Tak, bank może zgodzić się na obniżenie marży kredytu hipotecznego. Trzeba jednak dobrze to uzasadnić, przygotować się do rozmowy i pokazać, że sytuacja finansowa kredytobiorcy uległa poprawie. W zamian rata może spaść, a kredyt stanie się wyraźnie tańszy. Zobacz, jak się za to zabrać krok po kroku i co możesz zyskać.

Marża – co to dokładnie jest i dlaczego ma znaczenie?

Marża kredytu hipotecznego to procentowa wartość, jaką bank dolicza do stopy referencyjnej jako swoje wynagrodzenie. Im wyższa marża, tym wyższe oprocentowanie kredytu – i tym samym większe odsetki do zapłaty. Marża ustalana jest zwykle przy podpisywaniu umowy i obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Na przykład – jeśli marża wynosi 2%, a stopa referencyjna 3%, całkowite oprocentowanie kredytu to 5%.

WIBOR vs. WIRON – ważna aktualizacja

Jeszcze niedawno większość kredytów hipotecznych w Polsce była oparta o wskaźnik WIBOR. Od 2023 roku banki stopniowo przechodzą na nowy wskaźnik – WIRON. Dotyczy to wszystkich nowych kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Klienci posiadający starsze umowy nadal spłacają kredyt według WIBOR-u, ale banki proponują im aneksy z przejściem na WIRON. To doskonały moment, by przy okazji negocjować obniżenie marży. Dla banku to szansa na „przeniesienie” klienta do nowego systemu – i utrzymanie go na lepszych warunkach.

Kiedy bank może zgodzić się na zmianę marży?

Bank sam z siebie nie zmieni warunków umowy. Ale jeśli udowodnisz, że jesteś dziś znacznie mniej ryzykownym klientem niż w dniu podpisywania kredytu, możesz liczyć na pozytywną decyzję. Co się liczy?

• wzrost dochodów;
• stabilne zatrudnienie (np. umowa na czas nieokreślony);
• spłata innych zobowiązań;
• wzrost wartości nieruchomości.

Im niższy wskaźnik LTV (Loan to Value), tym mniejsze ryzyko dla banku. Jeśli Twoja nieruchomość jest dziś dużo więcej warta niż w dniu podpisywania umowy, a kredyt pozostał bez zmian, Twój LTV się poprawił – i to może być mocny argument.

Dlaczego bankowi opłaca się iść na ustępstwa?

Klient terminowo spłacający kredyt, aktywnie korzystający z konta czy innych produktów, to dla banku bardzo cenny partner. Jeśli taki klient złoży wniosek o obniżkę marży i pokaże oferty konkurencji – bank często woli się ugiąć, niż stracić kredyt refinansowany przez inną instytucję.

Dla banku strata klienta to utrata przewidywalnego, długoterminowego przychodu. Dlatego elastyczność rośnie, gdy pokazujesz realne ryzyko odejścia do konkurencji.

Jak napisać wniosek o obniżenie marży?

Wniosek można złożyć:

• osobiście w oddziale;
• pisemnie (tradycyjnie lub mailowo);
• przez bankowość elektroniczną (jeśli bank umożliwia).

We wniosku podaj dane osobowe, numer umowy kredytu oraz szczegółowe uzasadnienie. Dołącz:

• aktualne zaświadczenia o dochodach;
• kopię umowy o pracę lub kontraktu;
• nową wycenę nieruchomości;
• oferty konkurencyjnych banków.

Im więcej danych, tym większa szansa na sukces. Dobry przykład: klient spłacający 350 000 zł kredytu przy pierwotnym LTV 85%, a obecna wartość nieruchomości to już 500 000 zł – to bardzo mocna karta przetargowa.

Co zwiększa szanse na pozytywną decyzję?

1. Twarde dane – bank analizuje Twoją sytuację finansową i kredytową:
2. Wskaźnik LTV – Silnym sygnałem jest spadek poniżej 80%. Oznacza to brak konieczności dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu.
3. Wskaźnik DTI (Debt to Income) – jeśli Twoje miesięczne zobowiązania są niskie w porównaniu do dochodów – jesteś dla banku wiarygodnym klientem.
4. Stabilność zatrudnienia – Umowa na czas nieokreślony to silny atut.
5. Historia spłat – minimum 2–3 lata bez opóźnień świadczy o Twojej rzetelności.
6. Aktywność w banku – posiadanie konta, karty, ubezpieczenia czy inwestycji – wszystko to działa na Twoją korzyść.

Nadpłata kredytu jako argument negocjacyjny

Nie każdy o tym wie, ale regularna nadpłata kredytu to jeden z najlepszych argumentów w negocjacjach z bankiem. Dlaczego?

• szybko poprawia wskaźnik LTV;
• obniża kwotę kapitału do spłaty;
• świadczy o dobrej sytuacji finansowej i proaktywności.

Jeśli nadpłacasz kredyt – koniecznie uwzględnij to we wniosku. To jeden z najskuteczniejszych dowodów Twojej rzetelności.

Twój plan działania w 6 krokach

1. Sprawdź umowę kredytową – dowiedz się, jaka jest Twoja marża i czy istnieją opłaty za aneks lub wcześniejszą spłatę.
2. Wycena nieruchomości – zamów operat szacunkowy albo poproś bank o uproszczoną wycenę wewnętrzną.
3. Zbierz dokumenty finansowe – zaświadczenie o dochodach, wyciągi bankowe, umowa o pracę.
4. Raport BIK – pobierz swój raport, upewnij się, że nie ma opóźnień.
5. Porównaj oferty – zdobądź 2–3 oferty refinansowania z niższą marżą. To najmocniejszy argument.
6. Przygotuj wniosek – opisz swoją sytuację, dołącz dokumenty, bądź konkretny i rzeczowy.

A jeśli bank odmówi?

Nie szkodzi; zawsze możesz refinansować kredyt, czyli przenieść go do innego banku na lepszych warunkach.

Koszty refinansowania – konkrety:

• operat szacunkowy nieruchomości: 500–1000 zł;
• prowizja za nowy kredyt: 0–3%;
• wpis nowej hipoteki + wykreślenie starej: ok. 350 zł;
• ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę – zgodnie z ustawą, bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 3 lat od uruchomienia kredytu, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty.

Jak sprawdzić, czy to się opłaca?

Policz oszczędność na racie i podziel łączny koszt refinansowania przez tę oszczędność. Jeśli inwestycja „zwróci się” w 6–12 miesięcy – najczęściej warto.

Czy renegocjacja niesie jakieś ryzyka?

Tak, jeśli nie przeczytasz dokładnie nowej propozycji banku. Uważaj zwłaszcza na:

• obowiązkowe ubezpieczenia;
• fundusze inwestycyjne lub inne produkty łączone z kredytem;
• dodatkowe prowizje i opłaty.

Zawsze porównuj nową ofertę z aktualną. Jeśli niższa marża oznacza droższy pakiet „dodatków”, renegocjacja może być pozorna.

czy warto ZATEM składać wniosek?

Tak, ale z głową. Obniżenie marży kredytu hipotecznego to realna droga do niższych kosztów, ale wymaga dobrego przygotowania i argumentacji. Jeśli masz stabilne dochody, niski LTV, dobry BIK i historię nadpłat, wtedy Twoje szanse są wysokie.

W czasach, gdy porównywarki kredytowe i rankingi pokazują, gdzie naprawdę opłaca się mieć kredyt, nie opłaca się stać w miejscu.

Aktualizacja artykułu: 12 czerwca 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.