Kredyty i nieruchomości

Decyzje Fedu i EBC, ceny energii, globalna inflacja – to nie są zjawiska oderwane od naszej rzeczywistości. Mają bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytów, zdolność kredytową i politykę banków w Polsce. W tym artykule pokazujemy, jak globalne wydarzenia ukształtowały polski rynek kredytowy w 2024 roku – na podstawie danych z NBP, GUS, Eurostatu oraz analiz ekonomistów. Na koniec 2025 r., po serii obniżek stóp przez NBP do poziomu 4,00%, wciąż widać, jak silnie tamten okres wpływa na obecną sytuację kredytobiorców.

Globalne tło – jak światowa gospodarka odbija się na polskich kredytach?

Utrzymywanie w pierwszej połowie 2024 r. najwyższych od ponad 20 lat stóp procentowych w USA (po serii podwyżek Fedu z lat 2022–2023) oraz odsuwanie w czasie pierwszych cięć umocniło dolara i osłabiło złotego. To oznaczało droższy import (zwłaszcza energii), co podbiło presję inflacyjną w Polsce. Wyższe ceny surowców pośrednio wpływały na decyzje Rady Polityki Pieniężnej – RPP utrzymywała stopy procentowe na niezmienionym poziomie w 2024 r., mimo przejściowego spadku inflacji wiosną.

Z kolei spowolnienie gospodarcze w Niemczech i słaba dynamika wzrostu w strefie euro (ok. 0,9% wzrostu PKB w 2024 r.) ograniczyły zamówienia eksportowe dla polskich firm. To osłabiło koniunkturę w przemyśle, zmniejszając popyt na kredyty inwestycyjne wśród przedsiębiorstw.

Wzrost gospodarczy w Polsce – optymizm z zastrzeżeniami

Polska gospodarka odbiła po słabszym 2023 roku. Według GUS, wzrost PKB w 2024 r. wyniósł 3%, napędzany głównie konsumpcją i inwestycjami publicznymi. Choć eksport wyhamował, krajowe inwestycje, również z udziałem funduszy unijnych, podtrzymały koniunkturę.

Dla kredytobiorców oznaczało to większą dostępność finansowania, zwłaszcza hipotecznego i konsumpcyjnego. Równocześnie jednak sytuacja eksporterów, szczególnie firm z sektora motoryzacyjnego i maszynowego, nie sprzyjała zaciąganiu nowych kredytów.

Inflacja i stopy procentowe – kolejny rok wahań

Inflacja CPI w Polsce od lutego do czerwca 2024 r. spadła do poziomu zgodnego z celem NBP, ok. 2,4–2,6% r/r, ale w drugiej połowie roku wzrosła ponownie – w grudniu 2024 r. do ok. 4,7% r/r (średniorocznie 3,6% – dane GUS i NBP). Przyczyną były między innymi częściowe odmrożenie cen energii oraz zmiany w opodatkowaniu paliw i akcyzy.

W 2024 r. RPP utrzymała stopy procentowe bez zmian (referencyjna stopa NBP wynosiła 5,75%). W 2025 r., w reakcji na stopniowy spadek inflacji w okolice celu (około 2,5–3% r/r pod koniec roku), RPP rozpoczęła cykl obniżek. Na dzień 08.01.2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%, po łącznym cięciu o 1,75 pkt proc. w 2025 r.

Rynek kredytów hipotecznych – powrót do wzrostów

Według danych NBP za III kwartał 2024 roku, wartość kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych wyniosła ok. 467,6 mld zł. Kredyty złotowe stanowiły ok. 433,6 mld zł (wzrost o ponad 10% r/r), a walutowe – głównie we frankach – spadły do ok. 34 mld zł.

Wzrost napędzały:

• drożejące nieruchomości (w 2024 r. średnia transakcyjna cena m² mieszkań w 7 największych miastach przekraczała 13 tys. zł, a w Krakowie lokalnie była jeszcze wyższa – dane NBP i analiz rynkowych);
• programy rządowe, w tym Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który ułatwiał dostęp do wkładu własnego;
• złagodzenie polityki banków w II półroczu 2024 r. i w 2025 r. pod wpływem niższych stóp oraz rosnącej konkurencji.

