- Termin ustawowy na przekazanie decyzji kredytowej to 21 dni, liczony w praktyce od momentu, w którym bank ma komplet informacji i dokumentów potrzebnych do oceny.
- Źródła: ustawa o kredycie hipotecznym (ISAP) oraz stanowisko UKNF z 20/07/2020 r..
- Realny czas procesu często wynosi 2–4 tygodnie, bo dochodzą zwrotki o dokumenty, wycena i weryfikacje ryzyka.
- Wycena: AVM bywa natychmiastowe, operat rzeczoznawcy zwykle 2–7 dni roboczych; operat można wykorzystać do celu wyceny przez 12 miesięcy, o ile nie zaszły istotne zmiany uwarunkowań, art. 156 UoGN (ISAP).
- Strategia 2–3 wniosków: BIK wskazuje, że zapytania o ten sam rodzaj kredytu złożone w ciągu 14 dni są traktowane jak jedno przy naliczaniu oceny punktowej, poradnik BIK.
Decyzja kredytowa przy sprawie bez zwrotek zwykle mieści się w 2–4 tygodniach, a przepisy przewidują 21 dni na przekazanie decyzji po dostarczeniu informacji potrzebnych do oceny.
Tempo wyznaczają kompletność dokumentów, wycena zabezpieczenia, weryfikacja dochodu i sprawna komunikacja.
| Scenariusz | Co przyspiesza | Najczęstszy efekt czasowy |
|---|---|---|
| Prosty profil (etat, niskie LTV, AVM) | Komplet dokumentów, szybka odpowiedź na pytania, wycena bez operatu | ok. 2–3 tygodnie |
| Złożony profil (JDG, wysokie LTV, operat) | Uporządkowane PIT/KPiR, szybkie wyjaśnienia, pełne wyciągi bankowe | ok. 4 tygodnie+ |
| Transakcja „na termin” (akt blisko) | 2–3 wnioski równolegle, jedna paczka dokumentów, potwierdzanie kompletności | mniej niepewności |
Uwaga: widełki są praktyczne i zależą od banku, oddziału oraz dynamiki uzupełnień w sprawie.
Ile realnie trwa decyzja kredytowa w banku i czym różni się decyzja wstępna od ostatecznej?
Podstawę stanowi ustawa o kredycie hipotecznym (ISAP), a sposób rozumienia początku biegu terminu doprecyzowuje stanowisko UKNF z 20/07/2020 r..
Decyzja wstępna opiera się na analizie podstawowej i nie gwarantuje uruchomienia środków. Decyzja ostateczna jest wiążąca po spełnieniu warunków banku i zawiera warunki umowy oraz wymagania do wypłaty.
Przykład kalendarzowy: jeśli bank potwierdzi kompletność informacji 03/10/2025 r., to termin 21 dni na przekazanie decyzji liczysz od tej daty, czyli do 24/10/2025 r.
Jakie czynniki najbardziej wpływają na czas decyzji, czyli produkt, kwota, LTV i profil ryzyka klienta?
Bank ocenia ryzyko: kwotę kredytu, LTV, źródło dochodu, liczbę zobowiązań, cel i złożoność transakcji. Prosty profil zwykle oznacza mniej pytań zwrotnych.
Złożony profil częściej kończy się prośbami o dodatkowe potwierdzenia, co wydłuża proces.
Praktyczny skrót: kredyt 500 tys. zł, LTV 70%, etat na czas nieokreślony i czysta historia spłat zwykle zamyka analizę szybciej niż kredyt 900 tys. zł, LTV 90% i JDG rozliczana ryczałtem z dodatkowymi zobowiązaniami.
Strategia 2–3 wniosków: jak skrócić niepewność i poprawić warunki?
Strategia działa w trzech wymiarach: bezpieczeństwo (jeden bank odmawia, drugi prowadzi analizę dalej), szybkość (wybierasz bank, który pierwszy dopina decyzję),
warunki (mając kilka ofert, łatwiej negocjujesz marżę i koszty). BIK wskazuje, że wnioski o ten sam rodzaj kredytu złożone w ciągu 14 dni są traktowane jak jedno przy naliczaniu oceny punktowej: poradnik BIK.
