Refinansowanie kredytu hipotecznego to jedna z najprostszych i skutecznych metod na poprawę sytuacji finansowej. W 2025 roku, przy niższych stopach i nowym wskaźniku WIRON – taka decyzja może przynieść konkretne oszczędności. Zobacz, jak to działa w praktyce.
- Refinansowanie to zmiana banku lub warunków kredytu na korzystniejsze.
- Niższa rata, krótszy okres spłaty lub dodatkowa gotówka – to typowe korzyści.
- Rok 2025 to dobry moment: niższe stopy procentowe i przejście na WIRON.
- Proces trwa 6–12 tygodni, a zyski są zauważalne już po kilku miesiącach.
- Jeśli koszty zwrócą się w 12–18 miesięcy – refinansowanie się opłaca.
👉 Porównaj oferty i przelicz, ile realnie zyskasz.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
To nic innego jak przeniesienie kredytu do innego banku lub podpisanie nowej umowy z obecnym – na lepszych warunkach. Nowy bank spłaca Twój stary kredyt i staje się wierzycielem wpisanym do księgi wieczystej.
Ty spłacasz dalej, ale już na korzystniejszych zasadach: z niższą ratą, innym oprocentowaniem lub nowym okresem kredytowania. Proces przypomina zaciąganie nowego kredytu – łącznie z badaniem zdolności, historią BIK i wyceną nieruchomości.
Po co refinansować kredyt hipoteczny?
Powód jest prosty: oszczędności. Jeżeli masz kredyt z marżą 3,2%, a inny bank oferuje 1,7%, różnica w racie może wynieść nawet kilkaset złotych miesięcznie.
Co możesz zmienić dzięki refinansowaniu?
- Oprocentowanie – niższe oznacza niższą ratę już od pierwszego miesiąca.
- Okres spłaty – krótszy = mniej odsetek; dłuższy = niższa rata.
- Typ rat – np. przejście z równych na malejące.
- Oprocentowanie stałe – stabilność na 5–7 lat.
- Dodatkowa gotówka – możliwa, jeśli mieszkanie zyskało na wartości.
Przykład: Masz kredyt 300 tys. zł, a mieszkanie warte dziś 500 tys.? Możesz dobrać np. 50 tys. zł na dowolny cel – remont lub spłatę innych zobowiązań.
Kiedy refinansowanie ma sens?
Obecnie, przy niższym WIRON i stawkach procentowych, obserwujemy bardzo dobry moment na rozważenie tej opcji. Oto sygnały, że to może być czas na zmianę:
- spadek stóp procentowych,
- lepsze oferty banków z niższą marżą,
- koniec promocyjnej marży w Twojej umowie,
- lepsza sytuacja finansowa lub stabilniejsza praca,
- wzrost wartości mieszkania – niższy LTV = lepsze warunki.
Krok po kroku: jak wygląda proces refinansowania?
Oto jak to działa w praktyce:
- Analiza i porównanie ofert – z pomocą kalkulatora lub eksperta.
- Złożenie wniosku z wymaganymi dokumentami.
- Ocena zdolności i wycena nieruchomości przez bank.
- Podpisanie umowy i wypłata środków na spłatę starego kredytu.
- Zmiana wpisu w księdze wieczystej i zgoda starego banku na wykreślenie.
Refinansowanie – ile to kosztuje?
Poniżej przedstawiam zestawienie najczęstszych opłat związanych z refinansowaniem:
| Rodzaj opłaty | Szacowany koszt | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja za wcześniejszą spłatę | 0% – 3% | Tylko przez pierwsze 3 lata przy zmiennej stopie |
| Zaświadczenie o saldzie | do 300 zł | Potrzebne z obecnego banku |
| Wycena nieruchomości | 300 – 1000 zł | Czasem finansowana przez bank |
| Prowizja nowego banku | 0% – 3% | W negocjacji – bywa zerowa |
| Ubezpieczenie pomostowe | czasowo wyższa marża | Obowiązuje do wpisu hipoteki |
| Ubezpieczenie nieruchomości | 200 – 400 zł rocznie | Obowiązkowe |
| Opłata za wpis hipoteki | 200 zł | Stała opłata sądowa |
| Opłata za wykreślenie hipoteki | 100 zł | Stała opłata sądowa |
| PCC – podatek od hipoteki | 19 zł | Symboliczna opłata ustawowa |
Dokumenty wymagane przy refinansowaniu
1. Tożsamość:
- dowód osobisty,
- opcjonalnie akt małżeństwa lub intercyza.
