Najważniejsze informacje w skrócie:
- Marża to stała premia banku za ryzyko doliczana do wskaźnika (WIBOR/WIRON/POLSTR), a RRSO obejmuje tylko koszty niezbędne do uzyskania kredytu, więc nie pokazuje pełnego kosztu transakcji.
- Obowiązuje stopa referencyjna NBP 4,75% od 2025-09-04 (źródło: NBP).
- WIRON Compound (2025-09-23): 1M 4,21299%, 3M 4,42457%, 6M 4,70594% (źródło: GPW Benchmark/Bankier).
- Dla Ciebie: różnica 0,30 p.p. w marży przy 500 000 zł na 25 lat to ok. +94 zł/mies. w racie.
- Co zrobić teraz: zestaw oferty w jednej tabeli, policz CKK i równolegle budżet „życia z ofertą” (pakiety) na 60 miesięcy; negocjuj marżę LTV/BIK/oferty konkurencji.
Marża
stała, umowna nadwyżka ponad wskaźnik bazowy, odzwierciedla ryzyko klienta i politykę cenową banku
— doliczana do WIBOR/WIRON/POLSTR albo obowiązuje w okresie stopy stałej.
RRSO
roczny koszt kredytu obejmujący wyłącznie elementy wymagane do jego uzyskania
— nie uwzględnia kosztów transakcyjnych ani usług dobrowolnych.
- uproszczone warstwy ceny i różnice RRSO vs pełny koszt
- kalkulator wpływu marży na ratę dla Twojej kwoty i okresu
- scenariusze po okresie stałej stopy (wskaźnik ±1 p.p.)
- checklista porównania ofert w 15 minut
Jak bank kalkuluje marżę przy kredycie hipotecznym i z jakich warstw składa się cena?
Cena ma strukturę: wskaźnik bazowy (WIBOR/WIRON/POLSTR lub stopa stała) + marża banku + koszty nieodsetkowe (prowizja, opłaty, polisy wymagane) + koszty transakcyjne (notariusz, PCC, sąd) + koszt „życia z ofertą” (konta/karty premium, polisy dobrowolne, abonamenty). Marża jest stała w okresie umowy lub w okresie stopy stałej; wskaźnik bazowy resetuje się co 1/3/6 mies. zgodnie z umową. Porównuj w identycznych założeniach: kwota, okres, typ stopy, częstotliwość aktualizacji, dzień uruchomienia, status ubezpieczeń obowiązkowych.
- Wskaźnik bazowy – WIBOR/WIRON/POLSTR lub stopa stała.
- Marża banku – premia za ryzyko i zysk; zależna od LTV, scoringu, BIK, stabilności dochodu.
- RRSO (koszty wymagane) – prowizje, opłaty, polisy konieczne do udzielenia kredytu.
- Koszty transakcyjne – taksa notarialna, PCC, wpisy KW; poza RRSO.
- Koszt „życia z ofertą” – pakiety, karty, abonamenty; wpływają na budżet, ale są poza RRSO.
| Warstwa | Przykłady | W RRSO? |
|---|---|---|
| Wskaźnik + marża | Oprocentowanie kredytu | Tak |
| Koszty wymagane | Prowizja, polisa wymagana, opłaty bankowe wymagane | Tak |
| Koszty transakcyjne | Notariusz, PCC (z wyjątkami), sąd/księga wieczysta | Nie |
| „Życie z ofertą” | Konto, karta, abonamenty, polisy dobrowolne | Nie |
Tip: porównuj RRSO obok CKK i osobno budżet „życia z ofertą” w horyzoncie 60 mies., aby uniknąć zaniżenia realnego kosztu.
- Koszt kapitału (finansowanie + płynność).
- Koszty operacyjne (systemy, obsługa, compliance).
- Premia za ryzyko i zysk (LTV, scoring, BIK, stabilność dochodu, rezerwy).
Jak profil ryzyka klienta wpływa na marżę, czyli LTV, scoring, źródło dochodu i historia w BIK?