Uwaga: bank widzi liczbę zapytań, nawet jeśli scoring uwzględnia serię w krótkim oknie. Najbezpieczniej składać wnioski w tym samym tygodniu i utrzymywać identyczne dane w dokumentach.
Jak komplet dokumentów przyspiesza analizę i co bank weryfikuje w pierwszej kolejności?
W pierwszej kolejności analityk sprawdza tożsamość, zgody, dokumenty dochodowe oraz dokumenty nieruchomości. Przy etacie typowo pojawia się zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach oraz potwierdzenia wypłat.
Przy najmie bank zwykle oczekuje umów i wpływów. Przy nieruchomości pojawia się umowa, numer księgi wieczystej oraz dokumentacja przy inwestycji budowlanej.
▶ Lista dokumentów dla JDG
- PIT-36, PIT-36L lub PIT-28 za ostatni rok podatkowy.
- KPiR lub ewidencja przychodów, zestawienia miesięczne.
- Zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu.
- Wyciągi bankowe z rachunków firmowych i prywatnych z ostatnich 3–6 miesięcy.
Wysyłka w jednym pakiecie PDF z czytelnymi nazwami plików ogranicza liczbę dopytań i skraca pracę po stronie banku.
Wycena i KW: ile trwają etapy i jak je przyspieszyć?
Bank może zastosować AVM przy spełnieniu kryteriów jakości danych i polityki ryzyka. W pozostałych przypadkach wymaga operatu.
Zasady aktualności operatu wynikają z art. 156 UoGN (ISAP), co oznacza też, że przy istotnych zmianach (rynkowych lub dotyczących nieruchomości) bank może oczekiwać aktualizacji.
| Element | Opis operacyjny | Wpływ na tempo |
|---|---|---|
| Formularz i zgody | Podpisany wniosek, zgody RODO i BIK, spójność danych z dokumentami | Mniej zwrotek |
| Dochód | Etat: zaświadczenie i potwierdzenia wypłat, JDG: PIT, KPiR lub ewidencja, ZUS i US | Braki wydłużają analizę |
| Nieruchomość | Umowa, KW, dokumenty budowlane lub pozwolenia, jeśli dotyczą transakcji | Braki wydłużają analizę |
Dzień 0–1
Dzień 1–21
ok. dzień 21
+3–10 dni
Dochód i BIK: jak wygląda weryfikacja i kiedy bank dzwoni do pracodawcy lub księgowego?
Weryfikacja obejmuje raport BIK, historię rachunku, dokumenty dochodowe i zobowiązania. Telefon do pracodawcy zwykle służy potwierdzeniu danych z zaświadczenia.
Przy JDG standardem są zaświadczenia ZUS i US albo kontakt z biurem rachunkowym. Jeśli pracodawca odmawia informacji telefonicznie, bank zwykle oczekuje dokumentów zastępczych.
Błędy, które opóźniają decyzję: jak ich uniknąć w praktyce?
Najczęstsze bariery: brakujący załącznik, nieczytelny skan, przeterminowane zaświadczenie, brak numeru KW, niedostępność rzeczoznawcy, długie przerwy w kontakcie.
Dobre praktyki: jedna paczka dokumentów, nazewnictwo plików „RRRR-MM-DD_nazwa.pdf”, potwierdzanie wpływu dokumentów e-mailem, jedna osoba kontaktowa.
Monitoring statusu: kiedy reklamacja i kiedy równoległy wniosek?
Status sprawdzisz przez opiekuna, infolinię lub bankowość elektroniczną. Jeśli analiza stoi, proś o jasną informację, co blokuje decyzję, oraz o potwierdzenia wpływu dosłanych dokumentów.
Najlepiej prowadzić ustalenia e-mailowo, aby zachować ślad i daty.
