Nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chronią Twoje pieniądze, pod warunkiem że działasz szybko i świadomie. Ten poradnik pokazuje, jak krok po kroku zabezpieczyć się przed stratami i odzyskać wpłaty, jeśli dojdzie do bankructwa dewelopera.
Upadłość dewelopera: co zmieniła nowa ustawa i jak działa ochrona nabywców?
Do 2022 roku sytuacja kupujących mieszkanie od dewelopera była ryzykowna. W razie bankructwa firmy można było stracić pieniądze oraz utknąć w wieloletnim sporze. Dziś działa zmodernizowany system ochrony wynikający z nowej ustawy deweloperskiej (reżim obowiązujący od 01/07/2022 r.), który opiera się na trzech warstwach zabezpieczeń:
- ✅ obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- ✅ wpis roszczenia do księgi wieczystej,
- ✅ Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
Uwaga praktyczna: o tym, czy działa ochrona z DFG, nie decyduje wyłącznie nagłówek Twojej umowy. W praktyce znaczenie mają także przepisy przejściowe oraz to, czy dana inwestycja podlega reżimowi nowej ustawy (m.in. w zależności od momentu rozpoczęcia sprzedaży i historii przedsięwzięcia).
Sprawdź w 60 sekund, czy Twoja umowa powinna być objęta DFG:
- czy w umowie/załącznikach jest informacja o DFG lub składce na fundusz,
- czy wpłaty idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) wskazany w umowie,
- czy masz (lub powinieneś mieć) wpis roszczenia w księdze wieczystej,
- czy w prospekcie informacyjnym jest jasno opisany reżim prawny przedsięwzięcia,
- jeśli kupowałeś w okresie przejściowym, sprawdź, czy inwestycja nie była rozpoczęta wcześniej, a sprzedaż była prowadzona według zasad przejściowych.
Nowa vs. stara ustawa: porównanie ochrony nabywcy
| Cecha | Umowa sprzed 01/07/2022 r. | Umowa po 01/07/2022 r. / inwestycja w reżimie nowej ustawy |
|---|---|---|
| Ochrona DFG | ❌ Zwykle brak (zależnie od przepisów przejściowych i reżimu inwestycji) | ✅ Tak, jeśli inwestycja podlega nowej ustawie |
| Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) | ✅ Obowiązkowy | ✅ Obowiązkowy |
| Wpis roszczenia do KW | ✅ Najczęściej decydujący element ochrony cywilnoprawnej | ✅ Wzmacnia pozycję + współgra z mechanizmem DFG |
| Ryzyko utraty środków | Średnie / wysokie (w zależności od sytuacji i zabezpieczeń) | Niskie, jeśli spełnione są warunki ochrony DFG i formalności są dopięte |
| Co realnie decyduje o bezpieczeństwie | Wpis roszczenia, treść umowy, stan księgi wieczystej, sytuacja przedsięwzięcia | Reżim inwestycji + DFG + MRP + wpis roszczenia + dokumenty i terminy |
Oś czasu: co robić krok po kroku po ogłoszeniu upadłości?
- Dzień 0: ogłoszenie upadłości w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ).
- Pierwsze tygodnie: sprawdź obwieszczenie w KRZ, tam znajdziesz sygnaturę sprawy i termin na zgłoszenie wierzytelności (często jest to 30 dni, ale liczy się to, co wskazał sąd).
- Po zgłoszeniu: syndyk analizuje dokumenty, a bank prowadzący rachunek powierniczy przekazuje informacje do UFG (podmiotu obsługującego DFG).
- Jeśli nie ma kontynuacji inwestycji: składasz wniosek o wypłatę z DFG (zwykle z udziałem banku).
- Wypłata: środki z DFG są wypłacane zwykle w 30 dni, a w sytuacjach wymagających dodatkowej weryfikacji termin może zostać wydłużony maksymalnie do 90 dni.
- Równolegle: toczy się postępowanie upadłościowe, które może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, zależnie od skali inwestycji i decyzji o kontynuacji lub likwidacji.
Kontynuacja budowy czy zwrot z DFG: co wybrać, jeśli masz taką możliwość?