LTV, scoring, BIK, rodzaj i stabilność dochodu oraz poziom zadłużenia budują cenę. Przykład: marża 2,00% vs 2,30% dla 500 000 zł/25 lat to ok. +94 zł/mies. różnicy w racie.
Jakie znaczenie ma stopa bazowa WIBOR, WIRON i przyszły POLSTR dla łącznego oprocentowania?
Oprocentowanie = wskaźnik bazowy + marża. Od 2025-09-04 stopa referencyjna NBP wynosi 4,75%. WIRON Compound (2025-09-23): 1M 4,21299%, 3M 4,42457%, 6M 4,70594%. Z marżą 2,00% otrzymujesz ok. 6,21–6,71% nominalnie (w zależności od horyzontu wskaźnika). Dostępna jest też stopa stała (5–10 lat), po której wchodzi formuła zmienna: wskaźnik + marża „po fix”.
| Parametr | Wartość | Data/źródło |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,75% | 2025-09-04 – NBP |
| WIRON 1M Compound | 4,21299% | 2025-09-23 – GPW Benchmark |
| WIRON 3M Compound | 4,42457% | 2025-09-23 – GPW Benchmark |
| WIRON 6M Compound | 4,70594% | 2025-09-23 – GPW Benchmark |
Jak działają marże promocyjne i warunki pakietowe oraz kiedy bank podnosi marżę po czasie?
Marże promocyjne są warunkowe: wpływ wynagrodzenia, aktywność karty, utrzymanie polis/usług. Umowa definiuje różnicę między marżą bazową a promocyjną i zasady podwyżki po utracie warunku. Przykład: 500 000 zł/25 lat, oprocentowanie ~6,44%. Podniesienie marży o 0,30 p.p. zwiększa ratę o ok. +94 zł/mies. i ok. +1128 zł/rok. Zapisz: które warunki, od kiedy i o ile zmieniają marżę oraz czy można wrócić do marży promocyjnej (np. aneks po ponownym spełnieniu).
Jakie elementy wchodzą do RRSO przy hipotece i dlaczego RRSO nie pokazuje pełnego obrazu kosztów?
RRSO obejmuje odsetki i wszystkie koszty wymagane do uzyskania kredytu – prowizje, opłaty, ubezpieczenia wymagane (wg ESIS). RRSO nie obejmuje pozycji dobrowolnych oraz kosztów transakcyjnych zakupu (taksa notarialna, PCC, wpisy KW, wynagrodzenie pośrednika).
Których kosztów i ryzyk nie widać w RRSO, czyli cross-sell, ubezpieczenia, spread i opłaty serwisowe?
Poza RRSO są: płatne rachunki premium i karty, abonamenty inwestycyjne, polisy dobrowolne, asysty prawne, usługi „cashback/club”, a także utrata marży promocyjnej. Przy kredytach walutowych dochodzą ryzyko kursowe i spread.
- UNWW: często przy LTV > 80%; jako składka z góry lub czasowy wzrost marży do spadku LTV poniżej progu.
| Pozycja | Miesięcznie | 60 mies. | Uwagi (warunek marży?) |
|---|---|---|---|
| Konto/karta pakietowa | [X] zł | [60×X] zł | Tak/nie |
| Polisa dobrowolna | [Y] zł | [60×Y] zł | Tak/nie |
| Utrata marży promocyjnej | +[Δ rata] | [60×Δ] zł | Po rezygnacji z pakietu |
Jak porównać oferty z różnym okresem stałej stopy i zmienną marżą po okresie fix?
