Kredyty i nieruchomości

Twój kredyt hipoteczny traci stałe oprocentowanie? Sprawdź, co zrobić, zanim bank zrobi to za Ciebie

W 2025 roku tysiące kredytobiorców staje przed wyborem: zostać przy zmiennej stopie procentowej, podpisać aneks na nową stałą stopę, albo zrefinansować kredyt w innym banku. Każdy scenariusz ma inne ryzyko, inny koszt i inną elastyczność.

Brak decyzji oznacza, że po zakończeniu okresu stałej stopy bank przełączy kredyt na oprocentowanie zmienne, a rata będzie zależała od aktualnego indeksu (WIBOR/WIRON) oraz marży.

Co się dzieje po zakończeniu stałego oprocentowania? Jakie masz opcje?

Po zakończeniu okresu stałej stopy procentowej bank przełącza kredyt na zmienną stopę, najczęściej: WIBOR albo WIRON + marża. Do wyboru masz też: nową ofertę stałego oprocentowania albo refinansowanie w innym banku.

Czy stała stopa to pułapka w 2025 roku?

Stała stopa bywa kosztowna, gdy stopy procentowe spadają. Jeśli bank proponuje nową stałą stopę np. 6,8%, a w kolejnych kwartałach indeks dla zmiennej (WIBOR/WIRON) schodzi niżej, różnica przechodzi na Twoją ratę i koszt całkowity.

Najbezpieczniejszy ruch to policzenie progu opłacalności (break-even), czyli poziomu indeksu, poniżej którego oprocentowanie zmienne staje się tańsze od stałego.

Kalkulator ma charakter wyłącznie poglądowy.

Prognozy stóp procentowych 2025–2027: Dlaczego to ważne?

Spadające stopy procentowe obniżają koszt kredytu tylko wtedy, gdy masz oprocentowanie zmienne. Przy stałej stopie Twoja rata jest „zamrożona” do końca okresu stałego.

Wniosek: przy spadkach stóp przewagę zyskuje dopasowanie oprocentowania do rynku, a nie „zamrożenie” ceny na kilka lat.

WIRON vs WIBOR: Dlaczego rata nie spada mimo decyzji RPP?

WIRON w wersjach 1M/3M jest liczony jako stopa składana na bazie stawek overnight z poprzedniego okresu. To „wygładza” zmiany i powoduje, że rata reaguje wolniej niż nagłówek o decyzji RPP.

Efekt opóźnienia: odczuwalne zmiany raty zależą od indeksu w umowie (1M, 3M, 6M) i harmonogramu aktualizacji oprocentowania w banku, często przesunięcie wynosi kilka tygodni do kilku miesięcy.

Jak skutecznie renegocjować warunki kredytu z bankiem?

Najpierw poproś bank o warunki po zakończeniu stałej stopy. Następnie porównaj je z propozycjami z rynku, licz w zł, nie w hasłach.

1. Poproś bank o nowe warunki po zakończeniu stałej stopy.
2. Zapytaj o nową stałą stopę: wysokość, okres (np. 5 lat), opłaty za aneks.
3. Zażądaj wyliczenia raty i kosztu całkowitego dla obu wariantów.
4. Porównaj z ofertą konkurencji, najlepiej na tych samych parametrach (kwota, okres, LTV, ubezpieczenia).
5. Jeśli propozycja banku jest słaba, przejdź do ścieżki refinansowania.

Refinansowanie kredytu: Kompletny przewodnik krok po kroku

Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Proces często zamyka się w 3–6 tygodni, zależnie od banku, dokumentów i wyceny nieruchomości.

1. Sprawdź wysokość pozostałego zadłużenia oraz warunki wcześniejszej spłaty.
2. Porównaj oferty rynkowe i wybierz najlepsze 2–3.
3. Skontaktuj się z bankiem lub ekspertem finansowym, zbierz listę dokumentów.
4. Złóż wniosek o refinansowanie.
5. Przygotuj dokumenty (m.in. BIK, zaświadczenie z banku, operat szacunkowy, dokumenty dochodowe).
6. Poczekaj na decyzję kredytową.
7. Podpisz umowę kredytu i uruchom procedurę zabezpieczenia.
8. Złóż w sądzie wniosek o wpis nowej hipoteki (opłata 200 zł + 19 zł PCC).
9. Uzyskaj zgodę na wykreślenie starej hipoteki i złóż wniosek w sądzie (opłata 100 zł).
10. Spłata starego kredytu przez nowy bank.
11. Wejście w nową ratę, możliwe ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki.
12. Sprawdź realne oszczędności po 3, 6 i 12 miesiącach.

Całkowity koszt refinansowania: najczęściej 1 000–2 000 zł (operat, PCC, opłaty sądowe, koszty zabezpieczeń, ubezpieczenia).

Twoja strategia w 4 pytaniach: Drzewo decyzyjne

Jeśli odpowiedzi poniżej są „tak”, refinansowanie zwykle ma sens ekonomiczny.

1. Prognoza: Czy akceptujesz, że stopy i indeks będą się zmieniać?
2. Oferta: Czy Twój bank daje warunki porównywalne z rynkiem, po policzeniu kosztu całkowitego?
3. Elastyczność: Czy budżet domowy wytrzyma czasowe wahania raty?
4. Alternatywa: Czy masz zdolność na refinansowanie i komplet dokumentów?

3 typy kredytobiorców: Którym jesteś?

To proste profile, które pomagają dobrać strategię, bez udawania, że istnieje jedna recepta dla wszystkich.

• Ostrożna Anna, wybiera stałe oprocentowanie, priorytetem jest stabilność.
• Świadomy Marek, wybiera zmienne, liczy na spadki i łączy to z nadpłatami.
• Kasia od nadpłat, aktywnie obniża kapitał, skraca okres i ogranicza ryzyko odsetkowe.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• NBP, podstawowe stopy procentowe NBP (dostęp: 14/12/2025 r.)
• NBP, komunikaty po posiedzeniach RPP (dostęp: 14/12/2025 r.)
• NBP, Ankieta Makroekonomiczna (SPF), runda: wrzesień 2025 (dostęp: 14/12/2025 r.)
• GPW Benchmark, informacje o indeksach (WIRON) (dostęp: 14/12/2025 r.)
• ISAP, akty prawne (opłaty, zasady wcześniejszej spłaty, dostęp: 14/12/2025 r.)

Aktualizacja artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.