- Scenariusz A: kontynuacja budowy
- ✅ szansa na mieszkanie w wybranej lokalizacji, czasem w cenie korzystniejszej niż bieżące stawki rynkowe,
- ⚠️ długi proces, ryzyko opóźnień, możliwe dopłaty i konieczność zaangażowania w decyzje syndyka lub nowego inwestora.
- Scenariusz B: zwrot z DFG
- ✅ szybkie i formalnie przewidywalne odzyskanie wpłat, zamknięcie stresującego etapu,
- ⚠️ rezygnujesz z lokalu i wracasz na rynek, gdzie warunki cenowe mogą być inne niż w dniu podpisania umowy.
Wybór oprzyj o liczby (budżet, zdolność do dopłat, koszty alternatywne) oraz o gotowość do długiego procesu.
Krok 1: zgłoszenie wierzytelności do syndyka przez KRZ
- Wejdź na portal krz.ms.gov.pl.
- Zaloguj się przez Profil Zaufany, e-dowód lub podpis kwalifikowany.
- Wypełnij formularz, podając:
- Twoje dane osobowe,
- dane syndyka i sygnaturę sprawy,
- kwotę wierzytelności (sumę wpłat),
- skan umowy i dowodów wpłat,
- numer księgi wieczystej z roszczeniem (jeśli jest wpisane).
Tak wygląda oficjalny portal KRZ, przez który składasz zgłoszenie:
Uwaga: jeśli spóźnisz się ze zgłoszeniem, w praktyce pojawia się obowiązek pokrycia zryczałtowanych kosztów.
Aktualizacja na 2025 r.: zryczałtowane koszty spóźnionego zgłoszenia to 15% przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (bez nagród z zysku) za III kwartał roku poprzedniego, co dla 2025 r. daje 1 239,95 zł.
Krok 2: wniosek o zwrot pieniędzy z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG)
- Syndyk ustala, czy umowy mogą być wykonywane, albo czy doszło do przerwania realizacji.
- Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje dane do UFG (obsługa DFG).
- Składasz wniosek o wypłatę z DFG, najczęściej z udziałem banku obsługującego inwestycję.
- DFG wypłaca środki zwykle w 30 dni, a w wyjątkowych sytuacjach termin może zostać wydłużony maksymalnie do 90 dni.
📌 Przykład z życia: jak Pani Katarzyna z Poznania odzyskała pieniądze
Pani Katarzyna podpisała umowę w grudniu 2022 r. na 450 000 zł. Do upadłości w 2024 r. wpłaciła 200 000 zł. Zgłosiła wierzytelność w ciągu 10 dni od obwieszczenia w KRZ. Gdy potwierdzono brak kontynuacji, złożyła wniosek o zwrot z DFG. Po 55 dniach otrzymała 200 000 zł.
Twoja pozycja w kolejce po pieniądze: co daje wpis roszczenia w księdze wieczystej?
Nie jesteś zwykłym wierzycielem. Wpis roszczenia do księgi wieczystej wzmacnia Twoją pozycję, ponieważ co do zasady daje pierwszeństwo przed prawami wpisanymi później. Jeżeli jednak hipoteka banku finansującego inwestycję była wpisana wcześniej, znaczenie ma to, czy bank przewidział bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (promesa lub mechanizm zwalniania hipoteki po spełnieniu warunków).
Co jeśli…: najczęstsze pytania i problemy (FAQ)
Co jeśli syndyk nie uzna mojej wierzytelności?
Złóż pisemny sprzeciw do sędziego-komisarza w terminie wskazanym w pouczeniu (często jest to 14 dni od doręczenia postanowienia). Dołącz kopie umowy i dowodów wpłat, a w uzasadnieniu wskaż, które elementy ustaleń syndyka są nieprawidłowe.
Co jeśli budowa się nie rozpoczęła, a ja wpłaciłem pieniądze?
Jeśli inwestycja podlega reżimowi nowej ustawy, działa ochrona DFG i możesz odzyskać wpłaty po przejściu formalnej procedury. Jeśli umowa/inwestycja jest w starym reżimie, pozostaje dochodzenie roszczeń w postępowaniu upadłościowym oraz ocena zabezpieczeń w księdze wieczystej.
Czy muszę dalej płacić raty kredytu hipotecznego?