2. Dochody:
- zaświadczenie o dochodach lub PIT,
- wyciągi z konta (3–6 miesięcy),
- dokumenty firmowe (przy działalności gospodarczej).
3. Obecny kredyt:
- umowa kredytowa,
- harmonogram spłat,
- zaświadczenie o saldzie.
4. Nieruchomość:
- odpis księgi wieczystej,
- operat szacunkowy (zlecony przez nowy bank).
Jak sprawdzić, czy refinansowanie się opłaca?
Wystarczy prosty rachunek:
- oblicz, o ile zmniejszy się rata,
- zsumuj wszystkie koszty związane z refinansowaniem,
- podziel koszty przez miesięczny zysk – to da Ci liczbę miesięcy do „zwrotu”.
Przykład: Koszt refinansowania: 5 000 zł, oszczędność na racie: 700 zł. Zwrot następuje po 7 miesiącach, a od 8. miesiąca – realny zysk.
Plusy i minusy refinansowania
Zalety:
- niższa rata lub szybsze pozbycie się długu,
- dodatkowe środki na remont lub inne cele,
- przejście na oprocentowanie stałe – stabilizacja.
Ryzyka i pułapki:
- wysokie koszty startowe mogą zjeść zysk,
- odmowa banku przy niskiej zdolności lub negatywnym BIK-u,
- czasowe podniesienie marży do wpisu hipoteki (ubezpieczenie pomostowe).
Zanim złożysz wniosek w innym banku – porozmawiaj z obecnym. Czasem jedna rozmowa wystarczy, by obniżyli marżę.
Kalkulator Opłacalności Refinansowania
Wpisz dane, aby sprawdzić, czy przeniesienie kredytu realnie się opłaca.
Rok 2025: WIRON, stopy procentowe i nowe możliwości
WIRON na dobre zastąpił WIBOR. Jest niższy (w porównaniu do historycznych poziomów WIBOR), aktualizowany codziennie i bliższy realiom rynkowym. Na czerwiec 2025 r. Stopa referencyjna NBP utrzymywana jest na poziomie 5,25%, co wpływa na oferty kredytowe.
Przykładowe porównanie:
| Typ kredytu | Marża | Wskaźnik | Łączne oprocentowanie |
|---|---|---|---|
| Kredyt 2025 (WIRON) | 1,7% | WIRON 5,5% | 7,2% |
| Kredyt 2023 (WIBOR) | 2,2% | WIBOR 7% | 9,2% |
FAQ – pytania i odpowiedzi
Czy mogę refinansować kredyt z programu rządowego, np. Bezpieczny Kredyt 2%?
Tak, ale jest to nieopłacalne, ponieważ powoduje utratę dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego. Przepisy programu są jednoznaczne: zawarcie nowej umowy kredytowej w innym banku kończy wsparcie. Refinansowanie może mieć sens dopiero po zakończeniu 10-letniego okresu dopłat.
Jak refinansowanie wpłynie na moją zdolność kredytową i historię w BIK?
Pozytywnie. Terminowa spłata dużego zobowiązania buduje dobrą historię kredytową. Jedynym minusem może być chwilowe obniżenie oceny (scoringu) przez zbyt wiele zapytań kredytowych w krótkim czasie. Dlatego najlepiej ograniczyć się do złożenia 2–3 wniosków w wybranych bankach.
Co się stanie, jeśli nowa wycena nieruchomości będzie niższa niż zakładałem?
Niższa wycena podnosi wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości). Może to skutkować pogorszeniem warunków, np. wyższą marżą lub koniecznością wniesienia dodatkowego wkładu własnego. Jeśli LTV przekroczy próg akceptowany przez bank (np. 90%), wniosek o refinansowanie może zostać odrzucony.
