm.gov.pl (PDF)
- Ustawa zmieniająca, Dz.U. 2022 poz. 1719, isap.sejm.gov.pl (PDF)
- Ustawa zmieniająca, Dz.U. 2022 poz. 2245, isap.sejm.gov.pl (PDF)
- KNF: Rekomendacja S (nowelizacja 06/2023), knf.gov.pl (PDF)
- Rzecznik Finansowy: „Ubezpieczenia mieszkaniowe bez tajemnic”, rf.gov.pl (PDF)
- mBank: obsługa ubezpieczeń do kredytów hipotecznych i cesja, mbank.pl
- mBank: ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego, mbank.pl
Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.