Tak, ponieważ kredyt hipoteczny jest odrębną umową z bankiem. Skontaktuj się z bankiem i sprawdź dostępne rozwiązania, na przykład karencję w spłacie lub inne formy czasowego odciążenia budżetu, jeśli spełniasz warunki.
Co jeśli spóźnię się ze zgłoszeniem wierzytelności?
Zgłoszenie nadal jest możliwe, ale w praktyce pojawia się obowiązek poniesienia zryczałtowanych kosztów spóźnionego zgłoszenia. Na 2025 r. to 1 239,95 zł (15% przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez nagród z zysku za III kwartał roku poprzedniego).
Czy DFG obejmuje także opłatę rezerwacyjną?
To zależy od tego, jak była skonstruowana opłata i czy była elementem rozliczeń w ramach mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jeśli pieniądze trafiły na rachunek powierniczy i są powiązane z umową objętą DFG, szansa na ochronę rośnie. Jeżeli opłata była pobrana poza mechanizmem MRP, sytuacja wymaga analizy dokumentów i ścieżki przepływu środków.
Co jeśli w księdze wieczystej działki jest hipoteka banku dewelopera?
Sama hipoteka nie przekreśla Twoich praw, ale wpływa na praktykę przeniesienia własności. Kluczowe jest, czy bank przewidział zwalnianie hipoteki dla wyodrębnionych lokali (promesa/warunki zwolnienia). Sprawdź zapisy umowy i prospektu, a w razie wątpliwości poproś o dokument potwierdzający mechanizm bezobciążeniowego wyodrębnienia.
Jakie dokumenty najczęściej decydują o uznaniu roszczenia?
Najczęściej rozstrzygają: umowa (z załącznikami), harmonogram płatności, potwierdzenia przelewów, dane rachunku powierniczego oraz dokumenty dotyczące wpisu roszczenia do KW. Jeżeli masz aneksy, dołącz je zawsze razem z umową.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie i ograniczyć ryzyko w przyszłości?
- ✅ Sprawdź, czy umowa i przedsięwzięcie są w reżimie nowej ustawy oraz czy wpłaty idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
- ✅ Przeanalizuj księgę wieczystą działki, szukaj hipotek i służebności. Możesz to zrobić bezpłatnie na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Wystarczy numer KW działki, który znajdziesz w prospekcie informacyjnym.
- ✅ Sprawdź finanse dewelopera w KRS. Skorzystaj z wyszukiwarki KRS, wpisując numer KRS dewelopera. Przejrzyj sprawozdania finansowe, zwróć uwagę na powtarzające się straty i ujemne przepływy pieniężne.
- ✅ Dopilnuj, aby deweloper zapewnił wpis Twojego roszczenia do księgi wieczystej.
Jeśli dokumenty są niejasne lub sprzeczne, zrezygnuj i wybierz inwestycję z czytelną strukturą zabezpieczeń.
Słowniczek pojęć, które musisz znać
- Syndyk: zarządza majątkiem upadłego dewelopera i prowadzi czynności w postępowaniu upadłościowym.
- Masa upadłości: majątek dewelopera przeznaczony na zaspokojenie wierzycieli zgodnie z zasadami postępowania.
- Wierzytelność: Twoje roszczenie o zwrot pieniędzy albo o przeniesienie własności lokalu.
- DFG: fundusz uruchamiany w określonych przypadkach, gdy nabywca ma prawo do wypłaty środków.
- KRZ: publiczny rejestr i portal, w którym pojawiają się obwieszczenia o upadłości oraz kanał do elektronicznych zgłoszeń.
- MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy): rachunek, na który trafiają wpłaty nabywców zgodnie z ustawą.
Źródła
- Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste (eKW)
- Wyszukiwarka KRS
- GUS: komunikaty o przeciętnym wynagrodzeniu (podstawa wyliczenia kosztu spóźnionego zgłoszenia)
Aktualizacja artykułu: 13 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Masz pytanie? Zadaj je w komentarzu – odpowiadam w ciągu 48h. Jeśli chcesz porozmawiać o ofercie kredytowej, zapraszam do bezpośredniego kontaktu z Ekspertami finansowymi: https://bankmieszkaniowy.pl/kontakt/