Ile razy mogę refinansować kredyt hipoteczny?
Nie ma żadnych limitów. Możesz refinansować kredyt wielokrotnie, pod warunkiem, że masz odpowiednią zdolność kredytową, a na rynku dostępne są korzystniejsze oferty. W praktyce najczęściej robi się to co kilka lat.
Refinansowanie czy nadpłata kredytu – co się bardziej opłaca?
To zależy od warunków Twojej umowy. Złota zasada brzmi: refinansuj drogi kredyt, nadpłacaj tani. Jeśli masz wysoką marżę, zacznij od refinansowania. Jeśli warunki są dobre, a masz nadwyżki finansowe – nadpłacaj, by zmniejszyć odsetki i skrócić okres kredytowania.
Czy bank może odmówić refinansowania, mimo że terminowo spłacam obecny kredyt?
Tak, bank traktuje wniosek o refinansowanie jak zupełnie nowy kredyt. Oznacza to ponowną, szczegółową weryfikację Twoich dochodów, formy zatrudnienia i bieżących zobowiązań. Nawet idealna historia spłat nie pomoże, jeśli Twoja sytuacja finansowa pogorszyła się od czasu zaciągnięcia pierwotnego kredytu.
Czy nadpłata kredytu wpływa na moją ocenę w BIK?
Tak, ma pozytywny wpływ. Nadpłata zmniejsza Twoje całkowite zadłużenie, co jest korzystnie oceniane przez Biuro Informacji Kredytowej i wzmacnia Twoją wiarygodność jako kredytobiorcy.
Co w przypadku kredytu ze stałym oprocentowaniem? Czy zawsze jest opłata za wcześniejszą spłatę?
Nie zawsze, ale często, zwłaszcza w pierwszych latach trwania umowy. Bank, ustalając stałą stopę, prognozuje swój zysk na określony czas. Jeśli stopy procentowe na rynku spadną, a Ty spłacisz kredyt wcześniej, bank traci spodziewane odsetki. Opłata (tzw. rekompensata) ma na celu zrekompensowanie tej straty. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank może ją pobierać tylko w okresie, w którym obowiązuje stała stopa. Zazwyczaj jest to procent od spłacanej kwoty (np. 1–3%) i często znika po 3 latach od podpisania umowy.
Nadpłacam kredyt walutowy – o czym muszę pamiętać?
Przede wszystkim o dwóch czynnikach: ryzyku kursowym oraz spreadach walutowych.
- Ryzyko kursowe: Jeśli kurs waluty, w której masz kredyt (np. CHF, EUR) jest wysoki, Twoja nadpłata w złotówkach będzie mniej warta, a co za tym idzie – mniej skuteczna.
- Spready walutowe: Gdy nadpłacasz kredyt w PLN, bank przelicza tę kwotę na walutę obcą po swoim kursie sprzedaży, który jest mniej korzystny niż kurs rynkowy. Aby tego uniknąć, sprawdź, czy umowa pozwala na spłatę bezpośrednio w walucie kredytu, którą możesz kupić taniej np. w kantorze internetowym.
Czy od oszczędności na odsetkach płaci się podatek?
Nie. Oszczędności wynikające z mniejszej liczby odsetek do zapłaty (dzięki nadpłacie kredytu) nie są traktowane jako dochód w rozumieniu przepisów podatkowych. Nie trzeba więc odprowadzać od tej kwoty żadnego podatku.
Bank odmawia zwrotu prowizji po wcześniejszej spłacie. Co robić?
Masz prawo do proporcjonalnego zwrotu części poniesionych kosztów jednorazowych (w tym prowizji). Podstawą prawną jest wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-383/18 (tzw. Lexitor) oraz polska ustawa o kredycie konsumenckim.
Jeśli bank odmawia zwrotu:
- Złóż oficjalną reklamację, powołując się na wspomniany wyrok TSUE.
- W przypadku jej odrzucenia, zwróć się o interwencję do Rzecznika Finansowego.
- Ostatecznym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę sądową.
Porównaj kredyty hipoteczne
Wprowadź dane i znajdź najlepszą ofertę dla siebie.
Aktualizacja artykułu: 21 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.