✔️ Odliczysz wydatki na zakup, budowę, remont lub spłatę kredytu hipotecznego (łącznie z odsetkami).
✔️ Musisz przeznaczyć środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.
✔️ Obejmie też duże AGD i zabudowę meblową, ale nie obejmuje np. telewizora, czajnika czy obrazów.
✔️ Brak limitów wiekowych i kwotowych – jeśli reinwestujesz środki zgodnie z warunkami, skorzystasz z pełnej ulgi.
Jakie są najważniejsze zasady ulgi mieszkaniowej i jakie terminy obowiązują w 2025 roku?
Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć 19% podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Podstawę prawną stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
- Zasada 5 lat – sprzedaż po 5 latach od końca roku nabycia zwalnia z podatku bez konieczności ulgi.
- Zasada 3 lat – wcześniejsza sprzedaż wymaga reinwestycji środków w ciągu 3 lat.
Przykład: sprzedaż mieszkania w lipcu 2024 roku oznacza, że czas na wydatkowanie środków upływa 31 grudnia 2027 roku.
Co naprawdę oznacza „własny cel mieszkaniowy”?
Ulga ma wspierać osoby, które sprzedają jedną nieruchomość, by poprawić swoją sytuację mieszkaniową – nie inwestycyjną.
Fiskus bada, czy środki zostały przeznaczone na realne potrzeby życiowe podatnika. Celem musi być zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – nie zakup „pod wynajem”, lokata kapitału czy prezent dla bliskich.
👉 Przykłady dopuszczalne:
- Kupujesz większe mieszkanie, bo spodziewasz się dziecka.
- Przeprowadzasz się do innego miasta z powodów zawodowych.
👉 Wynajem czasowy:
Jeśli kupiłeś lokal z myślą o zamieszkaniu, ale na chwilę go wynajmujesz (np. z powodu pracy w innym mieście), urząd może to zaakceptować – pod warunkiem, że udowodnisz rzeczywisty zamiar zamieszkania.
Na co dokładnie można przeznaczyć środki, czyli co ustawa uznaje za własny cel mieszkaniowy?
Ustawa wymienia konkretne rodzaje wydatków – muszą dotyczyć lokalu, który realnie zamieszkujesz.
| Typ wydatku | Opis |
|---|---|
| Nabycie nieruchomości | Zakup mieszkania, domu, działki lub udziału we współwłasności |
| Budowa i remont | Budowa, adaptacja, rozbudowa, przebudowa, nadbudowa nieruchomości |
| Spłata kredytu | Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą, wraz z odsetkami |
| Zakup dużego AGD | Sprzęt niezbędny do codziennego funkcjonowania, np. pralka, lodówka, piekarnik |
| Meble w zabudowie | Szafy wnękowe, zabudowa kuchenna, pawlacze – wyłącznie trwałe elementy |
🔎 Potwierdzone m.in. w interpretacji ogólnej MF z 2021 r. (DD2.8202.4.2020) oraz decyzji Szefa KAS z grudnia 2024 r.
Jakie meble, sprzęt AGD i wyposażenie można odliczyć zgodnie z najnowszymi interpretacjami fiskusa?
Możesz odliczyć:
- Pralkę, zmywarkę, lodówkę, płytę grzewczą, piekarnik, suszarkę do ubrań
- Stałą zabudowę meblową (kuchnia, garderoba, szafy wnękowe)
- Wbudowane oświetlenie (taśmy LED, punkty sufitowe)
Nie odliczysz:
- Telewizorów, lamp wolnostojących, obrazów, dekoracji
- Małego AGD (tostery, miksery, czajniki, ekspresy)
Czego nie obejmuje ulga mieszkaniowa – lista najczęstszych błędów i wydatków wyłączonych
- Zakupu domku letniskowego – nie jest to cel mieszkaniowy
- Wydatków na ogrodzenie, podjazd, kostkę brukową
- Utrzymania lokalu (np. malowanie ścian, wymiana kranu)
- Spłaty kredytu zaciągniętego po sprzedaży nieruchomości
Jak prawidłowo rozliczyć spłatę kredytu hipotecznego w ramach ulgi mieszkaniowej?