„Proszę o informację o statusie sprawy oraz wskazanie brakujących elementów, jeśli występują, wraz z terminem przekazania decyzji. Załączam potwierdzenia dosłania dokumentów.”
Uruchomienie kredytu po decyzji: ile trwa i co skraca proces?
Typowe warunki: wniesiony wkład własny, polisa nieruchomości z cesją, akt notarialny, złożony wniosek KW-WPIS. Na rynku pierwotnym wypłaty idą zgodnie z harmonogramem transz,
a na wtórnym przelew często zamyka się szybciej po dostarczeniu kompletu dokumentów do wypłaty.
Anna (etat) i Tomasz (JDG) składają wnioski na 600 tys. zł do banku A i B. W banku A komplet dokumentów i szybka wycena AVM dają decyzję po 16 dniach.
W banku B dodatkowe wyjaśnienia do dochodu Tomasza wydłużają proces. Dzięki dwóm wnioskom podpisują umowę z bankiem A bez presji czasu.
Checklista – krok po kroku
- 📂 Przygotuj jedną paczkę dokumentów i wyślij ją w jednym e-mailu z listą załączników.
- 🏠 Zleć wycenę w dniu złożenia wniosku i zapewnij dostęp do lokalu oraz materiały dla rzeczoznawcy.
- 📧 Odpowiadaj tego samego dnia na pytania banku i unikaj dosyłania plików pojedynczo.
- ✍️ Po decyzji dopnij polisę z cesją, akt notarialny i dokumenty do wypłaty, a następnie złóż KW-WPIS.
- 💸 Monitoruj termin wypłaty i potwierdzaj wpływ dokumentów uruchomieniowych.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
2–4 tygodnie to częsty przedział praktyczny, a przepisy przewidują 21 dni na przekazanie decyzji po dostarczeniu informacji potrzebnych do oceny.
BIK wskazuje, że wnioski o ten sam rodzaj kredytu złożone w ciągu 14 dni są traktowane jak jedno przy naliczaniu oceny punktowej, ale bank widzi liczbę zapytań.
Zasadniczo do 12 miesięcy dla celu, dla którego został sporządzony, o ile nie zaszły istotne zmiany uwarunkowań, art. 156 UoGN.
Braki formalne, rozbieżności w danych i nieczytelne skany. Najczęściej pomaga jedna paczka PDF i szybka odpowiedź na zapytania banku.
Gdy potwierdza dane z zaświadczenia lub elementy dochodu z JDG. Jeśli telefoniczna weryfikacja nie jest możliwa, bank zwykle prosi o dokumenty zastępcze.
Najczęściej 3–10 dni od spełnienia warunków wypłaty i dostarczenia kompletu dokumentów uruchomieniowych, zależnie od banku i rodzaju transakcji.
Zbierz dokumenty w jednej paczce, zleć wycenę od razu, odpowiadaj tego samego dnia i prowadź korespondencję e-mailowo z potwierdzeniami wpływu dokumentów.
Słowniczek pojęć
- AVM: Automated Valuation Model, zautomatyzowana wycena nieruchomości.
- LTV: Loan to Value, stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia.
- KW-WPIS: formularz wniosku o wpis do księgi wieczystej.
- eIDAS: rozporządzenie UE o identyfikacji elektronicznej i usługach zaufania.
- Decyzja wstępna: stanowisko po analizie podstawowej, niewiążące dla uruchomienia środków.
- Decyzja ostateczna: wiążąca decyzja banku z warunkami umowy i wymaganiami do wypłaty.
Źródła
- Ustawa o kredycie hipotecznym (ISAP), dostęp: 15/12/2025 r.: ISAP
- Stanowisko UKNF ws. biegu terminu na wydanie decyzji kredytowej, 20/07/2020 r., dostęp: 15/12/2025 r.: KNF
- BIK: wpływ zapytań na ocenę punktową, dostęp: 15/12/2025 r.: BIK
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 156, dostęp: 15/12/2025 r.: ISAP
Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.