Zdolność kredytowa to podstawa przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Czy osoba samotna ma mniejsze szanse niż małżeństwo? Sprawdzamy, co naprawdę liczy się dla banku i jak podnieść swoją wiarygodność jako kredytobiorca – niezależnie od statusu cywilnego.
Co to jest zdolność kredytowa i jak bank ją ocenia?
Zdolność kredytowa to analiza Twoich dochodów i wydatków. Bank chce mieć pewność, że poradzisz sobie z ratą przez cały okres kredytu. Pod uwagę brane są:
- wysokość dochodów netto;
- forma zatrudnienia;
- liczba osób w gospodarstwie domowym;
- aktualne zobowiązania;
- historia spłat w BIK.
Wszystkie banki kierują się zasadami Rekomendacji S KNF, która określa m.in. konieczność badania zdolności przy założeniu wzrostu stóp procentowych (tzw. bufor bezpieczeństwa).
Nie każdy dochód jest równy – jak banki patrzą na Twoją umowę?
Rodzaj umowy wpływa bezpośrednio na ocenę wiarygodności:
- Umowa o pracę na czas nieokreślony – pełna akceptacja po 3–6 miesiącach.
- Umowa na czas określony – dochód wliczany, jeśli trwa min. 6 miesięcy i jest zawarta na dłuższy okres.
- Działalność gospodarcza (B2B) – najczęściej wymagane 12–24 miesiące. Bank może brać pod uwagę dochód pomniejszony o bufor (np. 30%).
- Umowa zlecenie/o dzieło – trudniejsza do akceptacji – bank analizuje wpływy z 12 miesięcy.
Koszty życia – jak bank je szacuje?
Większość banków stosuje ryczałtowe wartości minimalnych kosztów utrzymania:
- 1500–2000 zł – pierwsza osoba dorosła;
- 1000–1500 zł – kolejna osoba dorosła;
- 800–1300 zł – dziecko.
Na przykład para z dzieckiem to koszt rzędu 3800–5800 zł miesięcznie. Nawet jeśli singiel zarabia więcej, te sztywne wartości mogą wpłynąć na niższą zdolność.
Singiel kontra małżeństwo – kto wypada lepiej?
W praktyce dwa źródła dochodu oznaczają niższe ryzyko dla banku – ale nie zawsze para ma przewagę.
Przykład 1: singiel zarabiający 12 000 zł netto bez zobowiązań może mieć wyższą zdolność niż para zarabiająca razem 8000 zł, która wychowuje dziecko i spłaca samochód.
Case study: Jak singielka zwiększyła zdolność o 50 000 zł?
Anna, 32 lata, pracująca na B2B, starała się o kredyt w wysokości 450 000 zł. Jej zdolność początkowo wynosiła 380 000 zł.
Co zrobiła?
- ustabilizowała wpływy na konto – regularne wynagrodzenie przez 3 miesiące;
- zamknęła kartę kredytową z limitem 10 000 zł;
- spłaciła niewielką pożyczkę ratalną;
- udokumentowała wydatki i zoptymalizowała koszty życia.
Efekt: zdolność wzrosła do 430 000 zł – wystarczająco, by sfinansować zakup mieszkania.
Reklama - Ekspert kredytowy
Programy rządowe – kto zyskuje więcej?
Rodziny są faworyzowane w programach wsparcia. Aktualnie w centrum uwagi jest Kredyt na Start – projektowany następca BK2%.
Różnice:
- Singiel – limit dochodu: ok. 7000 zł
- Małżeństwo – limit: 13 000 zł
- Z dzieckiem – dodatkowy bufor + większa dopłata
Wspólny kredyt – zalety i ryzyka
Dwie osoby to:
- wyższa zdolność;
- większa szansa na lepsze warunki;
- większe zaufanie ze strony banku.
Ale też:
Co w razie rozstania lub rozwodu?
Odpowiedzialność solidarna oznacza, że bank może domagać się spłaty od dowolnej ze stron – niezależnie od tego, kto mieszka w nieruchomości.
Możliwe scenariusze:
- przejęcie kredytu przez jedną osobę (z nową analizą zdolności);
- sprzedaż mieszkania i zamknięcie kredytu;
- umowa notarialna – podział wkładów i obowiązków.
Podsumowanie – Singiel vs Małżeństwo
Cecha | Singiel | Małżeństwo / Para |
---|---|---|
Stabilność dochodu | 1 źródło | 2 źródła |
Koszty utrzymania (per capita) | Wyższe | Niższe |
Maksymalna kwota kredytu | Ograniczona | Wyższa |
Ryzyko dla banku | Wyższe | Niższe |
Dostęp do programów rządowych | Ograniczony | Preferencyjny |
Jak się przygotować? Checklista
Dla każdego:
- pobierz raport z BIK;
- spłać drobne zobowiązania;
- usuń nieużywane limity i karty;
- ustabilizuj dochód.
Dla pary:
- sprawdź formę współwłasności (ustawowa wspólność majątkowa lub rozdzielność);
- oceń wspólny budżet;
- zweryfikuj BIK obu partnerów.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy para bez ślubu może dostać wspólny kredyt?
Tak, banki udzielają kredytów także osobom niespokrewnionym. Należy jednak ustalić podział własności i zabezpieczyć interesy partnerów, np. przez zapis testamentowy.
Czy wiek kredytobiorcy ma znaczenie?
Tak – kredyt hipoteczny musi zostać spłacony przed osiągnięciem maksymalnego wieku kredytobiorcy, najczęściej 70–75 lat, w zależności od banku.
Czy wkład własny jest inny dla singla i pary?
Nie – minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości (lub 10% z dodatkowym ubezpieczeniem), niezależnie od liczby kredytobiorców.
Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.