Kredyty konsumpcyjne – większy popyt i lepsze warunki

Wartość kredytów konsumpcyjnych w 2024 r. wzrosła do ok. 202,1 mld zł, co oznaczało wzrost o 7,6% rok do roku. Konsumenci finansowali remonty, sprzęt RTV/AGD, wakacje oraz zabezpieczali budżet domowy przed wzrostem cen.

Case study: Rodzina Kowalskich w styczniu 2024 r. miała zdolność kredytową na poziomie 500 tys. zł. Po podwyżce cen energii i żywności oraz przy wzroście inflacji ponownie w okolice 4–5% r/r, bank obniżył ocenę ich zdolności do 470 tys. zł, mimo tych samych dochodów.

Polityka kredytowa banków – selektywne otwarcie

Na początku 2024 roku banki zaostrzyły kryteria dla firm, szczególnie w sektorze MŚP. Głównymi powodami były: niepewność inwestycyjna, wysokie koszty finansowania oraz spadająca rentowność części branż.

Jednocześnie w kredytach hipotecznych nastąpiło złagodzenie wymogów. Przyczyniły się do tego:

• zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i związany z tym wzrost konkurencji o klienta;
• stabilizacja stóp procentowych w 2024 r., a następnie ich obniżki w 2025 r.;
• duży popyt ze strony młodych rodzin, który w 2025 r. dodatkowo wspierały oczekiwania na nowe programy mieszkaniowe.

Fundusze unijne – silnik inwestycji i kredytów dla firm

Rok 2024 to aktywne wykorzystywanie środków z Next Generation EU i nowej perspektywy finansowej UE. Wsparcie trafiało do projektów infrastrukturalnych, cyfryzacji i energetyki. Dla firm oznaczało to możliwość sięgnięcia po kredyty inwestycyjne i pomostowe.

Banki chętnie finansowały projekty unijne wymagające współfinansowania. Dla przedsiębiorców oznaczało to:

• niższe oprocentowanie w porównaniu z typowym kredytem inwestycyjnym;
• elastyczne harmonogramy spłat powiązane z harmonogramem dotacji;
• szybszy proces decyzyjny, zwłaszcza przy projektach z gwarancją lub poręczeniem.

Stabilność sektora bankowego – bezpieczny fundament

Mimo globalnych zawirowań, sektor bankowy w Polsce utrzymał stabilność. Według danych UKNF, współczynnik kapitału Tier I sektora bankowego wyniósł ok. 20,2%, czyli wyraźnie powyżej wymogów regulacyjnych. Raporty NBP o stabilności systemu finansowego wskazują na dobrą jakość portfela kredytowego i wysoki poziom płynności sektora.

To oznaczało i nadal oznacza:

• zaufanie klientów do banków i depozytów;
• utrzymanie zdolności sektora do finansowania gospodarki, także przy wyższych stopach procentowych;
• bezpieczeństwo dla inwestorów i kredytobiorców przy rozsądnym poziomie ryzyka systemowego.

Co przyniesie 2025 rok? – prognozy a rzeczywistość

Prognozy formułowane pod koniec 2024 roku były ostrożnie optymistyczne. Z perspektywy końcówki 2025 r. widać, że wiele z nich się potwierdziło. Główne trendy to:

• dalsze ożywienie w kredytach hipotecznych – NBP raportuje wzrost akcji kredytowej i łagodzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przy niższych stopach;
• większe zainteresowanie kredytami konsolidacyjnymi – część klientów korzysta z niższych stóp, żeby uporządkować i wydłużyć spłatę kilku zobowiązań;
• rozwój kanałów cyfrowych – kredyty gotówkowe bez wychodzenia z domu są standardem, a coraz więcej banków automatyzuje decyzje kredytowe dzięki danym z e-Urzędu Skarbowego i historii rachunku.

Źródła danych i raporty

• NBP – tabele stóp procentowych i decyzje RPP
• GUS – inflacja CPI i średnioroczny wzrost cen w 2024 r.
• Komisja Europejska – prognozy wzrostu PKB w strefie euro
• UKNF – Informacja o sytuacji sektora bankowego (współczynniki kapitałowe)
• NBP – Raporty o stabilności systemu finansowego

Aktualizacja artykułu: 08 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.