Można odliczyć zarówno ratę kapitałową, jak i odsetki, jeśli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości. Dotyczy to także kredytu refinansowanego (np. z BGK), pod warunkiem spełnienia dodatkowych warunków.
Jak krok po kroku obliczyć kwotę zwolnienia i poprawnie wypełnić deklarację PIT-39?
- Oblicz przychód ze sprzedaży (np. z aktu notarialnego).
- Odejmij koszty uzyskania przychodu.
- Oblicz dochód i wskaż go w części C PIT-39.
- W części D wpisz wydatki mieszkaniowe.
- Złóż PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Wzór: jak obliczyć kwotę zwolnienia
Dochód zwolniony = (dochód × wydatki mieszkaniowe) / przychód
👉 Sprzedaż: 500 000 zł, dochód: 200 000 zł, wydatki: 150 000 zł → Zwolnienie: 60 000 zł. Podatek od 140 000 zł.
Czym ulga mieszkaniowa różni się od ulgi termomodernizacyjnej i rehabilitacyjnej?
| Rodzaj ulgi | Cel | Limit | Warunek zamieszkania |
|---|---|---|---|
| Mieszkaniowa | Zakup, budowa, remont, spłata kredytu | Brak | Wymagany |
| Termomodernizacyjna | Ocieplenie, wymiana źródeł ciepła | 53 000 zł | Nie |
| Rehabilitacyjna | Dostosowanie mieszkania do potrzeb osoby niepełnosprawnej | Brak | Nie dotyczy |
Demistyfikacja Mitów: Limity w uldze mieszkaniowej
Nie istnieją limity kwotowe ani wiekowe. Plotka o 100 000 zł czy konieczności bycia „młodym podatnikiem” jest nieaktualna od 2007 roku.
Co jeśli nie zdążę wydać środków w 3 lata?
Złóż korektę PIT-39, zmniejsz kwotę zwolnienia, dopłać zaległy podatek z odsetkami. Urząd może wszcząć kontrolę – miej dokumenty w gotowości.
📌 Zaawansowane scenariusze i ryzyka
- Unieważnienie kredytu frankowego (ex tunc) – zgodnie z aktualnymi interpretacjami, skutkuje utratą prawa do ulgi, jeśli spłata była uznana za wydatek mieszkaniowy. Po unieważnieniu kredytu taka spłata przestaje istnieć w świetle prawa.
- Nabycie mieszkania od członka rodziny – może być uznane za obejście przepisów, jeśli lokal nie służy realnie celom mieszkaniowym.
Jak bezpiecznie skorzystać z ulgi – praktyczna checklista i lista dokumentów
- 🗂️ Umowa sprzedaży (akt notarialny)
- 🧾 Faktury za zakup/remont/AGD/meble
- 🏦 Potwierdzenia przelewów i spłaty kredytu
- 📋 Zgłoszenie meldunku lub inny dowód zamieszkania
- 📄 PIT-39 – przechowuj dokumentację przez 5 lat na wypadek kontroli
FAQ – Najczęstsze pytania o ulgę mieszkaniową
Tak, jeśli znajduje się w UE, EOG lub Szwajcarii i służy własnym celom mieszkaniowym.
🔎 Czy mogę odliczyć zakup działki?
Tak, pod warunkiem rozpoczęcia budowy domu w ciągu 3 lat.
🔎 Czy ulga dotyczy darowizny?
Nie, dotyczy wyłącznie sprzedaży odpłatnej.
🔎 Czy muszę dołączać faktury do PIT-39?
Nie, trzeba je archiwizować przez 5 lat.
🔎 Jak obliczyć proporcję zwolnienia?
Dochód zwolniony = (dochód x wydatki) / przychód
🔎 Czy można odliczyć odsetki od kredytu?
Tak, jeśli kredyt był zawarty przed sprzedażą.
Kalkulator Ulgi Mieszkaniowej 2025
Krok 1: Dane dotyczące sprzedaży
Krok 2: Twoje wydatki na cele mieszkaniowe
Wyniki Twojej ulgi
Aktualizacja artykułu: 27 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.