Porównuj dwuetapowo. Etap 1: okres stały – policz raty i koszty w 5–10 lat (prowizje + polisy wymagane). Etap 2: po fix – weź z umowy formułę: wskaźnik (np. WIRON 3M) + marża po fix i częstotliwość aktualizacji. Zasymuluj trzy scenariusze wskaźnika: bazowy, −1 p.p., +1 p.p. i sprawdź wrażliwość raty. Upewnij się, że marża „po fix” nie przewyższa bieżącej marży w ofercie zmiennej z tej samej daty.
| Scenariusz | Wskaźnik po fix | Marża po fix | Szac. rata | Komentarz |
|---|---|---|---|---|
| Bazowy | WIRON 3M = 4,50% | 2,00% | ≈ 3 355 zł | Bieżący poziom (~6,50% nom.) |
| Wskaźnik −1 p.p. | 3,50% | 2,00% | ≈ 3 095 zł | Niższa rata (~5,50% nom.) |
| Wskaźnik +1 p.p. | 5,50% | 2,00% | ≈ 3 625 zł | Wyższa rata (~7,50% nom.) |
Jak negocjować marżę z bankiem i jakie dokumenty oraz argumenty realnie obniżają cenę?
Negocjuj na danych: LTV (<80% lub <60%), stabilny dochód, pozytywny BIK, pisemna oferta konkurencji. Złóż równoległe wnioski do 2–3 banków w tych samych założeniach. Poproś o rabat marży po progach LTV, o wymienność rabatu marży z prowizją i o rezygnację z części pakietu bez utraty całej zniżki. Dokumenty: PIT, zaświadczenia, historia rachunku, operat, potwierdzenie wkładu, raport BIK.
Jak samodzielnie policzyć całkowity koszt kredytu i wykryć „ukryte” elementy poza RRSO?
Policz trzy liczby: 1) CKK – odsetki + prowizje + opłaty + polisy wymagane; 2) Całkowita kwota do zapłaty = kredyt + CKK; 3) Pełny koszt transakcji = (2) + notariusz + PCC + sąd + pośrednik + abonamenty pakietów. Dla 500 000 zł/25 lat i oprocentowania ok. 6,44% rata to ~3357 zł; po wzroście marży o 0,30 p.p. ~3451 zł (+94 zł). Dodaj wariant: rezygnacja z pakietu po 12 mies. → +Δ marży, opłata aneksu i nowe koszty.
Checklista – porównanie dwóch ofert w 15 minut
- Weź ESIS z tej samej daty i identycznych założeń (kwota, okres, wskaźnik, częstotliwość aktualizacji).
- Wypisz: marża bazowa, marża promocyjna, warunki pakietu i reguły podwyżki.
- Policz CKK oraz budżet „życia z ofertą” na 60 mies. (konta, karty, polisy dobrowolne).
- Zasymuluj okres „po fix”: wskaźnik ±1 p.p. i marża po fix z umowy; sprawdź wrażliwość raty.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
To stała premia za ryzyko doliczana do wskaźnika; zależy od LTV, scoringu, BIK, stabilności dochodu i polityki banku.
Odsetki i koszty wymagane do udzielenia (prowizje, opłaty, polisy wymagane). Koszty transakcyjne i dobrowolne są poza RRSO.
Bo dotyczy tylko kredytu. Notariusz, PCC, wpisy KW i abonamenty pakietów są poza RRSO.
Wraca formuła zmienna: wskaźnik + marża „po fix” z umowy; zasymuluj wskaźnik ±1 p.p. przed podpisaniem.
Dla 500 000 zł/25 lat to ok. +94 zł/mies.; rośnie przy wyższej kwocie lub dłuższym okresie.
Tak. Najlepiej: LTV <80%, wysoki scoring BIK, stabilny dochód i konkurencyjna oferta z innego banku.
Weź ESIS z tej samej daty, policz CKK i „życie z ofertą” na 60 mies., zasymuluj scenariusze ±1 p.p. po okresie stałej stopy.
- PCC przy zakupie na rynku wtórnym: standardowo 2%, jednak od 2023-08-31 kupujący pierwsze mieszkanie/dom spełniający warunki jest zwolniony z PCC.
- 6% PCC przy zakupie 6. i kolejnych lokali od 2024-01-01 (szczególnie transakcje z VAT – rynek pierwotny).
- Wpis hipoteki do KW: opłata sądowa 200 zł.
- PCC od ustanowienia hipoteki: 19 zł (wierzytelność nieokreślona) lub 0,1% (wierzytelność istniejąca).
Aktualizacja artykułu: 24 września 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.